租赁合同纠纷管辖权怎么确定,侵害承租人优先承租权及其赔偿范围的认定

导读：如何确定租赁合同纠纷管辖权，如何确定侵犯承租人优先租赁权及其赔偿范围。基本事实青岛某餐饮公司诉称被告济南某商业公司侵犯其优先承租权，故要求被告赔偿违约金97200元、营

如何确定租赁合同纠纷管辖权，如何确定侵犯承租人优先租赁权及其赔偿范围。

基本事实

青岛某餐饮公司诉称被告济南某商业公司侵犯其优先承租权，故要求被告赔偿违约金97200元、营业损失63377元、利息及装修损失130470元等。

被告济南某商业公司辩称，其并未侵犯原告的优先承租权，故无需承担赔偿责任。一是双方第二份租赁合同时间较短，原告已预料到合同的到期和终止。其次，双方曾就续租事宜进行过协商，但并未达成一致。最后，原告在租赁期间存在违约行为，故不享有优先购买权的依据。

济南市中区人民法院经审理查明，2018年3月19日，济南某商业公司(甲方)与青岛某餐饮公司(乙方)签订2018年房屋租赁合同，约定租赁期限为2020年4月2日至2020年11月1日。2020年9月20日，双方签订租赁合同，约定租赁期限自2020年11月2日至2021年5月1日止。两份合同在租金、租赁保证金、质量保证金、房屋返还等方面基本一致。

2021年3月5日，青岛某餐饮公司发出《租赁合同续签沟通函》，内容为:“二、租赁合同续签沟通函。期待与贵公司就商务条款及续租合同条款进行协商……”通知函于2021年3月8日通过顺丰快递发往济南某商业公司，济南某商业公司于2021年3月9日签收。

2021年4月26日，济南某商业公司与案外人王某就涉案房屋签订了租赁合同。租赁期限为2021年5月2日至2024年5月1日，后变更为2021年5月18日至2024年5月17日。

2021年5月6日，青岛某餐饮公司正式撤店。

裁判结果

济南市市中区人民法院一审判决:1。济南某商业公司于本判决生效之日起十日内向青岛某餐饮公司支付违约金64800元；二。济南某商业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿青岛某餐饮公司装修损失130470元。

济南某商业公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南中院二审判决:撤销济南某商业公司赔偿青岛某餐饮公司违约金、装修损失的一审判决，判令济南某商业公司自本判决生效之日起十日内向青岛某餐饮公司赔偿经济损失52800元。

裁判要点

1.人民法院在审查出租人是否侵犯承租人的优先租赁权时，应当主要考虑以下两个基本因素:一是审查出租人是否尽到提前告知承租人的义务；二是审查出租人是否履行了同等租赁条件的告知义务。

2.出租人侵犯承租人优先租赁权的，应当赔偿给承租人造成的相应损失。具体赔偿范围包括:承租人的搬迁费、交通费、人工费等。因失去继续租赁该房屋的机会而搬出原租赁房屋所发生的费用；承租人租赁类似房屋时房屋市场价格上涨导致的租金差价损失(地理位置、房屋性质、人流等。)因丧失优先租赁权；因丧失优先租赁权、替代地点承租人和无法正常经营而导致在合理期限内停业损失。

法官的遗言

承租人优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编第十四章新增的条款。优先承租权是指承租人在租赁期限届满后，在同等条件下享有优先承租权的权利。《民法典》实施前，承租人基于当事人之间有效的合同约定享有该权利；《民法典》实施后，第734条第2款明确规定，租赁期间届满，房屋承租人在同等条件下享有优先承租权。据此，优先租赁权被法定化，成为承租人的法定权利。优先承租权主要是为了保障房屋租赁市场秩序，维护承租人居住和经营的权益。

一、优先租赁权侵权的认定

就出租人而言，依法担保承租人的优先租赁权是出租人的法定义务。根据对优先租赁权法律规定的理解，人民法院在审查出租人是否已经担保承租人的优先租赁权时，应当主要考虑以下两个基本因素:一是审查出租人是否尽到提前告知承租人的义务。出租人愿意继续出租房屋时，应当结合租金和交易习惯，在合理期限内以合理方式告知承租人。通知可以是书面形式，也可以是口头形式，让承租人足够了解，以便询问承租人是否主张优先承租权。二是审查出租人是否履行了同等租赁条件的告知义务。出租人应当告知原承租人与案外人租赁合同相同的条件，包括租金、租赁期限、支付方式、用途等。，并给承租人一个合理的时间考虑和回复。出租人与案外人确定的租金标准明显高于当地市场价格或者租金支付方式不符合常理的，人民法院应当结合案情和市场规则，综合认定出租人与案外人之间是否存在恶意串通、损害承租人权益的行为。

承租人有权以同等条件与出租人订立合同，但人民法院在认定出租人是否侵犯承租人的优先租赁权时，需要考虑以下例外情况:一是出租人没有出租意愿。法律虽然保障了承租人的优先权，但是不能在损害出租人权益的前提下做。租赁期限届满后，出租人欲收回房屋自用或房屋即将被征收征用的，此时应考虑出租人的处分权及其不能实际履行的客观情况，限制承租人优先租赁权的行使。其次，承租人在租赁期间存在根本违约。如果承租人在租赁期内有延迟支付租金、擅自转租、改变房屋结构等合同违约行为，出租人有相应的法定或合同约定的解除合同的权利，基于诚实信用和公平原则，承租人丧失优先承租权的基础。第三，承租人没有在合理的时间内回复。承租人收到出租人通知后，如果出租人未回复，当事人之间的房屋租赁关系将长期处于不确定状态，容易产生纠纷。而且出租人不能及时找到下家，很容易导致空置期间的租金损失。所以，承租人应该在合理期限内回复，否则将失去优先租赁权。

本案中，2021年3月19日租赁期限届满前，承租人青岛某餐饮公司向出租方济南某商业公司邮寄了租赁合同续租的通知函，表示愿意续租。但2021年4月26日，济南某商业公司在未与青岛某餐饮公司协商优先承租权的情况下，就涉案房屋与案外人王某签订了租赁合同。因此，法院认定济南某商业公司侵犯了青岛某商业公司的权利。

二。优先租赁权侵权赔偿范围的确定

出租人打算出租房屋时，并未咨询承租人是否主张优先承租权，而只是与案外人签订租赁合同，侵犯了承租人的优先承租权。基于维权的合法性，承租人有权要求出租人赔偿由此产生的相应损失。遵循民事案件损害赔偿原则，出租人应当对优先租赁权丧失所造成的实际损失和必要合理的可得利益损失予以承租人赔偿。一般来说，具体的赔偿范围包括:1。承租人搬迁费、交通费、人工费等。因失去继续租赁该房屋的机会而搬出原租赁房屋所发生的费用；二。承租人租赁类似房屋时房屋市场价格上涨造成的租金差价损失(地理位置、房屋性质、人流等。)因丧失优先租赁权；三。因丧失优先租赁权、承租人替代选址、无法正常经营而在合理期限内停业损失。鉴于出租人在合理期限内收取的租金是基于其侵犯承租人优先租赁权而取得的，上述合理期限内的经营损失数额难以确定时，人民法院可以参照出租人在合理期限内向第三人收取的租金数额予以裁量。

除了上述损失，司法实践中，承租人有时也会主张违约金，但支付违约金的前提是合同中有明确约定，相关违约应支付违约金。当事人未约定支付侵犯优先租赁权违约金的，出租人无权主张违约金；反之，出租人应予赔偿。关于承租人要求赔偿装修损失，根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁案件具体应用法律若干问题的解释合同纠纷第十条规定，租赁期限届满，承租人无权要求出租人赔偿装修费用，一般基于对租赁期限的预期对涉案房屋进行合理装修。

本案中，关于停业损失，青岛某餐饮公司一审提交了利润表证明其停业损失，但该声明是其单方作出的，济南某商业公司不予认可，故不予采纳。虽然在现有证据下无法确定青岛某餐饮公司在合理期间的具体损失金额，但考虑到济南某商业公司与案外人签订涉案房屋租赁合同取得的租金收入是基于侵犯青岛某餐饮公司的优先承租权，济南某商业公司在合理期间的租金收入应属于青岛某餐饮公司。故法院参照济南某商业公司与案外人签订的租赁合同确定的月租金标准，决定赔偿其两个月租金52800元as 承租人。至于违约金，本案所涉房屋租赁合同中并无侵犯优先承租权应支付违约金的约定，故济南某商业公司无需支付违约金。关于装修损失，青岛某餐饮公司基于对租期的预期，对涉案房屋进行了装修。现在租期已过，装修损失与青岛某餐饮公司主张的优先承租权被侵犯造成的损失无关。所以济南某商业公司不需要赔偿装修损失。

来源:

山东审判

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