房地产信托投资基金reits,近期房地产金融支持政策对房地产信托的影响分析

导读：房地产信托投资基金reits，近期房地产金融支持政策对房地产信托影响分析近期，监管层陆续出台房地产金融支持政策，如“第二支箭”、金融支持房地产16条、保函替代监管资金等，涵盖

房地产信托投资基金reits，近期房地产金融支持政策对房地产信托影响分析

近期，监管层陆续出台房地产金融支持政策，如“第二支箭”、金融支持房地产16条、保函替代监管资金等，涵盖信贷、发债、“抵押担保”、资金监管等政策领域。，并将对房地产市场形势产生影响，/[/k0/

近期房地产金融支持政策的主要发力点

综合来看，近期一系列金融扶持政策房地产的主要目标是通过阶段性调控，保持市场平稳健康发展。具体来说，一系列政策主要集中在五个方面。

(1)积极维护市场稳定。

从政策供给侧，多措并举支持项目和优质房企的合理融资需求，从结构上松绑行业融资政策和资金监管政策，强调“对国企、民企等各类房地产企业一视同仁”，通过并购重组、风险处置、“保底交房”专项贷款等多种金融支持政策促进项目交付，稳定市场供应，恢复市场信心。

从政策需求端，通过实施差别化住房信贷政策、优化新市民住房金融服务等手段支持刚性和改善性住房需求，通过协商房贷展期等调整保护购房人合法权益，充分释放和保障市场合理住房需求，提振市场情绪。

(2)化解房企流动性风险。

我们从政策开发贷款、发债融资、项目并购融资等方面全力支持优质房企的合理融资需求。同时，通过合理债务展期、监管资金保函置换等政策缓解房企资金面压力，明确支持优质民营企业融资。行业整体融资环境有了很大改善。政策的目的是通过阶段性融资“输血”，帮助部分优质房企恢复“造血”能力。

(三)推动化解系统性风险。

在行业动荡加剧、市场持续低迷的背景下，政策对此前较为严格的监管政策进行了适当调整，如加大融资力度、允许股票融资展期、允许保函替代监管资金、“延长贷款集中管理政策的过渡性安排”、支持信托等资产管理产品融资等。，缓解了行业的流动性问题，既防止了行业风险的进一步蔓延，又维护了系统性金融安全。

(4)重点支持“保底楼”

政策特别提出了“积极做好楼宇安全金融服务”的具体措施。一是支持开发政策性银行提供建筑安全专项贷款，要求封闭运行，专款专用；二是鼓励金融机构提供配套融资，对相关合规管控给予政策支持。比如半年内允许专项贷款支持项目支持融资，贷款期限内不降低风险分类。比如新发行的配套融资不良，相关机构和人员做了尽职调查就可以免责。这些政策的出台，将对动员政策性银行、商业银行等金融机构参与“财产担保”、盘活风险资产起到有针对性的积极作用。

(5)支持房地产行业发展新方向。

政策明确加大对住房租赁的金融支持，允许商业银行向保障性租赁房项目发放的相关贷款不纳入房地产贷款集中管理；同时，鼓励信托等资产管理产品为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供融资支持。这些政策支持代表了房地产行业未来发展的主要方向。

对政策房地产市场的影响是有分歧的。

(1)对房地产市场的短期影响较为明显。

政策稳定市场意图明显，供需两端都在发力。供给侧的主要功能是改善行业融资环境，维护市场稳定，特别是加强对优质民营房企的融资支持，是对前期市场不稳定局面的调整。需求的主要功能是释放和保障购房需求。相关的信贷和纾困政策早已存在。文件再次体现了监管落实的决心和定力，有利于增强市场信心和预期。可以看出，近期政策主要解决行业资金短缺、流动性不足、风险加大、市场情绪低迷等问题。在政策的支持下，上述问题可以在短时间内得到改善，行业有望重回稳定发展轨道。但长期来看房地产市场的回暖仍取决于一些关键因素，包括疫情发展带来的需求变化、经济复苏、人口城镇化，以及“房住不炒”总基调下的行业体制改革进程。这些都不是目前政策覆盖的领域，未来的趋势还需要进一步观察。

(2)对一二线地区和优质项目的影响更加突出。

在近期金融政策支持下房地产行业短期流动性危机将有所缓解，风险压力有望整体回落。但当前市场区域分化的特点决定了政策对不同项目给予的支持力度也会有所不同。这是因为政策强调的是项目层面的理性资金支持，而对于房企债券融资的支持需要谨慎判断。这导致有限的金融资源向优质资产倾斜，实际上加剧了市场复苏的区域性特征。对于位于一二线城市、区域区位好、未来前景光明的优质项目，提供资金支持可以在短时间内有效解决流动资金问题，顺利推进项目交付和支付，取得良好的政策效果。对于三四线城市的大部分项目来说，短期的流动性支持解决不了未来的去营销问题，政策支持的意愿和效果都会大打折扣。

(3)对整体稳定、储土质量高的房企支持力度更大。

首先，政策明确重点支持经营稳健、治理完善、资质良好的房企。所以对于很多负债严重，经营问题严重的房企来说，资金支持大概是非常有限的。其次，由于政策支持的项目资产区域分化，土储质量较高的房企受益更大。土地和仓储分布较好的房企，如一二线城市、长三角等经济发达、人口净流入的城市，住宅用地和仓储比例较高的房企，更容易通过流动性压力的缓慢释放，实现房地产开发销售的正向循环，从而尽快克服低迷，实现企业的正常经营和持续经营。

推动房地产信任风险化解和业务转型。

(1)促进房地产信任风险的化解。

首先，短期来看，股票房地产信托的兑付压力可能会有所缓解。明确新政存量信托贷款可通过展期、调整还款安排等方式积极支持，促进项目竣工交付；未来6个月内到期的，可允许超出原规定展期1年，但不得调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类应与其一致。目前房地产信托现有规模仍高达1.4万亿，合作方多为民营房企，风险敞口较大，对信托公司造成了较大的兑付和舆论压力。因此，允许股票房地产信托展期对于缓解信托公司兑付压力意义重大。此外，新政改善行业融资环境，降低房企短期流动性压力，在“担保物业”贷款、纾困基金、M&A贷款等增量资金支持下，房企违约风险有望大幅下降。

但新政的支持政策在结构上向更优质的房企和资产倾斜，房地产信托风险也将呈现分化特征。信托公司应对现有项目的特点进行梳理，重点关注交易对手、项目所在区域市场情况、地方政府和金融机构的支持力度、项目未来盈利前景、交易商的经营实力和积极性等诸多因素。

此外，在政策引导下，“物业交房担保”、风险处置、项目贷款等融资支持有望继续加强，房地产风险项目处置将迎来重要“窗口期”。对于信托公司来说，是时候把握政策窗口，积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目的处置和盘活。

(二)引导房地产信托业务转型

一是房地产的业务逻辑发生了变化，信托公司要兼顾展业中的交易对手和资产质量。对于交易对手，应选择发展稳定、治理完善、资质良好的房企；资产质量方面，选择区域经济发展好、人口净流入、去化前景光明、未来盈利空间大的优质项目。

二是从住宅开发到功能性物业的转变。房地产将逐渐从增量市场向存量市场过渡，传统高周转住宅开发市场将逐渐萎缩。在此背景下，新政明确鼓励信托公司加快业务转型，为商业养老地产和租赁住房建设提供资金支持。信托公司也应积极响应政策号召，探索布局物业管理、商业养老、住房租赁等新的存量房地产领域。，充分发挥资产隔离、资产管理、资产服务等功能优势。，从而打造房地产信托业务新的增长点。

第三，更加重视政策性和保障性安居工程。新政明确提到加大对住房租赁的金融支持，鼓励信托公司为住房租赁建设提供支持。据银河证券测算，“十四五”期间全国70个大中城市预计建设保障性租赁房1041万套，预计总投资超过2万亿元。明确的政策导向和巨大的规划发展空间，为信托公司进行房地产业务转型指明了方向。

四是着力拓展中长期资金渠道。信托公司向自然人合格投资者募集资金的传统来源已经不能完全满足未来信托资产的转型需求房地产。目前保险、股权投资基金等机构资金具有期限长的特点，可以成为信托公司扩张的重点渠道；信托等长期理财业务也可以提供长期的资金支持。

本文来自金融界。

总结:以上内容是对房地产信托投资基金reits的详细介绍，以及近期房地产金融支持政策对房地产信托的影响分析。文章内容部分转载自网络，希望大家了解房地产信任投资基金