农村房屋确权是什么意思,最高法关于“房地产权属登记”的15个裁判规则

导读：农村房子确权是什么意思？关于“不动产权属登记”的最高法 15 裁判条规定第一，不动产登记只是权利归属的确认和记载，并不直接创设物权。裁判要旨:我国实行全国统一的不动产登记

农村房子确权是什么意思？关于“不动产权属登记”的最高法 15 裁判条规定

第一，不动产登记只是权利归属的确认和记载，并不直接创设物权。

裁判要旨:我国实行全国统一的不动产登记制度。未经依法登记和公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记只是权利归属的确认和记载，并不直接创设物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为，或者是合法建造等事实行为，以及人民法院或者仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定。

也就是说，设立、变更、转让、消灭不动产权利的法律行为和事实行为是前置，相应的不动产权利变更和登记是结果。因此，当事人之间存在不动产买卖、赠与、继承、合同等法律关系，且不动产登记部门依法办理相应的不动产权利变更登记后，一方当事人因禁止反悔等原因对不动产权利变更登记提出异议的。，在基本民事纠纷没有解决的情况下，不宜提起行政诉讼。一般买卖、赠与、继承、合同等基本民事法律关系产生的纠纷，应首先通过民事途径解决。或者根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款规定:“涉及行政许可、登记、征收、征用以及行政机关对民事纠纷的裁决的行政诉讼，当事人申请一并解决有关民事纠纷的，人民法院可以一并审理。”基本民事纠纷解决且权利归属明确后，权利人可以凭生效法律文书依法向不动产登记部门申请变更错误的不动产登记。

案例来源:

最高人民法院(2017)第[/K2/]号申请第8483号行政裁定(方默生等人诉衢州市政府林业行政复议案)。

二、不动产物权发生变更但未办理所有权变更登记的，物权登记人有权提起第三人撤销之诉。

裁判要旨:法院执行裁定将不动产物权执行给当事人，并办理了房屋、土地的产权变更登记手续，土地、房屋的权属已登记在当事人名下，当事人对该房产有独立的请求权。虽然取得财产一方的执行裁定已经撤销，但未进行权属变更登记。基于物权登记的公示效力，当事人仍然是相关房屋、土地的权利人。因此，当事人属于有权提起独立请求权的第三人，因此也具有由第三人提起撤销之诉的原告主体资格。

案例来源:

最高人民法院(2016)民一终字第高法570号民事裁定(兰溪信用社因第三人原因被撤销诉讼纠纷案)。

三、其他法院确认不动产物权的法律文书的保全措施不能影响权利人已经取得的权利。

裁判要旨:人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让、消灭的，自法律文书生效之日起生效。是否变更不动产登记是所有权人的权利，没有法律规定因不及时登记或变更物权登记而丧失这一权利。权利人取得权利后，其他法院对涉案房屋采取的保全措施，不影响权利人已经取得的权利。

案例来源:

最高人民法院(2015)沪民字第2747号民事裁定(上海民润公司与王某芳执行异议纠纷案)。

四、未经批准，国有划拨土地使用权的变更登记和转让无效。

裁判要点:债务转让合同涉及国有划拨土地使用权转让的，转让方和受让方应当取得有批准权的人民政府的批准，并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。转让方未经有批准权的人民政府审查批准，因转让方非法转让国有土地，有批准权的人民政府已责成有关土地管理部门收回国有划拨土地使用权，转让方与受让方签订的债务转让合同未经审查批准，且效力无法补正的，应当确认该合同无效。

案例来源:

最高人民法院(2012)沈敏字第1553号民事裁定书(海南省建筑装饰工程有限公司诉海南省定安县花炮厂纠纷案)。

动词 （verb的缩写）抵押登记时间以房地产登记簿记载的抵押权完成时间为准。

裁判要旨:权利证书记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的，应当以抵押权实际记载于不动产登记簿的时间为抵押登记完成时间，并在此基础上认定第三人是否知晓不动产登记权利状况。

案例来源:

最高人民法院(2013)民提字第97号民事判决书(和源公司、中国农业银行济宁分行、丰泽源公司合资合作开发房地产合同纠纷案)。

不及物动词房屋登记本应判决撤销，但撤销会影响抵押登记的效力和抵押权的实现。因此，应当判定房屋登记违法，应当保留房屋登记的效力。

裁判要旨:善意取得制度也可以适用于其他物权，包括抵押权。但是，判断房屋抵押是否构成善意取得，应当结合善意取得的一般理论，具体分析案件的实际情况。如果房屋抵押符合善意取得的事实要件，善意取得也可以构成阻碍房屋注销登记的原因。抵押权因担保债权的设立而设立，也因担保债权的消灭而消灭。善意取得的核心要求是第三人善意且有偿取得抵押权。房屋登记本应决定撤销，但撤销会影响抵押登记的效力和抵押权的实现。因此，应当判决确认房屋登记违法，保留房屋登记的效力。

案例来源:

最高人民法院(2017)第高法95号行政决定(黄、黄某新诉顺德区政府、顺德区国土局房屋行政登记案)。

七、登记机关只办理房地产抵押登记，不签发土地他项权利证书，不产生抵押成立的法律效力。

裁判要旨:备案登记不等同于抵押登记，只进行备案登记的房地产抵押不能设立抵押权。备案时，登记机关仅记载了涉案土地使用证和土地登记卡，未向抵押权人发放他项权利证书，故不能认定抵押登记手续已经办理完毕。

案例来源:

最高人民法院(2015)康敏字第59号民事判决书(发达公司与魏某喜、王某红、高担保合同追索纠纷案)。

八、经执行裁决确认的房地产产权所有人即使未进行转移登记，仍可对抗已登记的无过错抵押权人。

裁判要旨:经裁定确认的房屋所有权人具有物权变动和强制执行的效力，房屋所有权于裁定生效时转移。登记的所有权人，明知房屋实际上不属于自己，使其对外抵押担保无效，(抵押权人)在接受抵押担保过程中即使没有过错，也不享有优先受偿权。

案例来源:

最高人民法院(2014)沈敏字第1716号民事裁定书(小河农村商业银行与振华公司、郭某1、郭某2执行异议诉讼案)。

九。房屋产权证核发与否，不影响转移登记的效力。

裁判要旨:房屋登记程序虽然包括登记簿记载和发证两个程序，但只要房屋登记机构记载了房屋权利和其他应当记载于登记簿的事项，房屋登记即发生效力。

案例来源:

最高人民法院(2018)行政判决第165号(文某华诉广州市国土房屋管理局案)。

十、在建工程抵押完成后，未重新办理抵押登记，抵押继续进行，并具有对抗第三人的效力。

裁判要旨:抵押权仅因抵押权实现、抵押关系解除、抵押物灭失等法律原因而消灭。工程竣工并完成不动产初始登记后，抵押人和抵押权人未按《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定重新办理房地产抵押登记，不一定导致在建工程抵押权消灭。在这种情况下，抵押继续存在，并具有对抗第三方的效力。

法律链接:

《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款，预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同中予以记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，抵押人领取房地产权属证书后，当事人应当重新办理房地产抵押登记。

案例来源:

最高人民法院(2007)民字第61号民事判决书(中国农业银行河南路支行与新疆龙陵实业有限公司纠纷案)。

11.不动产登记簿显示的权属状况与生效法律文书确立的权属状况不一致的，不影响当事人依据生效法律文书享有该不动产的物权。不动产登记簿记载的“权利人”提起行政诉讼的，与被诉行政行为没有行政诉讼意义上的利益关系，不具有原告主体资格。

裁判要旨:生效法律文书确认不动产物权后，当事人未及时办理产权变更登记，导致不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致。该情形不影响当事人依据生效法律文书享有该房地产的物权。在生效法律文书仍然有效的条件下，不动产登记簿记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为没有行政诉讼意义上的利益关系，不具有原告主体资格。

案例来源:

最高人民法院(2017)第高法号申请行政裁定第5914号(孙谋等人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案)。

12.行政机关的发证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的，当事人可以请求撤销违法发证行为。

裁判要旨:上述土地使用证、房屋所有权证的发放违反了前提一致原则。根据张某杰的申请，吕梁市政府在对文水县政府核发的国有土地使用证(G0112130002)进行复议时，发现该证明所依据的权属来源信息已被涂改，印章与当时使用的不一致，证明程序违法。因此，复议决定撤销认定，责令文水县政府在30日内再次作出具体行政行为，并无不当。

案例来源:

最高人民法院(2014)京经字第356号行政决定(韩某刚诉吕梁市政府行政复议案)。

十三。土地使用权证书因违法被吊销，是否影响已经设定的抵押权的效力？

裁判要旨:根据原《中华人民共和国物权法》(现《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第三百九十五条)第一百七十九条、第一百八十条的规定，抵押权的设立由当事人之间设立抵押权的约定和抵押登记两个法律行为构成，抵押权自抵押登记时设立。抵押权的标的是债务人的财产，而不是财产产权证。因此，即使抵押房产的产权证《国有土地使用权证》(灵国用(2013)72号)因违法被撤销，也不应影响中国邮政三门峡市支行对涉案土地享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理土地相关权证后，对中国邮政三门峡市分公司取得的抵押登记作出相应变更。

法律链接:

中华人民共和国民法典

第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人未转移财产占有而将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押权发生的，债权人有权就该财产优先受偿。前款所称债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (一)建筑物和其他土地附着物；(二)建设用地使用权；(三)海域使用权；(4)生产设备、原材料、半成品和产品；(五)正在建造的建筑物、船舶和航空器；(六)交通工具；(七)法律、行政法规未禁止的其他财产。抵押人可以将前款所列全部财产抵押。

案例来源:

最高人民法院(2018)第高法183号行政判决(鸿福公司诉灵宝市市政府核发土地使用权证案)。

十四。第三人未按生效法律文书办理变更登记的，不影响其物权。

裁判要旨:人民法院作出的生效民事判决已经确认被征收房屋的产权属于第三人。虽然第三人在民事判决生效后未及时办理相应的物权变动登记，导致不动产登记簿显示的权属状态与生效法院确立的权属状态裁判存在不一致，但该情形不影响其依据生效法律文书享有被征收房屋的不动产物权。

案例来源:

最高人民法院(2017)行政裁定书第102号。高法申第5914号(等人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案。

十五。预先登记的土地使用权证书不具有物权登记的法律效力。

裁判要旨:我国实行土地登记发证制度，以出让方式取得国有土地使用权的，由土地使用者向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上政府颁发国有土地使用权证书，确认权利。虽然签订了国有土地使用权出让合同，但未按照有关法律规定申请办理国有土地使用权登记，仅通过预登记申请取得预登记的国有土地使用证，并非国有土地使用权正式登记确权证，预登记行为不产生产权登记的法律效力。

案例来源:

最高人民法院(2018)第97号行政决定[/K2/](谭某日诉衡阳市政府、湖南省政府批准注销土地使用证及行政复议决定案)。

总结:以上内容详细介绍了确权对于农村房屋意味着什么，关于“不动产权属登记”的最高法 15 裁判规则。文章部分内容转载自网络，希望对你了解确权是什么意思有帮助和价值。