民法典租赁合同法律规定,房屋租赁合同的20个法律要点

导读：民法典租赁合同法律规定，房屋租赁合同20法要点1.在房屋租赁合同纠纷案件中，争议最大的焦点是合同的效力，其次是合同的解除，包括租赁期限纠纷、定金纠纷、房屋水电煤费用纠纷、房

民法典租赁合同法律规定，房屋租赁合同20法要点

1.在房屋租赁合同纠纷案件中，争议最大的焦点是合同的效力，其次是合同的解除，包括租赁期限纠纷、定金纠纷、房屋水电煤费用纠纷、房屋设备使用纠纷、赔偿纠纷等。

2.房屋租赁合同被法院认定无效的情形主要包括:(1)房屋未经竣工验收出租的，房屋租赁合同无效。(2)违法建筑房屋租赁合同无效。(3)房屋被确定拆迁出租的，房屋租赁合同无效。(4)出租人与承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋订立的租赁合同无效。(5)出租人与承租人就未经批准或未按批准内容建造的临时建筑订立的租赁合同无效。(6)租赁期限超过临时建筑使用年限的，超过部分无效。(7)租赁期限超过二十年的，超过部分无效。(八)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人和承租人另有约定的除外。

3.司法实践中，主张解除合同的案件数量与合同效力争议的数量相近，出租人和承租人主张解除合同的比例也相近。出租人主张解除合同的主要原因是承租人未经同意非法改建合同、拖欠租金、擅自转租合同等。承租人主张解除合同的原因主要有出租人交付的房屋不符合规定、出租人不配合办理消防或验收手续、承租人经营不善提前退租、第三人的原因。

4.房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的，双方应当在合同中有明确约定，否则只能按照违约方的要求主张违约金，不能主张违约金。根据司法实践，承租人违约时，法院应充分考虑出租人的损失和承租人因违约而支付的成本。租赁保证金作为提前支付的金额，在计算守约方违约损失时应予以考虑，并酌情减少承租人承担的违约金金额。当然，如果租赁保证金数额过高，守约方违约行为已经弥补，出租方对解除合同有过错的，法院会酌情判令出租方退还部分租赁保证金。

5.租期和押金纠纷。私房租赁活动往往是投资活动，受租赁市场周期性影响较大。由于租赁市场中供应商的竞争，租金和其他租赁条件发生变化。承租人一旦发现租金便宜或其他租赁条件更宽松的房屋，就会在原租赁房屋租赁期限届满前违约解除合同。反过来，出租人也因为市场的变化而毁约、解约，这些都是导致纠纷的原因。同时因为租期的争议或者原合同没有约定租期，导致押金的纠纷和争议。

6.关于房子水、电、煤费用的纠纷。这种纠纷的原因与前一种纠纷的原因相似。即由于租赁合同是由房地产经纪机构介绍并订立的，但房地产经纪机构并没有作为租赁管理人参与管理和监督，一些租客利用出租人不在现场的情况，往往在没有事先通知的情况下突然解约，拖欠水、电、气等相关费用，一走了之。这给出租人带来损失，从而引发纠纷。

7、房屋设备的使用和赔偿纠纷。房屋租赁中，双方对装修、设备、赔偿都有明确的要求。如果部分租客要求装修和设备更好，出租方会明确要求使用人注意对装修和设备的保护，但使用结果未能达到双方事先约定的结果，可能会引起纠纷。或者使用人认为房屋的装修和设备没有达到出租人承诺的水平，或者业主认为使用人损坏了装修和设备等。，会引起纠纷。目前，我国对房屋租赁中房屋使用结果没有明确的监管条件。一些城市的房地产中介机构虽然愿意接受租赁业务的委托，但在租赁合同订立后却不愿意承担委托管理。因此，双方虽存在租赁合同关系，但非租赁经营纠纷较多。

8.最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但是，在一审法院法庭辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认为有效。”

9.根据《商品房租赁管理办法》第七条“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由双方当事人约定，一般应包括以下内容: (一)房屋租赁当事人的姓名、住所；(二)房屋的位置、面积、结构、附属设施、家具家电等室内设施；(三)租金和保证金的数额、支付方式；(四)租赁目的和房屋使用要求；(五)房屋及室内设施的安全性能；(六)租赁期限；(七)房屋维修责任；(八)缴纳物业服务、水、电、气等相关费用；(九)争议解决方式和违约责任；(十)其他约定。”另外，如果房屋有可能被拆迁，建议房屋租赁当事人在房屋租赁合同中约定房屋拆迁如何处理。

10.因案外人故意放火犯罪行为导致租赁房屋被烧毁时，承租人对被烧毁的租赁房屋没有过错的，应当根据《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第一百三十二条“当事人对造成损害没有过错的，可以根据实际情况分担民事责任”的规定，按照公平原则和实际情况，承租人对出租人房屋的损失承担一定的赔偿责任。((2018)闵月5号)

1.租赁合同约定，涉案房屋只能作为普通住房使用，不能用于合租和办公。承租人将涉案房屋地址登记为其公司住所并放置办公设备的，视为承租人违约改变该房屋用途。((2017)粤民审第5424号)

12.承租人转租期间房屋所有权发生变更的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁期间租赁物的所有权发生变更，不影响租赁合同的效力”。在原租赁期内，承租人可继续享有原合同的权利，不因房屋所有权的变更而改变。作为第一承租人和转承租人，承租人可以继续享有向转承租人收取租金的权利。

13.根据《中华人民共和国合同法》第224条，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其请求解除合同或者因承租人未同意而认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

14.根据《城市房屋租赁管理办法》第六条，下列房屋不得出租: (一)未依法取得房屋所有权证书的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房屋未经共有人同意的；(四)权属有争议的；(五)属于违法建筑的；(六)不符合安全标准的；(七)抵押，未经抵押权人同意的；(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(九)有关法律法规禁止出租的其他情形。

15.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人出租抵押物的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不产生约束力。抵押人出租抵押财产时，未书面通知承租人该财产已抵押的，抵押人应对出租抵押物给承租人造成的损失承担责任；抵押人已书面通知承租人该财产已经抵押的，承租人应当承担实现抵押权所造成的损失。

16.签订租赁合同时容易出现的合同漏洞。一:租赁标的物约定不明确，尤其是租赁房屋数量(合同约定的租赁面积与实际租赁面积的误差)决定了少退多付。)和质量(房屋租赁前后的状况决定了房屋交付前后的修缮义务。)约定不清引发的纠纷。

17.签订租赁合同时容易出现的合同漏洞。二。租赁房屋的使用约定不明确，承租人对租赁房屋进行超载、掠夺性的任意使用，使得租赁期限届满后租赁房屋的租赁状况堪忧，甚至无法继续合理使用。比如租客开娱乐场所或者餐饮业，24小时营业，就有可能侵害邻居利益，造成极其恶劣的影响。

18.签订租赁合同时容易出现的合同漏洞。三。对租赁房屋的维修义务、修缮义务约定不明确，导致合同解除时押金退还发生纠纷的。根据合同法的有关规定，一般由出租人负责维修保养，但当事人另有约定的除外。

19.合同履行过程中常见的违约情况主要有:(1)出租人未按合同规定的时间交付租赁房屋，或交付的房屋有瑕疵。实践中，经常出现履约延迟，或者履约有瑕疵，损害承租人利益的情况(停水停电、道路不畅、场地不清等等)。);(2)出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺陷虽然不是承租人的过错造成的，但纠纷却屡屡发生。(3)承租人未按合同约定支付租金，主要原因是逾期交付。(4)承租人擅自改变租赁房屋现状的。(5)承租人擅自将租赁房屋转租、转让或者变相转租、转让的。(6)承租人逾期不归还租赁房屋或拒绝腾退房屋的。(7)出租人以租赁房屋收取押金、保证金和转让费。

20.2020最新住房租赁合同范本

附件:

2020最新住房租赁合同范本

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出租方(甲方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

承租人(乙方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规，甲乙双方在平等自愿的基础上签订本合同。

第一条房屋基本信息

这座房子位于▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁960

第二条房屋所有权状况

房产权属状况为▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁960

(1)如甲方拥有该房屋的所有权，甲方或其代理人应向乙方出示证件号码为▁▁▁▁▁▁.的房屋所有权证

(二)如甲方有权转租该房屋，甲方或其代理人应向乙方出示该房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面证明，该证明为:▁▁▁▁▁▁.

第三条房屋的使用

房子的用途是▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁96

第四条身份验证

(1)甲方应向乙方出示(□身份证/□营业执照)和▁▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。

(二)乙方应向甲方出示(□身份证/□营业执照)、▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。

第5条住房改善

(1)甲方应对▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁960境内的房屋进行如下改造

(二)甲方(□是/□否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新东西。装修、装饰或新事物的范围是▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁96

第六条租赁期限

(1)租期从▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁960开始

(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方如有意续租，应提前向甲方提出(□书面/□口头)续租要求，经同意后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。

如果乙方继续使用租赁房屋，且甲方无异议，本合同继续有效，租赁期限不确定。双方均有权随时终止本合同，但应提前天(□书面/□口头)通知另一方▁▁▁。

第七条租金

租金标准:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁9601

(二)支付租金的时间和方式:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.

(三)租金支付方式:(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人为房地产经纪机构的，乙方应在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁9601开户，房地产经纪机构应在本合同签订之日起3个工作日内将其中一份合同发送至▁▁▁▁▁▁▁银行。)

(四)甲方或其代理人收取租金后，应向乙方出具收据..

第八条房屋租赁保证金。

(1)甲方交付房屋时，乙方(□是/□否)应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁9601

(二)租赁期满或合同终止后，房屋租赁保证金除扣除乙方应承担的费用和租金及乙方违约责任外，其余部分应全额返还乙方。

第九条其他费用

租赁期内，与房屋有关的费用按以下方式承担:

(1)乙方应承担(□水费/□电费/□电话费/□收视费/□取暖费/□燃气费/□物业管理fee/□▁▁▁▁▁)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关支付凭证..

(二)本合同未列明的租金税及其他费用由甲方承担..

第十条房屋的交付和返还

(1)交付:甲方应在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁9前按约定条件将该房屋交付给乙方，双方提交该房屋附属设施设备清单并签字盖章、交出门钥匙和▁▁▁▁▁▁▁.后视为交付

(二)返还:租赁期满或合同终止后，乙方应返还该房屋及其附属设施。验收合格后，双方在房屋附属设施设备清单上签字盖章。甲乙双方应结算各自的费用。乙方新增的东西可以自行收回，乙方装修装饰的具体处理方式为(□乙方应当恢复原状/□乙方应当向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方应当放弃收回/□甲方应当拥有，但甲方应当折价补偿)。

返还后，甲方有权不经甲方同意处理乙方遗留在该房屋内的物品。

第十一条房屋及附属设施维修

(1)租赁期内，甲方应确保该房屋及其附属设施处于适宜和安全的状态。乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修。

甲方应在接到乙方通知后▁▁▁天内进行维修，如逾期未维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。房屋维修影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租期。

(二)甲方对乙方装修、改善、添置的其他物品不承担维修义务..

(3)乙方应合理使用和爱护该房屋及其附属设施。如因乙方保管不当或不合理使用造成房屋及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负责维修或赔偿。如乙方拒绝维修或承担赔偿责任，甲方可代为维修或购买新东西，费用由乙方承担..

(四)因房屋及其附属设施的自然属性或合理使用造成的损失，乙方不承担责任。

第十二条转租

(1)除非甲乙双方另有约定，乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人时，应事先征得甲方的书面同意。

(二)乙方转租该房屋的，应按规定与转租方签订书面转租合同。

(三)转租方造成房屋及其附属设施损坏的，乙方应向甲方承担赔偿责任..

第十三条所有权变更

(1)租赁期内，甲方如转让该房屋，应书面通知乙方▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

(二)租赁期内，如房屋所有权发生变更，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。

第十四条合同的终止

(1)经双方协商一致，本合同可以终止。

(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任:

1.因城市建设需要，房屋被依法纳入房屋拆迁范围的。

2.因地震、火灾等不可抗力造成房屋毁损、灭失或其他损失的。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:

1.房子还没有交付给▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁960

2.交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。

3.乙方不承担约定的维修义务，导致该房屋无法正常使用。

4.交付房屋危及乙方的安全或健康..

5.其他:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:

1.未按约定支付▁ ▁日的租金。

2.未付的费用共计▁▁▁▁▁▁▁元。

3.擅自改变房屋用途的。

4.擅自拆除、改变或者损坏房屋主体结构。

5.擅自将房屋转租给第三人。

6.利用房子从事非法活动。

7.其他:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁9

第十五条违约责任

(1)甲方有本合同第十四条第三款规定情形之一的，应按月租金的▁▁▁%向乙方支付违约金。

(二)甲方未按约定履行维修义务，造成乙方人身和财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

(三)租赁期内，甲方如需提前收回房屋，应通知乙方▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁

(四)乙方有本合同第十四条第四款规定情形之一的，应按月租金的▁▁▁%向甲方支付违约金。

(五)乙方擅自对房屋进行装修、装饰或增添新物的，甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失。

(六)乙方如需提前退租，应提前天通知甲方▁▁，并向▁▁%支付月租金作为违约金。

(七)甲方未按约定时间交付房屋或乙方未按约定时间支付租金但不符合解除合同条件，乙方未按约定时间退房的，应按▁▁▁▁▁▁▁▁.标准支付违约金

(8)其他:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.

第十六条无代理权

甲方代理人代为签署本合同及办理相关事宜的，甲方代理人与乙方应在甲方出具的授权委托书或租房代理合同的授权范围内确定本合同的具体条款，甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面认可，对甲方不产生法律效力

第十七条合同争议的解决

本合同项下发生的争议，双方应通过协商或申请调解解决；或者协商不成的，依法向_ _ _ _ _ _ _ _ _ _人民法院提起诉讼，或者根据另行达成的仲裁条款或者仲裁协议申请仲裁。

本合同经双方签字盖章后生效。本合同(及其附件)一式▁▁份，甲方持▁▁份，乙方持▁▁份。

本合同生效后，双方应以书面形式对本合同内容进行变更或补充，并作为本合同的附件。附件与本合同具有同等法律效力。

甲方签字或盖章:乙方签字或盖章:

身份证号:身份证号:

签名时间:

总结:以上内容是对民法典租赁合同法律规定和房屋租赁合同要点20法的详细介绍。文章部分内容转载自网络，希望对你了解租赁合同法律规定有帮助和价值。