房贷提前还款最佳时间,不是任何时候提前还贷都划算

导读：房贷提前还款的最佳时机，不是全部时候提前还贷图片来源:视觉中国来源:中国人民银行官网景光观察文、表/广州日报全媒体记者王楚涵近日，交通银行的一则“提前还贷需要赔偿”的

房贷提前还款的最佳时机，不是全部时候提前还贷

景光观察

文、表/广州日报全媒体记者王楚涵

近日，交通银行的一则“提前还贷需要赔偿”的消息让“提前还贷”的话题再次受到关注。“提前还了30万房贷，省了50万利息。”“提前还贷之后月供降了3000多，压力小了。”记者注意到，近日有不少市民在网络平台上分享了自己提前还款房贷的经历。那么提前还贷就一定划算吗？哪种还贷方式比较好？在还贷过程中，需要规避哪些风险？

现象:居民提前还款意愿房贷增加。

简女士说，她买房贷花了一百多万，利率5.19%，三年共还款25万。她查询明细后发现，本金约5万元，利息高达20多万元。所以，当她手里有足够的钱时，她选择了缩短还款期限，提前还了30万的贷款。

中国人民银行数据显示，今年4月，住房房贷减少605亿元，同比少增4022亿元；今年2月，分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中中长期贷款减少459亿元。“手里有钱，没有好的投资渠道”“想减轻还贷压力”“目前理财收益率低于房贷利率”等。，这些都是市民选择提前还款房贷的主要原因。

“居民愿意提前还款房贷是因为低风险资产收益率较低，房贷利率刚性较高。"方正证券固定收益分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代品的商品收益率和理财收益率逐渐下降。

根据目前房贷利率与银行理财收益率的对比，RealData的统计数据显示，7月30日城市房贷主流利率下调，至此，74个城市(6月58个城市)房贷利率已低至首套4.25%，二套5.05%最低利率。同时，普益标准最新数据显示，8月1日至8月7日，新发行的银行理财产品中，固定收益类封闭式净值型产品平均业绩比较基准为4.02%，较上月下降0.04个百分点。银行子公司新发行的开放式产品平均业绩比较基准为4.15%，环比上涨0.26%，新发行的封闭式产品平均业绩比较基准为4.34%，环比下跌0.07%。

分析:贷款前期节省利息提前还贷

提前还贷一定要性价比高吗？“一般来说，提前还贷只有在贷款初期才有节省利息的意义，无论是平均资本还是等额本息。当等额本息的还款期超过贷款期的1/2，平均资本的还款期超过贷款期的1/3时，这个时候所要支付的剩余利息就不多了，而提前还贷的意义就不大了。”柯睿广佛区域首席分析师肖分析说。

其实提前还贷除了还款时间，还要考虑利率水平等因素。小表示，如果部分市民在购房时贷款利率上浮明显高于现行商业贷款利率，可以优先考虑提前还贷。相应的，公积金贷款执行的是市场上最优惠的购房利率。这种廉价且长期的借贷资金，大众不易获得，一般不推荐提前还贷。

在提前部分还款的过程中，市民可以选择两种还款方式:保持月供不变、减少期数、减少月供和保持期数不变。哪种还款方式更划算？记者计算发现，相比较而言，保持月供不变，减少分期次数的方式节省的利息更多。具体来说，假设居民在2018年10月买房，需要偿还商业贷款100万元，贷款期限30年，利率房贷为5.7%。如果是今年8月50万人民币，提前还贷。采用保持月供不变，减少期数的方法，可节省利息76万元，采用保持月供不变，减少期数的方法，可节省利息46万元。“如果市民每月还贷压力较大，可以考虑减少月供，保持期数不变，以减轻月供压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充道。

提醒:用消费贷、信用贷等还款房贷。不符合。

近期部分银行下调消费贷款产品利率，年化利率甚至跌破4%。较低的年化利率也“滋生”了一些非法乱象。因为流动资金贷款违规流入房地产领域，大连银保监局对浦发银行开出9张罚单，其中6张被浦发银行大连分行处罚，共计罚款290万元，3名责任人也受到处罚。

小提醒，使用消费贷、信用贷等其他资金提前还款房贷，最大的风险是这种做法不符合银行的资金使用规范。一旦被查，可能会因为银行要收回资金而在短时间内给借款人带来巨大的偿债压力，并记录为借款人的信用污点。此外，虽然消费贷和信用贷的利率在某些时期可能更优惠，但贷款期限一般只有几年，与房贷最长可达30年的还款期限无法相比。平均月供也相差很大，不适合非高收入人群。

“如果银行的按揭合同明确约定提前还款要收取违约金，如果相关标准没有超过政府监管部门规定的要求，该条款对合同双方都具有法律约束力。”广东法律学盛邦律师事务所合伙人戴晓红表示，由于合同是银行出具的格式条款，所以要对该条款进行特别提示。按照银行合同收取违约金是合法的，但是从合理的角度来说有点不合理。因为银行是强势贷款人，消费者往往别无选择，只能接受这一条款。因此，建议银监会等政府监管部门出台相关政策对银行的这一条款进行约束。

戴晓红提醒，在实践中，很多银行为了维护客户关系和业务竞争力，往往免于收取提前还款的违约金。建议贷款用户可以尝试向银行申请免除相关违约金。此外，对于没有贷款买房的市民，在签订合同时，建议关注利率标准及适用类别(如固定利率或浮动利率)、出资额计算方式(如平均资本或等额本息)、各种违约金标准等。，并按规定金额每月按时还款。

算一算:理财收益率3.5%，基本等于提前还款存下来的收益，利率5.7%房贷。

以方正证券研报为例，指出居民在2018年10月买房，需还商业贷款100万元，贷款期限30年，利率房贷5.7%。

居民面临两种选择，方案一:用现金一次性还清房贷；方案二:买理财产品。

那么哪种选择能使个人利益最大化呢？

方案一:提前支付房贷。通过计算器房贷，最终一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省利息86.14万元。平均每年节省利息3.31万元。

方案二:买理财产品。94.94万用于理财(3%-4%)，年收益可达2.85万~ 3.8万元。

方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，基本等于提前还款以5.7% 房贷的利率节省下来的收益。同时，方正证券指出，不能直接将房贷利率与理财收益率进行比较，还需要从还款期限、还款方式、还款期数等多方面因素共同评估。

总结:以上内容是房贷提前还款的最佳时机，不是什么时候提前还贷的性价比详细介绍。文章内容部分转载自网络，希望对你了解房贷提前还款计算器有所帮助和参考。