房地产广告发布规定2021,「大地产专题」房地产广告发布合规审查要点

导读：房地产广告发布法规2021，“大地产专题”房地产广告发布合规审核要点[摘要] 房地产广告发布是开发者必要的商业行为。广告发布合规审查也是风险防控的重要一环。房地产广告既

房地产广告发布法规2021，“大地产专题”房地产广告发布合规审核要点

[摘要] 房地产广告发布是开发者必要的商业行为。广告发布合规审查也是风险防控的重要一环。房地产广告既要达到宣传项目的目的，又要守住法律底线。本文拟对房地产广告发布中的风险点进行梳理，并根据其出现频率、风险大小、容易被忽视的地方要点进行系统分类，以方便法务人员或业务部门人员自查和使用。

[关键词] 房地产广告发布，合规审查，行政处罚

第一

房地产广告分类

(1)印刷类:包括销售手册、宣传册、海报等。；

(2)网络广告类:包括微信微信官方账号软文、微信图片、朋友圈“屏稿”；

(3)出街类:包括户外大牌广告、楼宇广告、商场广告等。；

(4)办公用品:项目文件袋、纸巾盒，以及一些小礼品如扑克牌、扇子等。

楼宇营销中心纸质材料要严格审核，其次是街边广告和微信微信官方账号宣传文章，最后是员工朋友圈广告和公司内部宣传文件。

第二

房地产广告违规的后果

(一)责令停止发布广告，消除影响；对责任人处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款广告发布；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。“房地产广告发布条例第二十一条”)。

(二)责令停止发布广告；20万元以上100万元以下的罚款；发布虚假广告的，责令停止发布广告，消除影响，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款。广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下罚款。两年内有三次以上违法行为或者其他严重情节的，处以广告费用五倍以上十倍以下的罚款；广告费无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下罚款(《中华人民共和国广告法》第五十五条、第五十七条)。

(3)虚假广告罪(《中华人民共和国刑法》第222条)。

第三名

房地产广告合规审查要点

(a) 房地产广告发布先决条件和必要文件符合性审查

1.项目是否取得预售、销售许可，有无缺陷和工程质量不合格，如:①无国有土地使用权证；(二)在集体所有的土地上修建的村委会大楼；③房地产的权利被查封或以其他方式被限制；④未取得预售许可证；⑤权属纠纷；⑥违反国家有关规定施工；⑦验收不合格等。

“房地产广告发布规定”第五条规定，有下列情形之一的，不得发布广告:

(一)未依法取得国有土地使用权开发建设土地的；

(二)在国家未征用的土地上进行建设的；

(三)司法、行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；

(五)权属有争议的；

(六)违反国家有关建设规定的；

(七)不符合工程质量标准，验收不合格的；

(八)法律、行政法规禁止的其他情形。

二。案例:深圳茅野(集团)有限公司未取得预售许可证发布房地产广告，被罚款1万元。(深市发〔2020〕8号)

(2) 房地产广告必须指定内容合规性审查。

I .对房地产广告发布的三要素符合性审查

(1)未注明:开发企业名称，或中介服务机构(如销售机构)名称，或预售或销售许可证的书号。如果只介绍房地产项目的名称，则可以不说明上述项目。

“房地产广告发布条例”房地产第七条预售和销售广告必须载明下列事项:

(一)开发企业的名称；

(二)中介服务机构销售的，注明机构名称；

(三)预售或者销售许可证的书号。如果广告仅介绍房地产项目名称，则无需说明上述项目。

(2)案例:临沂碧桂园房地产开发有限公司发布房地产预售广告，无预售许可证编号和公司名称，罚款3万元。(临沂市监办字〔2018〕416号)。

(3)合规建议:预售或销售许可证号和中介名称是容易被忽略的项目。

二、规划或建设明确标示的市政条件符合性审查

(1)未标明“规划中”或“施工中”

“房地产广告发布”第四条、房地产广告，房屋信息应当真实，面积应当标明为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有下列内容: (四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作引人误解的宣传。第十二条。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施和其他市政条件，正在规划或者建设中的，应当在广告中予以标明。

(2)案例:上海泽翔房地产发展有限公司宣传“今年我们住在永贤府，同济大学附属存智外国语学校要开学了。它有12年的学制，不用担心择校的问题”。实际上学校还没有进入审批程序，所以公示期内不能开学，被罚了12000元。(上海证券交易所2020年第262019017226号)

(3)合规建议:未注明规划或建设中的宣传方式的，可认定为虚假宣传；除了注明中外的规划或建设，还是要注明数据来源，最好是政府宣传文件等官方渠道。

三、涉及贷款的，应当写明提供贷款的银行名称、贷款金额和期限。

(1)涉及贷款服务的广告房地产中的“零首付”、“首付贷”；未注明贷款的银行、贷款金额、期限等信息；

《条例》第十七条房地产中的广告涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称、贷款金额和期限。

(2)邹平贾珠房地产经纪有限公司在网站发布与贷款服务相关的房地产广告时，未注明贷款的银行、贷款金额、期限等信息，罚款9000元。(建监字[2020]第10411号)

(3)建议:上海市不得宣传无首付、零首付、首付贷、代办公积金贷款服务、非银行机构可以提供贷款等内容。

上海房地产广告发布标准第十五条:房地产广告涉及银行贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称，并标明贷款的最高金额和最长期限。

如果组织提供分期付款，请注明分期付款的期限、最高金额和付款方式。购房贷款比例、利率、期限符合本市房地产调控政策，无首付免、零首付、首付贷等。应当予以公布。

房地产广告不得承诺提供公积金贷款服务，不得含有非银行机构可以提供贷款的内容。

四。引用内容应真实、准确并注明出处。

(1)常用作“数据来源于网络”，不注明出处，来源于他人的宣传文章。

《广告法》第十一条规定，广告涉及的事项需要行政许可的，应当与许可的内容一致。使用的广告数据、统计数据、调查结果、摘要、引文等引用内容应当真实准确，并注明出处。引用内容有适用范围和有效性的，应明确说明。

《条例》第二十条规定:

(2)案例:广州市美好房地产开发有限公司因宣传“180万㎡大城市规模”未注明出处，被罚款1万元(穗海工商所字〔2017〕437号)。

(3)合规建议:数据来源应真实准确，以政府部门公布的规划文件和实施文件为依据，而非“网络”、“安居客”。

(3)严禁指定内容符合性审查。

1.项目到达特定参考对象所需的时间表示项目位置。

(1)常用表达有“步行10分钟到XXX”和“10分钟直达市区”

“房地产广告发布”第四条、房地产广告中，房屋信息应当真实，面积应当标明为建筑面积或者套内建筑面积，且不得含有下列内容: (二)项目达到特定参照对象所需时间标明项目位置。

(2)案例:开平市金鸡建设综合开发有限公司因广告房地产中含有“享受500米范围内市场、电影院、水口公园等娱乐设施”的表述，被处以0.16(万元)罚款(深市资字[2020]第0176号)。

(3)合规建议:如有时间公示的特殊需要，建议标注直线距离、速度等。作为补充说明。

2.承诺升值或投资回报

(1)常见的例子有“随着周边环境的完美改造，区域价值势必一路上涨”、“绝版地段，升值无限”、“首付20万赚100万...10年资本翻倍，白做一个店！”“3年后21%回报”、“每年XX%回报”、“买了就赚”等表述。

“房地产广告发布”第四条规定房地产广告，房屋信息应当真实，并注明面积为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有下列内容: (一)升值或者投资回报的承诺。

(2)案例:东源宝盛投资发展有限公司因涉嫌发布“宝盛市文化创意产业园强势入驻企业5年租金返还5.2%”的文件，被罚款2700元(东市建质子楚〔2020〕71号)。

(3)合规建议:升值空间或投资空间可以横向宣传，不能承诺或变相承诺。除了避免使用“奖金”、“无限升值”、“稳赚不赔”等典型表述外，尽量使用在侧面宣传升值空间或投资空间的词语来描述项目所在区域，而不是直接介绍项目。

3.对居民的户口、就业、升学等事项作出承诺。

(1)常见的为“支持朝阳九年连续外语教育，不用担心孩子的教育问题”“金川首席，教育市场，录取农大附中，附小，让孩子赢在起跑线上”“购买海外房地产移民或获得居留权”。

“房地产广告发布”第十八条规定房地产广告不得含有广告主能够为居民办理户口、就业、升学等事项的承诺。

(2)案例:新联茂房地产(嘉兴)有限公司房地产广告中含有“四大顶级名校、东北师范大学附属南湖学校、清华中学(规划中)周边实验小学科技城校区，周边三所重点大学，拥有专属国际幼儿园，为全年龄段精英儿童提供12年一站式教育。”“新空集团，有实力的央企”内容，考虑到本案涉及投诉人众多、社会影响大等综合因素，责令停止发布，并在相应范围内消除影响，并处罚金人民币80万元整。

(3)合规建议:“500m内有知名小学”的表述，虽无明显承诺，但涉嫌宣传“学区房”、“承诺升学”。建议增加“具体录取条件请咨询学校相关部门，不构成录取资格承诺”等补充说明。

4.含有风水、占卜等封建迷信，与良好的社会习惯相悖。

(1)俗称“风水宝地”、“聚宝盆”、“新湖乐清山庄，恰是不可多得的富贵之地”、“顺应天心吉祥”、“便于吉神入府”。

“房地产广告发布”第八条规定房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目的描述、渲染不得违背良好的社会风尚。

(2)案例:北京滨湖恒兴房地产开发有限公司售楼处散发项目宣传册宣传用语“项目占据西山脚下、青龙湖头风水之地的位置，汲取九曲龙脉神韵”，被罚款20万元。

(3)符合性建议:《中华人民共和国广告法》虽未界定“迷信”的内涵，但根据第三条对广告内容明示的要求，推定“迷信”的标准为违背公序良俗。

5.有“国家级”、“最高级”、“最好”等极端表述

(1)通常所指的“区位高尚，城市繁荣，生态环境优越，属于...顶级豪宅”，即加冕、领、极、极、至尊、巅峰、极品、尊贵。

根据《广告法》第九条规定，广告不得有下列情形: (三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；

(2)案例:西昌天朗置业有限公司因向客户介绍“西昌最好最高的七星超白金会所”、“最佳规划让长岛360度山景，享受双园大中庭”、“西昌最佳园林景观，秉承法国凡尔赛造园艺术”(石良字[2019])等楼盘档次，被罚款35万元

(3)合规建议:使用“最好”、“第一”等描述容易被察觉，但“世界级”、“楼尊”等也是敏感词；如果业内的“第一”和“最好”是官方评定并通过竞赛评选的，可以引用数据作为补充说明。

6.有虚假广告。

(1)商品或服务不存在是常见的。比如房产中介推销不存在的房源信息来吸引客户；商品与实际情况不符，如规划证明和预售证明批准为商业写字楼向住宅楼和公寓进行对外宣传；精装修商品房广告的装修标准与实际情况不符；使用虚假信息作为证明材料，如精装房出具的假甲醛检测报告；虚构效果，如楼盘位于海边，宣称PM2.5为0，空气好，业主住一段时间后身体变化好，疾病可消除；宣传某学校的学区，但该楼不属于该学校的教育区。

《广告法》第二十八条广告以虚假的或者引人误解的内容欺骗或者误导消费者的，构成虚假广告。有下列情形之一的广告为虚假广告:

(1)商品或服务不存在；

(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、既往荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、既往荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的承诺与实际情况不符，对购买行为产生实质性影响的；

(三)使用虚构、伪造或者无法核实的科研成果、统计数据、调查结果、摘要、引文等信息作为证明材料的；

(四)虚构使用商品或者接受服务的效果；

(五)其他以虚假或者引人误解的内容欺骗或者误导消费者的情形。

(2)案例:东莞市李泰房地产发展有限公司因明示或暗示其他房地产项目被罚款97653元。(东市监发[2020]1304160011号)

(3)合规建议:虚假广告是处罚最重的案件之一。对房地产广告的审查不是形式用语和词汇的审查，而是对房地产广告实质内容的审查:是否存在虚构、伪造或者无法证实的科研成果、专利、统计数据、调查结果、摘要、引文；是否有对应的事实。

7.损害国家形象，违背公序良俗

(1)图片使用了伪装的中华人民共和国国旗图案；“某领导参观营销中心”、“总理同款”、“还保留着当年法租界的浪漫风情”。

根据《广告法》第九条，广告不得有下列情形:

(a)使用或变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽、国旗、国歌及国徽；

(二)变相使用国家机关及其工作人员的名义或者形象的；

(三)损害国家尊严或者利益，泄露国家秘密的；

(四)妨碍社会稳定，损害社会公共利益的；

(五)危及人身、财产安全，泄露个人隐私的；

(六)妨碍公共秩序或者违反良好社会风尚的；

(七)含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力内容的；

(8)含有民族、种族、宗教和性别歧视的内容；

(九)妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护的；

(十)法律、行政法规禁止的其他情形。

(2)案例:上海舒泽置业有限公司因使用“这里有什么国内世界级的习近平”宣传用语，结合其他违规行为，被罚款20.2万元。(上海证券交易所2020年第152019003927号)

(3)合规建议:上述广告法明确列举的禁止情形，在实践中相对容易被发现，且相对较少，应特别注意变相使用。用国家领导人对某个地区的评价来暗示对项目的评价；三级转诊渠道的纸质宣传单没有标明生产厂家，但含有上述违规内容，非常容易被认定为开发商生产，需要加强对三级渠道的监管。

8.融资或变相融资内容出现。

(1)“售后包租”、“12年回购”、“升值+租赁双重投资保障”。

第十六条房地产广告中不得出现融资或变相融资。

(2)案例:上海绿地东宇置业有限公司以租赁方式出售，统一经营15年& # 34；承诺包租15年，年均回报7%”广告语，被罚款2万元。(普市建安子楚[2015]第150201510141号)。

(3)合规建议:融资或变相融资宣传通常是和承诺投资回报的宣传一起的，可以一起审核。

9.侵犯他人知识产权等第三方责任。

(1)附图侵犯他人商标权、著作权、肖像权等第三方权利的；如遇字体侵权，广告文件使用的字体必须是免费字体，如果是付费字体，必须经过授权。目前方正字体、汉仪字体、康华字体都是付费字体。(注:“方正字体”中的方正黑体、方正书法宋、方正仿宋、方正楷书免费)

《侵权责任法》第二条侵害民事权益，依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身权和财产权。

(2)合规建议:购物节是天猫商城的“双十一”和猫形图案，宣传频繁，使用频繁。阿里巴巴公司正在申请或已经注册商标，上述未授权行为涉嫌侵犯商标专用权；常见的米奇图案也是注册商标。

(4)是否违反反不正当竞争法的合规性审查。

1.最高奖金额超过5万元，有奖销售信息不清，影响兑奖。

(1)“买房送宝马”常见，车辆价值超过5万元，未对相关获奖信息进行任何宣传或补充说明。

《反不正当竞争法》第十条规定，经营者销售奖品不得有下列情形: (一)奖品种类、兑奖条件、奖金或者奖品数额等有奖销售信息不明确，影响兑奖的；(二)利用虚假奖品或故意让内定人员中奖出售奖品；(三)销售彩票，最高奖金数额在五万元以上。

(2)案例:新沂富居乐房地产发展有限公司因未制定策划活动方案或活动详细说明，未对相关奖品信息进行任何宣传或补充说明，被罚款3.3万元。“很明显，有奖销售信息不清楚，导致误解，影响中奖”。(信实建子楚[2020]189号)

(3)合规建议:最高奖金额及价值不超过5万元。同时注意公布奖品的种类、数量和中奖概率；明确奖品是否承担税费，是否有车辆车牌等。(适用于奖品为车辆的情况)。避免被认定为误导，影响赎回。

2.捏造虚假的或者引人误解的信息，贬低其他生产经营者的商品或者服务。

(1)“入住率和租金水平将远超同区产品”。

《反不正当竞争法》第十一条规定，经营者不得捏造、散布虚假的或者引人误解的信息，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。

(2)案例:徐州碧桂园房地产开发有限公司因“徐州市最高品质楼盘徐州碧桂园”被认定对类似商品或服务进行不公平贬低，因使用绝对化用语被罚款3.3万元(徐工商案(2017)第00018号)。

(3)合规建议:对于没有充分依据，已经超过或将超过的，很可能被认定为不公平贬低同类商品或服务、虚假宣传等。；一般很难举出证据证明已经超出或者将要超出，更有可能被认定为编造的虚假信息或者误导性信息，建议全部删除。

(五)要约和要约邀请

1.商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，具体确定商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的描述和承诺，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。

除免责声明本广告仅为要约邀请，具体权利义务以双方签订的买卖合同为准外，对于周边设施、数据来源、宣传地图等“对结论和房价的确定有重大影响”的因素，应当真实准确。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。这种说明和承诺即使未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

2.“本公司拥有最终解释权”等解释格式条款

(1)开发商往往热衷于标注“本公司拥有最终解释权”，或者在主管部门明令禁止这种表述的情况下寻找替代词语。

(2)案例:启东崇和置业有限公司因展板“一切活动最终解释权归绿地长岛所有”被认定为预先制定的、不可协商的格式条款。这一条款客观上排除了消费者对格式条款的解释权，与虚假宣传责任合起来罚款358560元。

(3)合规建议:实践中，这种表述没有实际用途，很可能会被认定为无效格式条款，存在行政处罚的风险。建议删除这类表述。

[参考文献]

【1】法律法规:广告法；房地产广告发布规定；广东省委宣传部、省建设厅、省工商局关于加强房地产广告管理的通知；《国家工商行政管理总局关于房地产户口，广告中居住者承诺的答复》；深圳房地产市场监管办法；惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市市场监督管理的通知房地产。

[2]行政处罚案例:全部来自威科法律数据库。

总结:以上内容是对房地产广告发布法规2021《房地产专题》房地产广告发布合规审核要点的详细介绍。文章内容部分转载自互联网。希望你能知道房地产/[