土地使用税和房产税计入哪个科目,房地产企业缴纳相关税费的会计处理

导读：其中科目是否包含土地使用税和房产税，相关房地产企业会计处理是否支付？房地产企业支付税费相关的账务处理根据企业会计准则，房地产开发企业的预售款因不符合收入确认条件，在收到

其中科目是否包含土地使用税和房产税，相关房地产企业会计处理是否支付？

房地产企业支付税费相关的账务处理

根据企业会计准则，房地产开发企业的预售款因不符合收入确认条件，在收到预付款时应确认为负债，在预售房屋竣工交付买方时确认收入。即收到房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预付款”科目；房屋竣工交付给买方时，借记“预付款”科目，贷记“主营业务收入”科目，结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。预售支付的所有物品税费怎么核算？

一、增值税的会计处理

房地产业务改革后，对房地产业务的预付款不再确认纳税义务，但为了保持税款平衡，对预付款应预先缴纳增值税。增值税是价外税。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，都是采取预收货款的方式。收到预付款时，应按3%的税率预缴增值税。预缴税金按以下公式计算:预缴税金=预缴÷(1+适用税率或征收率)×3%。

预缴增值税的核算分为一般计税和简单计税。在一般计税方法下，预缴的增值税不是实际缴纳的增值税。当当期销项税额大于当期进项税额，需要缴纳增值税时，可以先抵扣预缴的增值税，抵扣后的余额应补缴。预缴的增值税应在发生缴纳增值税义务时，计入“应交税费-预缴增值税”科目，再转入“应交税费-未交增值税”；在简易计税方法下，增值税的预缴、计提和缴纳均在“应交税费-简易计税”科目中核算。

下面用一般的计税方法来说明增值税的核算。

例如，房地产开发企业开发新项目时，适用一般计税方法。项目于2018年12月开始预售。预售期内共收取2200万元作为首付款，应预交增值税= 220万÷ (110%) * 3% = 60万元。会计处理如下:

(1)收到预付款

借:银行2200元。

信用:预付2200元。

(2)缴纳增值税:

借:应付税费-预付增值税60

贷:银行存款60

上述房地产企业出售的房产已于2019年4月竣工交付。应确认增值税应纳税所得额为8720万元，销项税额= 87 . 20 . 00÷(19%)* 9% = 720万元。按照房地产项目已售建筑面积占房地产项目可售建筑面积的比例，假设应允许计算。从地价中扣除的增值税金额= 2180.00÷(19%)* 9% = 180万元，当月实际销项税额= 7.2-180.00 = 540万元。假设认证要抵扣的进项税额为450万元，当月应缴纳的增值税=540.00-450.00=90元。会计处理如下:

1.确认收入和销项税。

借:预付款8720元。

贷款:主营业务收入8000元。

应交税费-应交增值税-销项税额720

2.增值税从土地价格中扣除。

借:应交税费-应交增值税-销项税额抵扣180。

贷:主营业务成本180

3.转出当月未缴增值税

借:应付税费-应付增值税-转出未付增值税90

贷项:应付税费-未付增值税90

4.将预付增值税转移到未付增值税。

借:应付税费—未支付的增值税60

贷款:应付税费-预付增值税60

5.缴纳增值税

借:应付税费—未支付的增值税30

贷:银行存款30

二。附加税费的会计处理

城建税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税为依据，与增值税同时缴纳。因此，预缴增值税应同时缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

根据权责发生制的要求和收入成本配比原则，未确认收入前支付的额外税费不计入当期损益。当开发项目达到完工条件，相应的收入和成本结转至损益时，附加税费转入“税及附加”科目。以上为例，预缴增值税60万元，对应的城建税、教育费附加、地方教育费附加分别为4.2万元、1.8万元、1.2万元；实际应缴纳增值税90万元，应计入损益的城建税、教育费附加、地方教育费附加分别为6.3万元、2.7万元、1.8万元。

会计处理如下:

2018年用增值税支付附加税费时

借:应交税费-应交城建税4.2

应付税费—应付教育费之外的1.8。

应付税费— 1.2应缴纳地方教育费。

贷:银行存款7.2

在2019年4月累积额外的税费

借:税金及附加-城建税6.3

税金及附加-教育费附加2.7

税费-地方教育费1.8

贷款:应付税费—城建税6.3

应付税费—应付教育费用的附加2.7。

应付税费— 1.8应付地方教育费。

当额外税费支付差额时:

借:应交税费-应交城建税2.1

应付款税费—应付教育费加0.9。

应付税费—应缴纳0.6当地教育费。

贷:银行存款3.6

三。预付土地增值税的会计处理

《中华人民共和国国家税务总局关于营改增后土地增值税征收管理若干规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，营改增后，纳税人转让不动产取得的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让不动产取得的土地增值税应税收入不包括增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产取得的土地增值税应税收入不包括应缴纳的增值税。

为方便纳税人，简化土地增值税扣缴税款计算，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税扣缴依据:土地增值税扣缴依据=预缴款-应预缴增值税税款。根据权责发生制的要求和收入成本配比原则，土地增值税预收款不确认当期损益。收入确认时，计入税金及附加。土地增值税清理后，再进行调整。

以上为例，2200万元预付款是普通住房。根据地方规定，土地增值税预征率为2%。一般情况下，预缴土地增值税的计征依据=不含增值税收入= 2200.00÷(1 10%)= 2000万元，预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税税率= 2000 * 2% = 40万元。简化土地增值税预提税的计算:应预缴的增值税= = 2200.00÷(1 10%)* 3% = 60万元，土地增值税预提的依据= 2200万-60 = 2140万元，预缴的增值税= 2140 * 2% = 42.8万元。从上面的结果来看，虽然简化了计算，但是比正常计算方式下的预缴税款要大。因为文件规定“为方便纳税人，土地增值税代扣代缴税款的计算可以简化”，“可以按照”上述方法计算，因为纳税人也可以选择按照不含税收入的一定比例预缴土地增值税。如果企业按40万元预缴土地增值税，会计处理如下:

借:应交税费-应交土地增值税40

贷:银行存款40

当开发项目达到竣工条件，相应的收入和成本结转至损益时，将根据预付款预付的全部土地增值税转入“税金及附加”科目，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-应交土地增值税”。项目竣工结算后，进行土地增值税结算，调整预征土地增值税和应计土地增值税税费。取得税务机关的土地增值税清算报告，确定土地增值税清算金额后，借记“税金及附加-土地增值税”科目(清算税额合计-上期累计土地增值税税费。实际支付时，借记“应交土地增值税税费-应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目(清算税款总额-预缴土地增值税)。如果是退税，做相反的账务处理。

四。企业所得税的会计处理

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按季度(或月度)预计毛利率计算，计入当期应纳税所得额。产品开发后，企业应及时结算其应纳税成本，计算以前销售收入的实际毛利，同时将其实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额，计入本项目与其他项目相结合计算的本企业当年应纳税所得额。

然而，企业会计准则没有确认预售业务的收入，而税法规定应在预付款项时确认收入，导致可抵扣暂时性差异。企业所得税的会计处理有两种方法:应纳税额法和税务影响会计法。

1.应纳税法下企业所得税的会计处理。应付税款法是将税前会计利润与当期应纳税所得额的差额所影响的所得税金额直接计入当期损益，而不是递延到以后期间的一种会计方法。应付税款法下的会计分录如下:

未确认收入前缴纳的企业所得税:

借:应付税费-应付所得税

贷:银行存款

房地产产品开发完成后，企业应当及时计算已实现的收入，并按规定结转成本。纳税调整后计算的所得税反映在利润表中:

借:使用收入税费

贷款:应付税费—应付所得税

计算预缴所得税与应纳所得税的差额并缴纳所得税时:

借:使用收入税费

贷款:应付税费—应付所得税

借:应付税费-应付所得税

贷:银行存款

2.税务影响法，税务影响会计法，是指企业根据当期应纳所得税的总额和时差对所得税的影响金额，确认时差对所得税的影响金额，并确认为当期收益的方法税费。采用“税务影响法”(即税务影响会计法)，计入当期损益的收入税费与当期应纳所得税不一致，差额为递延税款。房地产企业递延所得税资产按照预付款项的账面价值和计税基础导致的可抵扣暂时性差异计算，借记“递延所得税资产”科目，贷记“收入税费待使用”科目，同时调整当年应纳税额。下面是一个例子:

例1:某房地产公司2018年预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预征毛利率为15%。本期满足收入确认条件的预付款项30万元，对应成本8万元，期间费用及其他相关费用2万元，故年末预付款项账面价值为70万元，计税依据为70×(1-15%)=59.5(万元)(30-8-2)×25%=5(万元)企业收入税费未确认房价款的预缴企业所得税70×15%×25%=2.625(万元)；年末按当期预售房款收入预缴企业所得税(70×15% 30-8=2)×25%=7.625(万元)。相关会计处理如下:

借:收入税费使用-当期收入税费使用5

应付税费—企业所得税2.625

信用:银行7.625

年末，确认递延所得税资产:

借:递延所得税资产2.625

贷款:应付税费—企业所得税2.625

例2:2018年，房地产公司B有预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预收款毛利率为15%。如果本期没有满足收入确认条件的预付款项，期间费用及其他相关费用为20，000元，年末预付款项账面价值为100万元，计税依据为100×(1-15%)=85 (10，000)，产生可抵扣暂时性差异150，000元。年末按当期预售房款收入预缴企业所得税(100×15%-2)×25%=3.25(万元)。相关会计处理如下:

借入:应付税费-企业所得税3.25

贷款:银行存款3.25英镑

年末，确认递延所得税资产:

借:递延所得税资产3.75

贷款:应付税费—企业税3.25。

结果税费为0.5

房地产开发企业应做好企业所得税的会计核算，设置“递延税款备查簿”，详细记录每笔暂时性差异的原因、金额、预计归还期限、已转回的金额等。原来预计利润多少，销售结算时扣除多少，递延所得税资产增加多少，销售结算转回多少，结算哪个项目，扣除哪个项目的预计利润。

动词 （verb的缩写）土地使用税的会计处理

开发过程中缴纳土地使用税的会计处理。目前，根据2016年22号文件要求，企业发生的房产税、土地使用税、印花税均以“税及附加科目”核算；计提分录为:借:税金及附加-城镇土地使用税贷:应交税费-城镇土地使用税，上交时:借:应交税费-城镇土地使用税贷:银行存款。

但开发企业的土地使用税是对开发使用的土地征收的，是开发产品成本的组成部分。随着产品的销售，不再征收土地使用税。出让的土地不是企业的办公、经营用地。举个例子，比如租赁费。如果是公司办公场所的租赁，我们会列出管理费，但是种植企业的土地租赁呢？必须包含在成本中。

因此，房地产企业在土地使用税核算上不同于一般工商企业。一般工商企业缴纳的土地使用税计入“税金及附加”。房地产企业开发项目竣工前，已缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本，应予资本化。

不及物动词印花税的会计处理

《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财税〔2016〕22号)规定，将“营业税金及附加”科目名称改为“税金及附加”科目，用于核算企业经营活动中发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加。因此，无论执行小企业会计准则还是企业会计准则，企业缴纳的印花税都应计入“税金及附加”科目。

印花税是一次性税收，不存在与税务机关清算结算的问题。所以一般不需要通过“应付税费”来计提印花税。但实际操作中，很多地方税务机关直接按照预收的房款计算缴纳印花税。为了方便核算，企业也可以通过“应付款税费”科目进行核算。

总结:以上内容是对科目和房地产企业缴纳土地使用税和房产税相关会计处理的详细介绍。文章内容部分转载自网络，希望对你了解包含哪些科目房产税有所帮助和参考。