北京市城乡规划法全文,违法建设承租人没有限期拆除义务

张强律师法律头条 2022-11-21 19:03:09

导读：北京市城乡规划法全文违法建设承租人无限期拆除义务(来源网络，侵删)[裁判要点]违法建筑、建设主体和对违法建筑享有所有权或管理权的主体对违法建筑承担相应的法律责任。违法

北京市城乡规划法全文违法建设承租人无限期拆除义务

(来源网络，侵删)

[裁判要点]

违法建筑、建设主体和对违法建筑享有所有权或管理权的主体对违法建筑承担相应的法律责任。违法建设查处机关有权依据《城乡规划法》第六十四条的规定，作出限期拆除违法建设当事人的决定，要求违法建设当事人限期拆除违法建设。涉案建筑的实际承租人不是违法建筑的主体，也不是违法建筑的所有人或管理人。行政机关以承租人作为限期拆迁主体作出被诉限期拆迁决定，要求其限期履行拆迁义务，没有法律依据和事实依据。

[裁判文书]

北京市朝阳区人民法院

行政决定

(2021)京0105线初字第917号

原告北京金城壹玖壹伍餐饮公司，住所地朝阳区东三环南路李花伟X号楼附温室北京市。

法定代表人:金怡君，执行董事。

律师于红，北京市郭达律师事务所律师。

委托代理人赵明哲，北京市华阳律师事务所律师。

被告北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处，住所地北京市朝阳区松榆里43号楼。

法定代表人:李永刚，主任。

委托代理人熊，男，北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处干部。

律师叶秋，北京市潮阳律师事务所律师。

原告北京金城一九一五餐饮公司(以下简称原告)因不服被告朝阳区人民政府北京市潘家园街道办事处(以下简称被告)限期拆除的决定，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2022年4月21日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人于红、赵明哲，被告的委托代理人、熊、到庭参加诉讼。这个案子已经结了。

2021年6月3日，被告作出《限期拆除决定书》(京朝潘家园街终字[2021]第280001号)，其主要内容为:经查，朝阳区李花伟X栋北侧建筑物(以下简称涉案建筑物)为北京金地晚霞物业管理有限公司(以下简称金地晚霞物业公司，已于2020年6月19日注销，该房屋由钟瑞物业管理有限公司管理， 2017年8月，原物业委员会授权承租人成立的物业管理有限公司(以下简称物业公司，现已解散。经被告向北京市规划与自然资源部门调查确认，确认涉案建筑物除40平方米人防房、131平方米温室大棚已取得规划审批手续外，未依法取得建设工程规划许可证等有效规划许可文件。金地晚霞物业公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)第四十条第一款北京市城乡规划条例第二十九条第一款的规定，属于违法建设，影响本市城乡规划。被告已告知承租人，即原告陈述和申辩的权利，单位承认违法事实，无抗辩意见。依据《城乡规划法》第六十四条、《城乡规划条例》第七十五条第一款[/k1/]，限原告在收到本决定之日起15日内自行拆除上述违法建筑，并接受复审。逾期不拆除的，被告将报请北京市朝阳区人民政府责成相关部门依法强制拆除。根据“北京市城乡规划条例”第八十条第一款的规定，违法建设的强制拆除或者回填费用及其安全鉴定费用、建筑垃圾的清除和处置费用、相关物品的存放费用，由违法建设当事人承担。

原告知，2017年8月22日，案外人金某双与物业管理有限公司签订《租赁合同》，约定金某双承租涉案建筑，建筑面积750平方米。2017年10月1日取得业主委托书。租赁期限为2017年10月1日至2024年9月30日。用于餐饮、办公、仓储，租金每年60万。房屋交付后，金某双负责房屋的修缮，不得损坏装修部分和房屋结构。本合同解除或终止后，租赁范围内的所有建筑物装修，包括加建、改建等，均归物业管理公司所有，金某、双不得损坏租赁范围内的任何建筑物及装修。收到房屋后，金某向原告支付了涉案建筑的实际使用费。原告对租赁标的进行了精装修，并正常使用。2020年9月25日。被告综合行政执法队接到群众举报，依法对涉案建筑合法性进行立案审查，并于2021年6月3日作出限期拆除决定。被告作出的具体行政行为事实依据错误，行政处罚对象错误。原告使用的涉案房屋是案外人物业管理公司金某双租赁的。交付时，涉案建筑的主体结构是存在的，原告不是施工方。原告只是对涉案建筑进行了精装修，而被告已经认定建筑商为金地万厦物业公司。现要求原告拆除涉案建筑的违法建设部分，但原告既不是建设方，也不是涉案建筑的产权人。涉案建筑物的相关权利属于小区全体业主(业委会)，租赁标的为规划花房和人防工程。原告根本分不清，所以原告无法拆除不属于原告的违法建筑。被告应查明违法建设事实，建设方或业主应在拆除改造前对小区整体管理用房和人防工程进行差异化保护处理。原告不应是处罚对象，也不能接受行政处罚，故应予以拆除。此外，案外人金某双与物业管理公司存在租赁合同关系。在法院认定合同无效之前，租赁合同仍处于履行期，租赁合同受法律保护。金某双还要交演出租金承租人义务。因此，在合同依法无效之前，原告作为实际使用人，不能随便处分涉案建筑物，案外人金某双也不能违反合同义务。综上，因被告未查清事实，错误作出行政决定，处罚对象错误，违反法律规定，向人民法院提起诉讼，请求依法撤销被告作出的限期拆除决定。

原告在法定期限内向本院提交了以下证据:1 .租赁合同证明原告对涉案建筑物的使用是通过案外人租赁取得的，原告不是涉案建筑物的建造人或所有人，原告只是实际使用人，租赁合同在租赁期限内，合同正在履行，原告无权拆除涉案建筑物；2.委托书，用以证明2017年10月1日，朝阳区怡景嘉园小区业主委员会(以下简称怡景嘉园业主委员会)授权钟瑞物业管理公司出租涉案楼房，涉案楼房的业主为怡景嘉园全体业主；3.限期拆除决定书，用以证明被告要求原告拆除涉案建筑物北侧的建筑物，原告无法执行该决定。

被告辩称，第一，被告作为朝阳区人民政府的派出机构，负责其行政区域内违法建设的查处工作。二。被告作出限期拆除决定的程序合法。三。被告作出的限期拆除决定认定的事实清楚，证据充分，适用的依据正确。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。

被告在法定期限内向本院提交了以下证据和依据:

(1)证据:1。2020年9月25日现场检查记录；2.2020年9月25日《现场勘验笔录》、《华威北里X栋北侧房屋示意图》；3.2020年9月25日证据照片(图片)登记表2份；4.2020年9月25日，立案审批表。证据1-4证明被告对举报事项进行了现场检查并立案。5.被告告知钟瑞物业公司该次谈话的《谈话通知书》；6.送达回执；7.营业执照(复印件)、钟瑞物业公司授权委托书、董新飞、白阳的身份证复印件；8.2020年10月19日，被告对中瑞物业公司的委托代理人白杨进行了询问，并制作了询问笔录；9.服务信息的确认；10.2020年10月19日租赁合同证据照片(图片)及补充协议登记表；11.被告通知怡景嘉园业主委员会谈话的《谈话通知书》；12.送达回执；13.2020年10月29日，被告对怡景嘉园业主委员会主任李进行询问，并制作了李的身份证复印件；14.服务信息的确认；2020年10月29日15。证据照片(图片)登记表和怡景嘉园小区业主委员会记录变更表；16.被告将谈话内容制作的《谈话通知书》告知原告；17.送达回执；18.被告于2020年9月25日询问原告委托代理人的询问笔录；19.服务信息的确认；20.原告营业执照(复印件)、授权委托书及金怡君、金的身份证复印件；21.2020年11月12日，被告向原告委托代理人金某双询问讯问笔录；2.2020年11月12日制作的证据照片(图片)登记表；3.金地晚霞物业公司信息资料；24.《北京潘家园街道违法建设案件查处确认书》(京建字[2020]第280001号)；25.桂晶字(朝)韩志[2021]第2051号《关于朝阳区李花伟X栋北楼的批复》。证据5-25证明被告立案后对违法建筑进行了调查。26.京朝潘家园街道[2021]第280012-2号责令改正通知书；27.送达回执；28.责令改正通知书(京朝潘家园街[2021]第280012-3号)；29.送达回执；30.2021年5月24日现场检查记录；31.2021年5月24日证据照片(图片)登记表；32.案例提交和批准的形式；33.《限期拆除决定书》(京朝潘家园街ZZ[2021]280001-2号)；34.送达回执；35.《限期拆除决定书》(京华潘家园街ZZ[2021]280001-3号)；36.送达回执；37.北京潘家园街【2021】第280001号《限期拆除决定公告》；38.2021年6月3日证据照片(图片)登记表；2021年6月22日现场检查记录；40.2021年6月22日证据照片(图片)登记表；41.执法记录光盘。证据26-41证明被告根据调查结果作出了限期拆除决定并告知程序。

(2)依据:1。城乡规划法；2.“北京市城乡规划条例”；3.“北京市关于禁止违法建设的若干规定”(北京市政府令第295号)。

经庭审质证，法院对当事人提交的证据材料予以认证如下:1。原告提交的证据真实、相关，可以证明涉案建筑物是钟瑞物业公司在隔壁花园业主的授权下出租的，被告即原告作出了限期拆除涉案建筑物的决定，该决定被法院采纳；2.被告提交的证据符合提供证据的形式要求，与本案相关。本庭将采纳。

经审理查明，2020年9月25日，被告人接到群众举报后，于当日前往朝阳区李花伟X栋北侧对涉案建筑物进行现场勘验检查，制作了《现场勘验笔录》和《现场勘验笔录》，并对涉案建筑物进行了拍照，制作了《证据照片(图片)登记表》。现场人员为物业公司负责人陈。经初步调查，被告认为涉案建筑的物业管理公司未能当场提供涉案建筑的建设工程规划许可审批手续，故于当日制作了备案审批表，并对涉案建筑涉嫌违法行为进行调查。2020年9月25日，被告对原告委托代理人金某双进行了询问，并制作了询问笔录。金某双在笔录中称，2017年8月，业主委员会授权钟瑞物业公司将涉案房屋出租给原告。租赁合同中注明的租赁面积为750平方米。自租赁日起，原告对其进行了装修，但面积并未扩大。2020年10月19日，被告要求钟瑞物业公司的代理人白杨进行询问，并做了询问笔录。白阳在笔录中称，2017年8月，经小区业主委员会授权，委托其与自然人金某双签订租赁合同，将涉案楼房出租，合同建筑面积750平方米。鲜牛记、兰州拉面、国术好三家店共用一张营业执照，公司名称为原告。该公司进驻小区提供物业服务时，之前的物业公司金地万厦物业公司并未移交涉案楼栋的产权。申请信息公开后，取得涉案建筑的规划许可证，显示项目名称为温室大棚，面积131平方米。同时，钟瑞物业公司的代理人向被告提交了租赁合同及补充协议。2020年10月29日，被告对怡景嘉园业主委员会主任李进行了询问，并制作了询问笔录。李在笔录中称其为怡景嘉园业主委员会主任，任期至2021年3月。2017年8月，小区业主委员会授权钟瑞物业公司与自然人金某双签订租赁合同，合同建筑面积750平方米。小区全体业主占用的公共空间也是全体业主所有，用于小区建设，因为这里的建筑是依托共用的温室大棚和人防工程口室进行改扩建的。同时，怡景嘉园业主委员会向被告提交了怡景嘉园小区业主委员会备案变更表。2020年11月12日，被告再次对原告委托代理人金某双进行询问，并制作询问笔录。同时，被告调取了金地万厦物业公司的企业资料，显示该公司经营状态为注销。

2020年12月16日，被告向北京市规划与自然资源委员会朝阳分局出具了《违法建设案件调查确认书》(京华潘家园街协查字[2020]第280001号)，请求协助查明涉案建筑是否取得规划审批手续，是否属于违法建设。2021年5月10日，北京市规划与自然资源委员会朝阳分局在朝阳区李花伟X栋北侧向被告作出(京国土资字[2021]第2051号)答复被告:涉案建筑共三栋，除人防房40平方米外，总建筑面积721平方米，已取得规划审批手续。2021年5月13日，被告分别向钟瑞物业公司和原告发出责令改正通知书[2021]280012-2和京瓷潘家园街号[2021]280012-3，要求钟瑞物业公司及原告“在接到本通知之日起7日内自行拆除上述建筑物并清理现场”2021年5月24日，被告对涉案建筑进行了现场检查。钟瑞物业公司和原告均未自行拆除违章建筑。2021年6月3日，被告分别向钟瑞物业公司和原告发出北京市朝阳家园街【2021】第280001-2号《限期拆除决定书》和被诉《限期拆除决定书》。以上所有对象都在同一天签收了。

此外，2017年8月22日，钟瑞物业公司与案外人金某双签订租赁合同，约定由钟瑞物业公司将涉案建筑出租给金某双，租赁期限为2017年10月1日至2024年9月30日。2020年9月25日，金某双作为原告代理人接受被告调查时，认可了涉案建筑物的实际租赁和使用人为原告，在本次庭审中也得到了原告的认可。再次，2022年4月21日，被告向我院提交了一份《情况说明》，内容为:“2021年6月3日，街道办事处作出潘家园街道[2021]280001号《限期拆除决定书》，于2021年6月3日15时08分送达原告本人。在诉讼后的过程中，街道办事处向法院提交的《限期拆除决定书》的文号为京朝潘家园街道终字[2021]第280001-3号，这是办事处存档的需要。但两份文件内容一致，文件编号不一致不会影响原告的权利义务”。

本院认为，“北京市城乡规划条例”第五十八条第二款规定，街道办事处可以依照国家和本市的有关规定开展综合执法工作，并依照有关法律规定相对集中行使行政处罚权。《关于禁止违法建设的若干规定北京市第五条第三款规定，街道办事处、乡镇人民政府负责查处本行政区域内未依法取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、临时乡村建设规划许可证、选址意见书、综合实施方案等规划文件进行建设的案件。根据上述规定，涉案建筑物属于被告管辖的行政区域，被告具有对涉案建筑物进行检查并作出相应处理的法定权限。

《城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管线等工程的，建设单位或者个人应当向市、县人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府指定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。“北京市城乡规划条例”第二十九条第一款规定，本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，并依法取得规划许可。第九十二条第一款规定，本条例所称违法建设，包括城镇违法建设和村庄违法建设。城市违法建设是指未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容建设的城市建设工程，以及逾期未拆除的城市临时建设工程。本案中，除已取得规划审批手续的40平方米人防房和131平方米花房外的涉案建筑物，均经规划部门确认未取得建设工程规划许可手续。被告认定上述建筑属于违法建筑，并无不妥。本庭无异议。《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；能采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，应当限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法所得，可以并处工程造价10%以下的罚款。本案中，被告经调查认定，涉案建筑物除已取得规划审批手续的40平方米人防房和131平方米花房外，未取得规划许可，不属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的城镇违法建设，也不属于不可拆除的城镇违法建设。限期拆除的决定是依法作出的，性质准确，符合前述规定，本院无异议。

同时，《城乡规划条例》第九十二条第二款[/k1/]规定，本条例所称违法建设当事人，包括建设单位、施工单位、违法建设的所有人或者管理人。根据上述规定，违法建设、建设主体和对违法建设拥有所有权或者管理权的主体对违法建设承担相应的法律责任，违法建设查处机关有权依据《城乡规划法》第六十四条对上述违法建设当事人作出限期拆除的决定，要求违法建设当事人限期拆除违法建设。

本案中，中瑞物业公司受翌景嘉园业主委员会授权，将涉案建筑出租，收益归全体业主所有用于小区建设，且被告对中瑞物业公司已作出限期拆除决定。而原告作为涉案

建筑物的实际承租人不是违法建筑的主体，也不是违法建筑的所有人或管理人。被告以原告为限期拆迁主体作出被诉限期拆迁决定，要求其限期履行拆迁。义务没有法律依据和事实依据。

行政相对人主体认定错误，属认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。

综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决如下:

撤销被告北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处2021年6月3日作出的限期拆除决定。

案件受理费50元由被告北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处负担(于本判决生效后7日内交纳)。

如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院提出上诉状，按对方当事人的人数提交副本，并交纳诉讼费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。

唐微微法官、徐翔法官

人民陪审员是朋友。

2002年6月20日

审判员助理刘

记录员王泽泽