动产和不动产的区别举例子,观点｜明确不动产的概念

导读：动产和不动产的区别以例子为例，视点|定义了不动产的概念作者:蔡编者按:根据全国人大及其常委会的工作计划，民法典的编纂按照“两步走”的思路进行:第一步，编纂民法典总则部分。

动产和不动产的区别以例子为例，视点|定义了不动产的概念

作者:蔡

编者按:根据全国人大及其常委会的工作计划，民法典的编纂按照“两步走”的思路进行:第一步，编纂民法典总则部分。《中华人民共和国民法通则》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第五次会议于2017年3月15日通过，自2017年10月1日起施行。第二步是汇编民法典的所有部分，并将其合并为一个完整的民法典草案，供审议和通过。自2018年以来，全国人大常委会对民法典的各个部分进行了单独审议，并计划于2020年将民法典的各个部分提交全国人大审议通过，从而形成统一的民法典。民法典的编纂和实施，尤其是物权的编纂，与不动产的登记密切相关。民法典的编纂是考虑和解决不动产登记相关问题的最佳时机。2017年至2019年，自然资源部不动产登记中心(法律事务中心)研究员蔡结合民法典编纂了不动产登记系列文章，就国有农用地使用权法定化、异议登记的法律效力、不动产抵押登记、矿业权统一登记等问题提出了立法建议和意见。

虽然《物权法》规定了不动产的登记制度，并且在第二条第二款规定:“本法所称物包括不动产和动产”，但《物权法》并未明确不动产是什么。为了更好地实施不动产的统一登记制度，需要在物权编篡中对不动产的概念进行界定。

一.国内法规

不动产一般指不动产或不动产，但只有我国担保法对不动产的含义进行了定义。第九十二条规定:“本法所称不动产是指土地、房屋、树木和其他地上定着物。本法中的动产是指不动产"以外的事物。此外，1988年《最高人民法院关于执行

2004年10月15日《物权法(草案)》(二审稿)第二条第二款规定:“本法所称物包括不动产和动产。不动产指土地及建筑物等土地附着物。动产是指不动产以外的东西，包括电、气、光波、磁波以及其他可以用人力控制的东西。法定权利是物权客体的，依照其规定。”这个规定已经明确定义了不动产和动产。但不知道为什么在后来的审议稿和正式颁布的草案中没有规定。

《物权法》第五十八条提到了集体不动产和动产的定义，但没有明确规定:“集体所有的不动产和动产包括: (一)法律规定集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂；(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；㈣集体拥有的其他不动产和动产。

国内类似不动产的概念是房地产。住建部颁布的《不动产登记技术规范》(JGJ278-2012)对不动产的含义定义为:“2.1.1不动产位于地上或者地下的房屋及其所占用的土地”。

第二，域外条款

法国民法典对不动产采用列举式规定。不动产按性质可分为三类:不动产，按用途可分为不动产，按附属对象可分为不动产[1]。首先，法国民法典第518条规定“不动产和建筑物按其性质为不动产。”第519条规定“固定在建筑物的柱子和部分上的风车、水车，按其性质也不动产。”然后，法国民法典第520条至第525 [2]条详细列举了按用途不动产的人和按附物不动产的人。此外，第526条规定不动产的用益物权、地役权、土地使用权及不动产的返还请求权，因其附合物均为不动产。

德国民法中不使用“动产”和“不动产”，只使用“不可移动的东西”(unbewegliche Sache，Liegenschaft)和“可移动的东西”(bewegliche Sache，Fahrnis)。换句话说，德国民法典中所谓的“不可移动的物”和“可移动的物”大致相当于“不动产”和“动产”。《德国民法典》遵循罗马法原则:“地上之物属土地”，土地及其附着物为不动产，其余为动产。所以德国民法典中的“不可移动物”指的是“不动产”，但其含义与我们日常生活中所说的“土地”并不相同。《德国民法典》除了将“土地”视为“具有特定四个边界的地球表面”之外，根据“土地中的一切都属于土地”的一元论思想，将其视为土地的一部分，也是“不动产”。因此，德国民法中的不动产既包括土地和建筑物，也包括动产[3]依附于土地或建筑物而在法律上与其不可分割的。然而，德国民法典第95 [4]条立即将出于临时目的扣押的人排除在不动产之外。是否属于“为临时目的而附加”，取决于法官的解释。

《瑞士民法典》第655条规定，“土地所有权的标的物是土地。本法所指土地为①不动产；②不动产登记在册的独立、连续的权利；③矿；④土地的公用部分等。”。可见，在瑞士，不动产和土地是两个可以互换的概念。瑞士有基于陆地的不动产系统。瑞士民法典[5]中对动产的定义也可以验证这个结论。

根据《意大利民法典》第812条第一款规定，“土地、泉水、河流、树木、房屋及其他建筑物，即使是暂时依附于土地的，以及一切与土地融为一体的自然物或人造物，都是不动产”、不动产包括土地、房屋等。

日本《民法典》在第86条[6]中根据物的自然属性定义动产和不动产，意思是不动产是指土地和固定在土地上的物，如建筑物和其他“定着物”，土地和“定着物”以外的物是/[/。每个“固定物”是否独立as 不动产是根据交易中的其他规定和概念来确定的。

美国各州对“不动产”一词有多种解释，但在所有的定义中，“不动产”本质上都包括土地、固定在土地上的定着物和依附于或从属于土地的东西。正如佛罗里达州法律规定:“'不动产'包括所有土地；土地上的改进和固定装置；土地上的所有自然附属物或与使用中的土地有关的事物；法律规定的所有不动产、收益(如股份、利息)、合法或公平的土地上的权益(如多年的价格)或法院判决的股权、留置权、抵押权等权利以及因留置权而产生的债务。”[7]同样，伊利诺伊州法律规定:“'不动产'包括土地、水下土地、建筑物和构筑物、地役权、与土地有关的特许权、不动产等无实体的可继承财产，以及多年的地价、法院判决的留置权、抵押权等合法或合理的权益。”[8]威斯康星法律规定:“不动产不仅包括土地本身，还包括土地上的建筑物和改良物、所有定着物以及从属于它们的特权。”[9]加州法律规定:“不动产包括土地；土地上的附属物；土地的附属物和法律确定的非动物。”[10]在英美法系中，“不动产”、“不动产”和“土地”可以作为同义词使用。佛罗里达州法律规定:“‘土地’、‘不动产’、‘现实’和‘不动产’可以互相通用。”[11]密歇根州法律规定:“‘土地’、‘土地’、‘不动产’、‘不动产’是指土地、建筑物等一切权利。不动产和不动产，来源于不动产的收入。”[12]因此，“不动产”和“不动产”是同一物的不同名称，包括土地、土地上的定着物和从属于土地的物。广义的“土地”，还有“不动产”和“不动产& # 39；同义，但狭义的土地只是不动产“不动产”的一种，一般指的是原始未改良的土地。

三。建议

不动产是相对动产而言的，两者都属于“物”的范畴，受物权法(大陆法系国家)或物权法(英美法系国家)调整。两者的区别在于能否人为移动。能移动的叫动产，不能移动的叫不动产。所以在域外的其他国家和地区，不动产的概念比较宽泛，一般包括土地、房屋以及附着在土地上的不能与之分离的树木，甚至连不能与树木分离的果实也属于不动产。

而在我国，法律和生活实践中很少使用不动产这个词。相反，由于房子比别人更早进入产权领域不动产，而且我国在1994年颁布了《城市房地产管理法》，房地产这个词为大众所熟知。虽然不动产和不动产概念的区别很明显，不动产这个词只包括土地和房屋，而不动产不仅包括房屋，还包括不脱离土地、海域、水面等的树木。但社会往往混淆了两者，往往将“房地产”等同于“不动产”。因此，在物权编篡中有必要界定不动产的概念。

关于不动产是什么，以及不动产的内涵和外延，目前各部门包括专家学者都没有分歧和争议。关键是如何给不动产一个准确的概念。有两种主要的方法来定义这个概念。一种是通过确定事物的特征和本质，即内涵来确定概念；一种是通过显式扩展来确定。因为不动产的概念是通过确定内涵的方式来确定的，科学化学的色彩比较浓，大众接受不了。因此，通过枚举显式扩展来定义不动产的概念更为合适。

因此，建议将不动产定义为:“不动产包括土地、海域及其附属房屋等建筑物、构筑物，以及森林、林木等定着物。”

注意事项:

[1]《法国民法典》第517条规定:“财产依其性质、用途或其所附之物为不动产。”罗结珍译，《法国民法典》，中国法制出版社，1999年10月第1版，第167页。

[2]《法国民法典》第520条规定:“与根系相连而尚未收割的农作物和尚未从树上摘下的果实也不动产。谷物一旦收获，收获的果实，即使还没有运走，也是动产。如果作物只是部分收获，那么唯一收获的部分是动产。”第521条规定:“通常定期砍伐的矮树或待砍的多年生高树，只有在树木被砍伐时才会变成动产。”第522条规定:“土地所有者提供给土地承租人或佃农耕种的牲畜，不论有无估价，只要不按契约效力与土地分离，均视为不动产。土地所有者出租给土地所有者或佃农以外的其他人出租的牲畜为动产。”第五百二十三条规定:“房屋或者其他不动产内用于引水的管道为不动产，属于附属财产的一部分。”第524条规定:“为了土地利用和管理的目的，土地所有者放置在土地上的物体按其用途不动产。据此，下列物品由土地所有者出于使用和管理土地的目的放置时，根据其用途为不动产:与耕作有关的牲畜；农具；给佃农或佃农的种子；养在鸽舍里的鸽子；关在笼子里的兔子；在蜂巢中饲养的一群蜜蜂；(法律号。84-512，1984年6月29日)农村法典第402条未规定的水面和该法典第432和433条所指的水面上放养的鱼；碾压机械、锅炉、蒸馏器、酿造桶、大桶；操作铸造厂、造纸厂和其他工厂的必要器具；草和肥料。土地所有者永久固定在土地上的其他一切动产都是不动产因为它的目的。”第525条规定:“凡用石膏粉、石灰或水泥附着在土地上的动产物品，或附着在土地上未折断或损坏的部分，即不能拔出的物品，视为已被所有权人永久固定在土地上。放在客厅墙壁上的镜子，如果和与之相连的护墙连为一体，不可分离，则视为永久固定。图片和其他装饰一样。至于雕塑，当它被放在一个专门为此而预留的墙框里，不被损坏或打碎就无法拿走时，这个雕塑就是不动产。”罗结珍译，《法国民法典》，中国法制出版社，1999年10月第1版，第167-168页。

[3]《德国民法典》第94条第1款规定:“土地的主要组成部分是固定在土地上的东西，特别是建筑物，以及未从土地上分离出来的产品。”罗结珍译，《法国民法典》，中国法制出版社，1999年10月第1版，第167-168页。

[4]《德国民法典》第95条第1款规定:“为临时目的而附于土地的物，不属于土地的一部分；在另一个人的土地上拥有某些权利的人。这同样适用于为行使其权利而依附于土地的建筑物或其他工程。”

[5]《瑞士民法典》第713条规定，“自然界的可移动物体和不属于土地的可合法支配的自然力是动产所有权的主体。”

[6]日本民法典第86条规定“土地及其定着物为不动产。除了不动产以外的都是动产。无记名债权视为动产。”

[7]佛罗里达州法规，sec。421.03(12).

[8]伊利诺伊州注释法令，ch。67.5秒，第91页。第10(f)段。

[9]威斯康辛州法规注释，第二节。70.03.

[10]《加州民法典》。秘书658.

[11]佛罗里达州法规，第二节。192.001(11).

[12]密歇根州法令注释，sec。2.212(9).

来自微信微信官方账号“中国不动产关伟”

作者:蔡，自然资源部不动产登记中心(法律事务中心)主任、研究员。这篇文章的发表已经得到了作者的授权。

总结:以上内容是对动产和不动产区别的详细介绍，观点为| clear 不动产。文章内容部分转载自网络，希望能帮助你理解动产和不动产的区别。