佛山市中级人民法院电话,二手房屋买卖有风险！佛山中院发布十大典型案例

张强律师法律头条 2022-12-08 15:06:04

导读：佛山市中院电话，二手房屋买卖有风险！佛山中院发布十大典型案例住房问题涉及人民群众的切身利益，是老百姓关心的热点问题。与一手房买卖相比，二手房屋买卖具有交易流程复杂、履约

佛山市中院电话，二手房屋买卖有风险！佛山中院发布十大典型案例

住房问题涉及人民群众的切身利益，是老百姓关心的热点问题。与一手房买卖相比，二手房屋买卖具有交易流程复杂、履约不确定因素多等特点。，而且容易发生纠纷，纠纷类型复杂。

佛山市市中级人民法院(以下简称“佛山中院”)聚焦人民群众“急难忧”，充分发挥审判职能，结合近两年的审判实践，梳理了十大房屋买卖热点问题涉及的典型案例，分析了二手房屋买卖当前对社会公众的风险。11月10日，佛山中院发布“二手房屋交易风险提示十大典型案例”，提醒广大市民注意二手房屋交易中的相关法律问题。

案例选择

案例一:夫妻共有房屋的买卖问题。

出卖人未经配偶同意出售夫妻共同所有的房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。

案情简介:丁某与杜某签订房屋买卖合同，约定杜某根据目前情况将涉案房屋出售给丁某。涉案房屋为杜某与的共同财产，杜某未经刘同意擅自出售该房屋。之后，杜某向丁某发出《通知》，要求解除涉案合同。丁某在本案中以杜某拒不履行合同义务为由提起诉讼，要求杜某支付违约金121800元。

该案由佛山市南海区人民法院一审，由佛山市中院二审，判决杜某向丁某支付违约金12.18万元。

法官说法:本案是夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋引发的纠纷。本案争议的焦点在于，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，房屋买卖合同的效力问题。

《中华人民共和国民法典》第597条规定:“因出卖人未取得处分权致使标的物的所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并要求出卖人承担违约责任。”出卖人未经配偶同意和追认，出卖夫妻共同财产，构成无权处分行为。但这不属于合同无效的法定事由，不影响涉案房屋买卖合同对出卖人的法律效力。出卖人未经配偶同意出卖夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应当承担违约责任。

风险:购房人在签订合同时，要仔细查看房屋产权证的所有人，核实房屋是否属于夫妻共同财产。该房屋属于出卖人夫妻共同财产的，买受人在订立合同时应当要求出卖人夫妻双方签订房屋买卖合同予以确认，避免因出卖人单方处分夫妻共同财产而导致合同失效。

案例二:交易房屋所在地的购房资格

买受人应当具有购买该房屋交易所在房屋的资格。因买受人不具备购房资格导致房屋不能过户的，买受人应当承担违约责任。

案情简介:王某(买受人)、邢某(出卖人)与某房屋公司(居间人)签订房屋买卖业务约束性文件，约定邢某将涉案房屋出售给王某，王某应如实告知居间人及邢某是否具备购房资格。如王的广佛户T卡在2021年4月30日未办完，卖方同意贷款展期30天。经查，涉案房屋处于限购区域，王本人联系的办证人未能解决T证办理问题。经王要求，某房企工作人员为其推荐了办理资质证的机构。但王未能在约定期限内通过考试取得职业资格证书进而取得购房资格，导致涉案房屋无法过户。邢某起诉至法院，主张解除涉案房屋买卖合同，要求王某承担违约责任。

经佛山市南海区人民法院一审和佛山市中院二审，决定撤销涉案房屋买卖合同。由于王不具备购房资格，房屋无法过户，构成根本违约。他应该向邢支付违约金。

法官说法:本案是因买受人无购房资格，房屋不能过户而引发的纠纷。本案争议的焦点在于，双方在明知买受人不具备购房资格的情况下签订合同，导致房屋无法过户，如何确定各方的责任。

本案中，涉案房屋位于限购区域。王明知自己不具备购房资格，又轻信了其联系的办证人能解决购房资格的承诺。他签订了“二手房屋买卖及中介服务合同”，然后在约定期限内未能通过审核取得购房资格。这是“二手房屋买卖及居间服务合同”无法履行的直接原因。作为卖方，牟星无证据证明其自愿承担王某不具备购房资格、不能交易的风险。其对王某不具备购房资格导致合同无法继续履行不存在过错，不应承担相应责任。因王不具备购房资格，房屋不能过户，构成根本违约。邢某有权解除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。

风险:买房前，购房者要了解并跟踪房屋交易地最新的限购政策，确认自己是否具备购房资格。如果买受人在签订合同时不具备购房资格，但仍决定购买交易房屋的，买受人应当充分评估其取得购房资格的能力和取得购房资格的时间，不得盲目听信第三方机构解决购房资格的承诺。买受人可以与出卖人就未能按时取得购房资格如何继续履行合同或者是否解除合同进行协商，避免因未取得购房资格导致合同无法履行。

案例三:关于房屋交易质量。

对于现场可见的房屋质量问题，买受人在房屋买卖合同签订过程中已实地查看且未提出异议的，应视为买受人验收房屋的现状。此后，买受人不得以房屋存在明显缺陷为由要求出卖人承担违约责任。

案情简介:2020年3月，李某将涉案房屋出售给张某，并签订房屋买卖合同。同年4月，张某以想进入该房屋进行装修设计为由，取得涉案房屋钥匙。同年5月，涉案房屋网签。之后，张某将涉案房屋积水的现场视频通过微信发送给李某，要求李某处理好积水问题后再进行后续交易。同年6月，张某以房屋严重渗水等质量问题为由，向李发出律师函，要求解除合同。于是，张某向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并要求李双倍返还定金。李某还提起反诉要求解除合同，并要求张某支付违约金198万元。诉讼过程中，经张申请，本院选择鉴定机构对涉案房屋地下室防水、墙体裂缝是否符合安全质量标准进行鉴定。鉴定结论认为，涉案房屋室内浸水属于排水系统故障，不属于工程质量问题，房屋室内外墙体开裂不符合工程质量验收规范要求。

本案一审由佛山市南海区人民法院判决，二审由佛山市中院判决。张某擅自解除合同构成违约，李有权没收张某已支付的定金。

法官说法:本案是房屋买卖交易中因房屋作为标的物存在可见质量问题而引发的纠纷。本案的焦点在于，买受人张某以房屋墙体裂缝不符合工程质量标准为由，主张出卖人李某构成违约，要求出卖人李某承担违约责任，是否合理。

司法实践中，房屋买卖合同签订时，买受人已实地察看过现场，且对现场可以看到的房屋质量问题未提出异议的，视为买受人对房屋现状的认可，买受人不得以此为由要求出卖人承担违约责任。本案中，房屋墙体的多处裂缝虽然可以通过司法鉴定认定为工程质量问题，但房屋上的裂缝是肉眼明显的质量缺陷。买受人张某在现场时应对墙体情况有所了解，且涉案合同也约定按现状买卖，应视为买受人张某对墙体出现裂缝的充分考虑。故对于买受人张某以房屋墙体开裂影响正常居住为由要求出卖人李某承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。

风险:二手房屋在使用后不可避免的会存在一定的质量缺陷，所以二手房屋的交易一般都约定按原样交付。对于该房屋明显存在的质量缺陷，买受人现场查看后未提出异议的，视为买受人已接受该质量缺陷。因此二手房屋的买受人应在签订房屋买卖合同前对房屋现状进行实地勘察和检查。对于房屋存在明显质量缺陷的，买受人应与出卖人就质量缺陷是否需要修复或是否需要降价进行充分协商。如果双方不能就这一质量缺陷达成协议，买方将拒绝订立合同。如果买受人在订立合同后主张房屋存在该质量缺陷，出卖人无需承担违约责任。

案例四:二手房屋交易双方户籍迁入。

买受人以出卖人未履行合同约定的户口迁出义务为由主张违约损害赔偿的，应当结合买卖双方签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现综合认定。

案情简介:杨某将涉案房屋以165万元的价格卖给李某，并书面约定杨某必须将与案外人徐某的户口迁出。户口迁出后，李又支付了3万元给杨。随后，李某向杨某支付了168万元，但杨某并未迁出其户口，并将3万元返还给李某。直至本案纠纷诉至法院，案外人徐的户口一直未迁出。据此，李认为，徐某不动户已构成违约，杨某应向其支付房价款8%的违约金。杨某辩称不存在违约行为，李某、徐某应当解决户口迁出问题。

本案经佛山市南海区人民法院一审佛山市中级人民法院二审，判决杨某向李支付从合同约定的逾期迁出之日起至一审法庭辩论终结止的违约金共计6500元。

法官说法:本案是房屋出卖人未完成将案外人户口迁出的合同义务而引发的纠纷。本案争议的焦点是，卖方杨某是否因徐某不搬而违约，买方李某主张的违约金数额如何确定。

本案中，合同已明确约定，出卖人杨某应对案外人徐某履行户口迁出义务。徐虽不是本案当事人，但在司法实践中，应当认定，买卖双方约定由出卖人承担迁出户口义务的，该义务不仅限于出卖人迁出户口，而应指户口上的所有人。卖方杨不促成徐的搬迁构成违约。

关于违约赔偿金额的确定，如果买卖合同中没有约定逾期迁出户口的违约责任，且双方提供的证据不能证明买受人对涉案房屋户口有相应的特殊需要(如子女上学等。)，构成买受人购买涉案房屋目的的重要组成部分，违约损害赔偿责任应以赔偿为原则。故本案以赔偿徐某未迁出房屋所造成的损失为原则，结合出卖人杨某的过错程度、户口不能迁出的原因、迁出房屋对买受人李某的影响等因素确定损害赔偿数额。

风险:如果二手购房人对购房账户有相应的特殊需求，且该需求是购房的主要目的，则购房人应在合同中明确该特殊需求，并约定出卖人未履行该义务的违约责任，以便在出卖人未按约定迁出房屋时，买受人可以要求出卖人承担违约责任，有明确的依据，同时便于法院在诉讼中对约定的违约责任是否合理做出明确的判断。

二手房屋买卖风险提示十大典型案例目录

案例一:出卖人未经配偶同意出售夫妻共同所有的房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。

案例二:买方应具备购买交易房屋所在房屋的资格。因买受人不具备购房资格导致房屋不能过户的，买受人应当承担违约责任。

案例三:合同约定以银行贷款方式支付房款，贷款金额不足时，以现金补足。如因银行按揭政策变化导致买受人无法完成贷款，买受人仍应以现金支付剩余房款。如果买方以此为由拒绝支付货款，将构成违约。

案例四:合同约定买受人应当在约定期限内办理贷款申请手续，该期限不是买受人办理贷款手续的期限，买受人未在该期限内取得贷款协议不构成违约。

案例五:卖方在合同中确认交易房屋是其在佛山市内的唯一房屋，不能视为卖方确认该房屋是其所在省份的唯一房屋。由此产生的额外税费由双方约定的买方承担。

案例六:对于现场可以看到的房屋质量问题，在房屋买卖合同签订过程中，买受人已经实地查看，且未提出异议的，应当视为买受人验收房屋。此后，买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。

案例七:买受人以出卖人未按合同约定履行户口迁出义务为由主张违约损害赔偿的，应根据买卖双方签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素综合确定。

案例八:守约方不同意违约方违约，但未行使合同解除权并积极配合履行的，视为合同继续履行。

案例九:双方协商变更合同履行方式后，未约定合同后续义务的履行期限。一方可以随时要求对方履行，但应当给对方必要的履行时间。

案例十:在买方享有的约定宽限期之前，卖方不得以买方不履行合同义务为由解除合同。