二手房买卖合同范本免费,买房必知！2022年二手房买卖合同31个法律要点！

导读：二手房买卖合同模型是免费的，买房一定要知道！2022 二手房买卖合同31定律要点！1.二手房房屋买卖合同纠纷案件部分是由于出卖人以抬高房价的方式拒绝履行原合同，或者出卖人故意拖

二手房买卖合同模型是免费的，买房一定要知道！2022 二手房买卖合同31定律要点！

1.二手房房屋买卖合同纠纷案件部分是由于出卖人以抬高房价的方式拒绝履行原合同，或者出卖人故意拖延、不配合买受人及时办理相关手续，导致买受人不能按时办理贷款手续，从而无法履行合同。另一部分原因是合同签订后、履行前，买受人不再具有购房资格，或因贷款额度限制无法继续履行合同，从而要求解除合同、返还定金或购房款等等。还有的是一些中介机构提供的合同文本主要条款没有明确规定，忽略甚至故意回避本应明确规定的期限，比如首付款的支付时间、办理还款和放款手续的时间、办理银行面签的时间等等。由于条款约定不明确，房屋买卖合同无法顺利履行，导致买卖双方发生纠纷。

2.因为涉及到巨大的利益，买卖双方矛盾激烈。无论是增加房价继续履行合同还是解除合同支付违约金，双方诉求差距较大，难以调解。只有大约20%的案件通过调解解决。

3.该房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款和《最高人民法院关于不动产纠纷专属管辖适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十八条的规定。根据民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定，确定有管辖权的法院。(最高法院(2018)最高人民法院第1175号)

4.合同约定履行地的，约定的履行地为合同履行地。对合同履行地没有约定或者约定不明确，争议标的物为支付货币的，收取货币的一方所在地为合同履行地；房地产交付的，房地产所在地为合同履行地；对于其他客体，履行义务的一方所在地为合同履行地。对于立即结算的合同，交易地为合同履行地。合同未实际履行，双方住所地不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。(《民事诉讼法司法解释》第十八条)

5.房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，但合同中并未约定所有手续。对于合同中未约定的手续，买卖双方多通过中介机构或电话联系。因此，在案件审理过程中，买卖双方大多提交录音、微信截图等证据证明交易过程。这样的证据往往需要司法鉴定。

6.购买二手房，首先需要核实现有户籍是否为卖方及其家庭的户籍，这就涉及到卖方是否可以实际迁出户籍的问题。卖方通过二手房交易取得该房屋产权的，登记的户籍可能是上一套房屋的卖方买卖合同。在这种情况下，卖方客观上无法履行户口迁出的义务。

7.共同生活的家庭成员以个人名义将其他家庭成员名下的房屋出售给他人。这种行为对房屋所有人是否有效，取决于房屋所有人是否事先知情同意。因此，人民法院应当根据房屋产权证、钥匙是否由房屋所有人持有、对价的支付、买受人实际占有房屋的期限以及相关证人的证言等综合判断。(《最高人民法院公报》2018年第2期)

8.应约定违约责任，特别是一定期限后按日计算的责任，以促使卖方尽快履行义务。同时需要注意的是，违约责任只能是督促卖方尽快搬离。因为户口迁出是行政机关的行政职能，不属于法院的受案范围，一旦未迁出，买受人只能要求出卖人支付违约金或赔偿损失，不能通过诉讼迫使对方迁出户口。由于户口问题不影响房屋的实际使用和转移登记，以此为由要求解除合同往往无法获得法院的支持。如果买受人购房的目的是定居或送子女上学，可以在合同中明确约定，未按约定迁出户口是解除合同的条件。满足这个条件，买受人就可以起诉解除合同，另购房屋。

9.涉案房屋的他人户籍登记也可能影响房屋再次出售时的价值，或者房屋再次出售时的违约责任。因此，即使买方没有落户的必要，也应就此事与卖方协商，并在合同中做出约定。卖方还应注意交易房屋内是否有非本人或家人登记的户籍，是否能履行户籍迁出义务。从现实情况来看，在这类案件中，出卖人往往因为客观条件的限制而无法履行这一义务。由于违约责任往往在超过一定期限后按日计算，一旦卖方不履行迁出义务，将承担更高数额的违约金。

10.房屋中介机构应当对交易房屋是否可以上市交易、是否存在共有、是否存在抵押权、是否被国家机关采取强制措施、交易房屋是否为卖方家庭名下唯一房屋、签约双方是否具有民事行为能力、是否无权代理、买方是否具备购房资格等进行审查。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

11.第三人口头购买配偶一方名下的房产，买受人不仅要证明口头合同成立且有效，还要证明自己无权处分，构成善意取得。(北京市第二中级人民法院(2015)第11634号二中院)

12.夫妻关系存续期间，父母为子女购房支付的首付款性质不明的，应当依法认定为父母对夫妻双方的赠与。(北京市第一中级人民法院(2015)第07430号钟敏在中字第1号)

13.名为房屋买卖，但通过房屋所有权性质、遗嘱内容等因素综合分析，应当认定双方的法律关系实际上是赠与。(北京市第三中级人民医院(2016)民段7576号京03)

14.夫妻一方擅自转让共有财产，在与第三人交易过程中存在诸多疑点，且交易双方不能做出合理解释的，应当认定为恶意串通。(北京市第二中级人民法院(2015)第01000号第二钟敏终字)

15.双方先后签订了该商品房买卖合同和基于同一笔款项的借款协议，并约定如借款到期且还清借款，该商品房买卖合同不履行；贷款到期无法偿还的，按商品房买卖合同执行。在合同和协议合法成立并已生效的情况下，应认定双方之间成立了商品房买卖和民间借贷两种民事法律关系。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。贷款到期，借款人不能按时还款。对方要求履行商品房买卖合同取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条关于禁止抵押的规定。(《最高人民法院公报》2014年第12期)

16.借款合同当事人协商解除借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将贷款本息折算为已付房款，进行对账清算。不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条所禁止，商品房买卖合同的用途也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。该商品房买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，仍具有法律效力。但人民法院应当结合借款合同等证据，对折算为已支付购房款的贷款本息金额进行审查，防止当事人将超过法律保护限额的高额利息折算为已支付购房款。(指导案例72号:唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚诉新疆鄂尔多斯市燕海房地产开发有限公司买卖合同纠纷案)

17.在涉及学区房买卖合同的案件中，买受人申请对涉案学区房进行学位行为保全的，经审查，申请人主张正当，不采取保全措施可能导致其学位无法使用或者其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋以及该房屋对应的户口所在地学位的保全裁定。(北京海淀法院(2016)京0108第16170号)

18.出卖人将房屋出售转卖他人后，买受人是否尽到了必要的审查义务，是否支付了合理的对价，是否与出卖人有特殊关系等。，都是判断买卖双方是否构成恶意串通的依据。(云南省昆明市中级人民法院(2012)昆民钟艺字第35号)

19.如冠名方主张冠名协议无效，且在冠名方办理购房抵押贷款时拒绝协助以委托方名义办理房屋所有权登记的，法院应当查明双方达成的冠名协议的内容，冠名协议是否代表其真实意思表示，以及《合同法》第五十二条规定的合同是否无效，以确定冠名协议是否有效。在冠名协议有效的情况下，应当根据冠名协议的内容，实际上是委托代理关系，并结合本案其他事实，确认房屋的实际买受人。((2011)合民子楚第406号)

20.房屋买卖双方为了偷税漏税签订“阴阳合同”，以虚低的价格用“阳合同”转让产权，损害了国家利益，相应的价格条款应认定无效。《杨合同》的其他条款在不违反法律规定的情况下继续有效；持续有效条款与“消极合同”的相应条款不同的，视为对“消极合同”相关内容的变更。((2012)海民子楚第2192号)

21.因房屋新政和违约行为共同作用导致房屋买卖合同无法履行的，双方均有权解除合同。有违约行为的，当事人仍应承担违约责任。人民法院审理此类案件时，还需要考虑房地产新政等因素，本着公平原则确定违约金数额。((2011)浙永民重耳字第692号)

22.国家实施了新的房地产政策，当事人已经预见到购房存在巨大的商业风险，并且在合同中对国家房贷政策的变化导致的房贷无法做出自己的承诺。这种情况不是情势变更，房子买卖合同不能解散。((2010)浙永民重耳字第514号)

23.房屋买卖双方未签订书面购房合同，但双方在房屋权属登记中心签署并确认《存量房自行交易网上签约申请表》和《存量房信息表买卖合同(自行交易)(即“网上签约”)，且已明确合同价格和房屋信息的，视为双方买卖合同成立。((2010)第05439号，钟敏终字第2号)

24.当房屋实际面积与合同约定面积出现误差时，根据合同相对性原则，只有合同的直接当事人才能主张权利或承担义务。房屋是否转卖，不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)

25.根据蚂蚁的隐蔽性、长期性、难根治性等特点，合理分配买卖双方的权利和义务。买方不是专业人士，只知道蚂蚁损坏的表象，卖方赔偿的金额与实际损坏不成比例，所以卖方还是要承担相应的瑕疵担保责任。蚁患与地震、闪电等自然灾害有本质区别。，所以房屋的出卖人不得以不可抗力为由逃避质量缺陷的保修责任。((2009)沪一中民二字第1622号)

26.权利义务一致的原则应贯穿于合同的履行。卖方在缔约过程中的瑕疵行为违反了诚实信用原则和先合同义务，在这种情况下，他无权解除合同。买方因卖方违反在先合同义务的瑕疵行为而拒绝履行主要合同义务的，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为，买受人对交易对象有错误的理解，买受人有权请求变更交易价格。((2017)京民289号)

27.夫妻一方转让登记在自己名下的共有房屋，夫妻一方明确不同意转让，经审理该房屋买卖合同不违反《合同法》第五十二条规定的，法院应当认定有效，买受人要求继续履行的，不予支持。法院应当说明，买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房价差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意的配偶出庭并拒绝过户的时间为节点计算房价差价损失，买受人应承担持续诉讼造成的损失。((2016)京03民端716号)

28.法律规定，房屋买卖应当签订书面合同。口头订立合同时出具房款收据的，对买卖主体、数量有争议，不能有效证明“一方已履行主要义务，另一方已接受”的，该合同未依法成立。买受人可以依据缔约过失责任要求赔偿机会利益的损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的损失。((2015)1037号，重庆市第二中学)

29.银行房贷政策的调整是政府为加强房地产交易而进行的政策调控。调控政策何时出台及其具体内容在双方签约时无法预测买卖合同。如果购房人确实有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同中没有明确约定即使无法获得银行贷款，购房人也应继续履行合同义务， 可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。 ((2010)佛法民字第1761号)

30.买卖双方为逃避国家房地产交易税费而达成的更名条款无效后，如果不影响双方合同交易目的的实现，其他条款的继续履行不损害社会公共利益，则该条款的无效不导致合同其他条款的无效。从诚实信用原则和合同法鼓励交易的精神出发，应当支持双方根据合同目的和其他有效的合同条款继续履行。((2012)杨民终字第0058号)

31.房价差价损失是典型的机会成本损失，对这种机会成本损失的补偿实际上是无奈之下的被迫交易。在审判实践中，常见的方式有两种:填表法和收益法。在一房二卖的情况下，可以适用收益法，将卖方的转售价格减去涉案合同的交易价格，作为卖方的违约收益补偿买方。理论依据是一房二卖的违约行为中，出卖人不能获得非法利益。((2013)第06171号，钟敏终字第2号)。

案例一:卖方违约拒卖房屋，法院判令继续履行。

(这个案例主要揭露了那对不诚信卖房的夫妻。其中一方以不知情为由拒绝确认合同无效，被判令承担违约责任。)

基本事实

本案当事人主要包括买方张、卖方杨、王及某房地产经纪公司。2015年10月14日，张与杨的委托代理人王、某房地产经纪公司作为居间人签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨在合同上签字。合同约定由张购买密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，总房款92万元。签这个合同的时候，他要交定金1万，首付60万，拟贷款32万。2015年11月16日支付首付款，杨于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同中还约定，如果杨拒绝履行合同或将房屋出售给他人，要求杨承担违约责任并赔偿其他损失。违约责任为总房款的20%，他方有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。合同签订当天，张某按合同约定向王某支付定金10000元，王某为张某开具了定金收据。此外，杨某、张某与某房地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因导致房屋不能在规定期限内过户或实际不能完成的原因包括但不限于杨某故意或无意拖延、不愿出售房屋、共有人不同意出售房屋、房屋所有人认为合同签订人无权代理等。，且某房产中介公司收取的张中介服务费不予退还。后张某将中介服务费13000元交给某房产中介公司。

同年11月初，张某从某房产中介处得知杨提出解除合同。杨提出，因张某未向其支付定金1万元，构成违约，可以解除合同。原审中，经法院询问，杨明确表示不同意继续履行合同；同时，杨未向法院申请减少合同约定的违约金。双方一致认为，涉案房屋也因密云区房价上涨而升值。本案审理中，王某以确认无效合同纠纷为由，起诉要求一审法院确认杨某与张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。经一审法院审理，于2016年2月26日驳回王的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院，要求杨某支付违约金18.4万元、中介服务费1.3万元。根据合同约定，一审法院判令杨支付违约金18.4万元，中介服务费1.3万元。杨不服提起上诉，二审法院维持原判。

法官的陈述

本案主要涉及两个关键问题:合同效力和违约责任。对于这类案件，法院一般根据买方的主张来处理:

一是买受人请求继续履行合同的，只要买受人能够证明其“有理由相信是夫妻双方共同意志所表示”，并据此主张继续履行合同，法院可以支持买受人继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理下列情形之一的过户手续:

1.买受人举证证明出卖人的配偶知道或者应当知道该买卖而未表示异议的；2.买受人已按合同约定支付价款并入住使用，出卖人配偶在合理期限内未提出异议；3.卖方配偶积极配合腾退交房，参与或接受履约。上述事实，除当事人签署的相关书面文件外，还应结合微信记录、电话记录、音频文件、中介证言等证据材料综合考虑。

第二，买受人要求解除合同，要求出卖人承担违约责任的，也应当根据其具体诉讼请求处理。

一般有以下两种情况:1。要求按照合同约定支付一定数额的违约金，对此法院也需要说明是否要求调整违约金，然后根据案件具体情况确定违约金数额；2.法院除要求支付违约金外，还要求赔偿相应的房屋差价损失。对此，法院参照评估报告或同地段房屋价格确定具体应补偿金额。

技巧

买房时，一个人一定要核实是属于夫妻共同所有还是家庭共有的房子。对于上述房屋，其配偶或共有人必须签字或出具书面意见。

为避免履行过程中发生纠纷，能够证明“有理由相信是夫妻双方的共同故意”，可以请求继续履行。当然，你也可以请求解除合同，然后根据合同约定和案件实际情况主张相应的违约金或者差价赔偿。上述情况也可以在双方合同中约定。

案例二:房屋出售后，因房屋内登记户口未按合同约定全部迁出，被判违约赔偿。

(本案例主要揭示了住房买卖合同过程中因户口迁移引发的相关纠纷。)

基本事实

本案有两方当事人，一方是第一买方翁，另一方是卖方刘。2017年6月11日，狄某、翁某、刘谋签订《北京市存量房买卖合同》，约定刘谋将涉案房屋以370万元出售给狄某、翁某。6月17日，狄某、翁某与北京某中介机构签订补充协议，约定在过户后两个月内到房屋所在地户籍管理机关完成原户口迁出的全部手续，并留存房款5万，由狄某、翁某在迁出之日以现金形式支付。刘未按期迁出或因自身原因不能迁出相关户口的，应向狄某、翁某支付总房款的10%作为违约金，并继续履行迁出户口的全部义务。7月7日，狄某、翁某取得涉案房屋所有权。双方约定，有争议的房子里还有别人的户口，第一、第二家不允许迁入。一是翁某以刘某未能迁出户口为由，诉至法院要求刘某支付违约金37万元。经刘申请，一审法院将违约金调整为7+10万元(以判决生效之日起总房款370万元为基数，按日利率千分之一计算至实际搬出之日止，但总额不超过10万元)；刘不服提起上诉，二审法院维持原判。

法官的陈述

房屋买卖合同纠纷中常见户籍迁移问题，法院对此类问题的处理原则一般是:买受人起诉出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但房屋买卖合同中约定出卖人应当迁出户籍的，一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案是一起违反合同，判令赔偿违约金的案件。

技巧

建议买受人详细了解房屋内的户籍，是否属于出卖人，是否有其他户籍，是否可以迁出，是否在意涉案房屋内是否有户籍，然后在合同中明确约定，迁出时间，违约责任；特别是购买学位房的人，要查看涉案房屋的学位是否已经使用，最好在合同中写明这一点。

案例三:合同关键条款不明确，当庭无法达成共识。法院决定终止合同。

(本案主要揭示了合同条款存在歧义时对合同履行可能产生的影响。)

基本事实

卖家是郝某，买家是史某。北京市朝阳区砖角楼XX房屋(以下简称争议房屋)的《房屋所有权证》登记在郝名下。2014年7月31日，高某作为郝某的委托代理人，与石某签订了《北京存量房买卖合同(经纪交易版)》及补充协议，约定郝某将争议房屋以310万元的价格出售给石某，并于当日支付定金10万元。网签完成后，史某于2015年1月31日前向郝某支付剩余房款3000元。郝某将石某诉至法院，要求解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。石某扣了6万元定金。石某不服上诉，二审维持原判。石某反诉要求继续履行，过户到自己名下，并要求郝支付相应的违约金。经查，石某因名下有其他房屋正在出售，未办理网签，且其准备在出售后为涉案房屋办理网签手续，因此为了少缴税一直拖着。

一审法院认为，双方签订的合同及补充协议合法有效。但鉴于石某确实拖延网签，涉案协议的签署不够严谨，容易产生歧义。故撤销涉案协议，并按石某占有涉案房屋扣除定金6万元。石某不服上诉，二审维持原判。

法官的陈述

对于本案合同是否应当解除，应当考虑以下三点:第一，根据中介公司的陈述和郝发给石某的函件，表明石某确实存在延迟网签的情况。二、争议房屋的合同签订流程不严谨，涉案房屋买卖合同及补充协议内容容易产生歧义。如“网签完成后，石某于2015年1月31日前向郝支付剩余房款300万元”，未明确2015年1月31日后未网签是否仍应支付300万元，容易产生纠纷。第三，纠纷产生后，虽由法院进行调解，但当事人分歧较大，不具备达成新协议的条件。

在违约责任问题上，法院认为，石某应对网签延迟承担主要责任，某房产中介公司提供的合同对诸多矛盾和不完善也应承担一定责任。郝某在签订合同当天未带好出售房屋的全部相关材料，未对合同进行常识性审核，也应承担一定责任。故判令解除合同、退房，不支持其主张违约金。但考虑到石某实际占有争议房屋已超过1年，石某应承担解除合同的主要责任，石某已支付定金赔偿郝部分损失。法院判决郝某按责任比例向石某退还定金4万元。

技巧

本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同是否应当解除以及违约责任。根据庭审中发现的相关事实和证据，可以看出，双方合同中关于支付条款的约定很容易产生歧义，双方在一审、二审中都无法就此达成一致，也无法达成新的协议。在本案中，法院认为合同没有继续履行的基础，应予以解除。法院根据本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。这个案子提醒了所有人，

签署协议时，你应该仔细审查合同条款，以避免含糊不清。否则出现纠纷后，无法按照合同条款处理，甚至会造成合同无法履行的后果。

来源:最高人民法院司法案例研究所、连云港市中级人民法院。

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