上海普通住宅和非普通住宅的区别,“卖一买一”能免税

张强律师法律头条 2022-10-18 19:41:12

导读：上海普通住宅和非普通住宅区别“一个换一个”是可以抵税的。9月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》，旨在支持居民改善住房条件，降低

上海普通住宅和非普通住宅区别“一个换一个”是可以抵税的。

9月30日，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》，旨在支持居民改善住房条件，降低改善型购房人置换成本。

根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售现有住房后一年内在市场上再次购买住房的纳税人，对其出售现有住房所缴纳的个人所得税予以退税。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退还已缴纳的全部个人所得税；新购住房金额小于已有住房转让金额的，按照新购住房占已有住房转让金额的比例退还出售已有住房缴纳的个人所得税。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房和城乡建设部门签订的购房合同中注明的成交价格。新购房屋为二手房的，购房金额为房屋交易价格。

公告划定了享受优惠政策的纳税人范围，明确要求纳税人出售和回购的房屋应在同一城市内。同城范围是指同一直辖市、副省级城市和地级市(地区、州、盟)所辖的全部行政区划。此外，出售自有住房的纳税人必须与新购住房有直接关系，且应为新购住房的产权人或产权人之一。

此前，多地已出台房屋交易税费放宽政策。

据中国中心医院分析，目前各地卖房个人所得税政策是唯一一个免征五年的。其他情况下，按住房转让收入的1%或交易差价的20%的税率缴纳个人所得税。这一政策的出台，可能会带动持有住房不满五年或拥有多套房的家庭换房。预计短期内部分城市的二手房挂牌量将大幅增加。同时，该政策要求限时卖一买一，时间设定为2022年10月1日至2023年12月31日。一年以内的时间限制会促使购房者及时入市，有利于提高二手房市场的交易活跃度。但值得注意的是，短期内房源数量的大幅增加可能会扰动二手房价格。

此外，据中指监测，今年以来，多地政府出台房屋交易税费放松政策。例如，杭州、东莞等地将转让家庭唯一住房增值税免征期限由5年调整为2年。预计随着各地政策的不断落实，二手房交易成本有望继续降低，置换链条的进一步畅通也将带来一定的新房需求，促进市场活跃。

上海浦东新区某房产中介告诉南都记者，税费应该由卖方承担。“但是上海二手房买卖的实际情况是，由买方承担税费等费用。据此，一般在合同中注明买方应享受任何税费优惠政策。”

据他介绍，在上海城市，个税的额度是按照房屋类型划分的(普通住宅和非普通住宅)，还和购买时间、是否为唯一住房等条件挂钩。新政公布后，各地改善性住房需求有望进一步释放。不过，据上述中介人士透露，具体的地方税收优惠政策要等地方税务机关出台相关实施细则后才能确定。

值得一提的是，近期关于刺激楼市需求的政策发布节奏快、力度大。杜南注意到，9月29日晚，央行和银监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前分阶段维持、降低或取消当地首套新增住房贷款利率下限。

9月，央行宣布5年期LPR的价格为4.3%。减去20个基点后，首套商业性个人住房贷款利率为4.1%。这一政策调整意味着，符合条件的城市可以进一步下调首套房贷款利率，购房者可以享受低于4.1%的贷款利率。

传统的“银十”即将到来。在当前阶段，房地产市场的修复需要更多利好因素的叠加和驱动。9月底，中央接连释放重磅利好，有利于稳定市场和预期。预计接下来，核心二线城市将继续优化“认房认贷”、限购限价等政策，在越来越多政策的推动下，市场将逐步进入企稳回升阶段。

此前报道↓

央行决定:降！

政策解读

9月30日晚，国家税务总局发布对此政策的解读。

纳税人什么时候可以享受退税政策？

2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房，并在出售现有住房后一年内在市场上重新购买住房的，退还其出售现有住房已缴纳的个人所得税。

例1:纳税人周晓于2022年12月出售了一套住房，并于2023年7月在同一城市重新购买了一套住房。由于周晓在2022年10月1日至2023年12月31日期间出售并新购住房，符合政策规定的时间条件。

纳税人的退税是如何计算的？

2022年10月1日至2023年12月31日期间，新购住房金额大于等于当期住房转让金额的，已缴纳的个人所得税全部退还给符合退税条件的纳税人；新购住房金额小于当期住房转让金额时，按照新购住房金额占当期住房转让金额的比例退还当期住房已缴纳的个人所得税。计算公式为:

1.新购住房金额大于等于当前住房转让金额的，退税金额=当前住房转让时已缴纳的个人所得税；

2.新购住房金额小于当前住房转让金额的，退税金额=(新购住房金额÷当前住房转让金额)×当前住房转让时已缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额不含增值税。

假设小杨也符合享受住房置换个人所得税政策的其他条件，由于新购住房的金额大于当前住房转让的金额，则小申请退税的金额为当前住房转让时缴纳的个人所得税4万元。如果小杨新购买的房屋金额为150万元，他可以申请的退税金额为2.5万元(1.50 ÷ 240× 4万元)。(假设以上所有价格均不含增值税)

纳税人出售多人共同持有的房屋如何计算退税金额？

出售多人共同持有的住房或者新购买的多人共同持有的住房，按照纳税人持有的产权份额确定纳税人现住房转让额或者新购住房额。

例3:小李与马骁共同拥有一套房屋，双方各占该房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让房屋，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李以150万元的价格在同一城市重新购买了一套房子。小李申请退税时，他目前的住房转让金额为100万元(200×50%=100)，新购买的住房金额为150万元。他的退税额=当前住房转让时缴纳的个人所得税= 2万元。

同年7月，小马等人以200万元的价格在同城买了一套房子，小马占40%的房屋产权。申请退税时，小马当前住房转让金额为100万元(200×50%=100)，新购住房金额为80万元(200×40%=80)，退税金额=(新购住房金额÷当前住房转让金额)×当前住房转让时缴纳的个人所得税= 80/100× 2 =(假设以上价格均不含增值税)

如何确定再次卖房和买房的时间？

出售现住房的时间以纳税人出售住房时个人所得税的纳税时间为准。新购房屋为二手房的，房屋购买时间以契税纳税时间或者纳税人房产证载明的登记时间为准。税务机关会为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以用纳税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购房屋为新房的，以房屋交易合同在住房和城乡建设部门备案的时间为准，纳税人可以据实填写房屋交易合同。

符合政策享受条件的纳税人在哪里办理退税？

纳税人享受居民购房个人所得税退税政策的，应向征收现有住房转让个人所得税的主管税务机关提出申请。也就是说，纳税人出售房屋，会向哪个税务机关申请缴纳个人所得税。税务部门实行不动产登记税费一窗制。一般情况下，纳税人转让现有住房应在当地政务服务大厅或房地产交易大厅缴纳个人所得税，因此仍应在政务服务大厅或房地产交易大厅提出退税申请。当地税务机关另有规定的，从其规定。

另外，细则规定纳税人申请居民购房个人所得税退税需要提供哪些材料？税务机关提供哪些服务方便纳税人享受税收政策？已享受居民购房个人所得税政策的纳税人终止房屋交易合同，已经获得的退税款如何处理，也已一一回应。