导读：集体经营性建设用地入市八大关键问题:集体经营性建设用地最新规定允许集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》的一大突破，而新《土地管理法实施条例》进一步细化了相关规
集体经营性建设用地入市八大关键问题:集体经营性建设用地最新规定
允许集体经营性建设用地入市是新《土地管理法》的一大突破，而新《土地管理法实施条例》进一步细化了相关规定，主要目的是建立城乡统一的建设用地市场，实现集体/[/KK。当然，也是为了控制和减少政府征地，增加村里的财产性收入集体，造福百姓。形象的说就是:关一扇小门，开一扇窗。换句话说，在未来
除了商品房项目
、工业、商业等经营性用途，包括保障性租赁房，均可依法使用。集体经营性建设用地，重点鼓励农村重点行业和项目使用集体经营性建设用地。
但目前还有一个关键问题没有解答，那就是地方政府如何参与土地收益分配这块“蛋糕”。目前新《土地管理法》和《土地管理法实施条例》都没有明确政府采取“土地增值收益调节基金”的方式还是税收方式，如何确定分配比例，具体规定还需要出台。所以集体经营性建设用地入市，还需要等待更具体、更详细的运营措施，才能正式进入运营阶段。
市场进入条件
集体经营性建设用地入市主要有三个条件:
第一，必须由规划决定。
包括土地利用总体规划和城乡规划，正在编制“多规合一”的土地空间规划。土地空间规划要统筹规划，合理安排集体经营性建设用地的布局和使用。也就是说，编制土地空间规划是非常重要的，如果没有纳入土地空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，以后就不能安排使用。
第二，必须是为了经营性的目的。
即主要用于工业、商业等经营性用途，属于公益用途，不在此范围。
第三，必须注册。
只有依法登记的集体经营性建设用地才能在市场上使用。
主要来源
有两个主要来源:
首先是股票。
.也就是现有的集体建设用地。
二是新。
以后每年可以安排一定的新增建设用地指标，只可转让不可征收，这样就变成了可以入市的集体经营性建设用地。新《土地管理法》第二十三条规定，土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地进行合理安排。
还有一个来源，就是利用闲置的宅基地，使其可以进入市场集体经营性建设用地。
2019年9月30日，农业农村部发布的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和房屋盘活利用工作的通知》提出:“鼓励利用闲置房屋发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。”但这个文件不够严谨，没有体现规划控制、用途控制和合法登记。2021年6月28日，河北省委农村工作领导小组出台《河北省盘活利用农村闲置宅基地指导意见》，提出
“允许农村集体经济组织妥善处理产权和补偿关系，在农民自愿的前提下，依法对闲置宅基地和废弃集体公益建设用地进行登记，按照规划确定的用途引导集体经营性/[/流转。
“河北的文件很严格，允许“弃集体公益建设用地”改成集体经营性建设用地。
使用情况
可以用集体经营性建设用地，主要是指
工业、商业和其他经营性用途
，并鼓励在农村重点行业和项目中使用集体经营性建设用地。
最新规定是，
经济适用房也可以用集体经营性建设用地
.2021年6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁房的意见》指出:在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可以探索利用集体经营性建设用地建设保障性住房。应支持在城区、工业园区附近或交通便利的地区利用集体经营性建设用地建设保障性租赁房；农村集体经济组织可以通过自建或合资、入股等方式建设经营保障性租赁房。集体经营性建设用地保障性租赁房使用权可以抵押。
需要注意的是，目前一些开发商打着“农村集体经营性建设用地入市”的旗号，打着“B&B”的名义，实际上占用集体建设用地建“别墅”，继续搞“小产权房”。
使用方式
主要有两种方式:转让和租赁。
新《土地管理法》第63条规定，土地的所有权人可以通过转让或者出租的方式，将土地出让给单位或者个人使用。
至于如何转让和出租，具体要求是两个“应当”:一是应当签订书面合同，载明土地边界、面积、建设期限、使用期限、土地用途、规划条件等双方权利义务。二是应当经村民会议成员三分之二以上或者是本集体经济组织成员的村民代表三分之二以上同意。
使用寿命
参考国有建设用地的使用年限。
《土地管理法实施条例》第四十三条规定集体经营性建设用地的租赁、使用权集体/K1/]及其最高年限的出让、转让、互换、出资、赠与、抵押等。，出于类似目的，应参考国有/[/K1。
二级市场
可以通过二级市场正常流通。
《土地管理法》第六十三条的规定；通过转让等方式取得的集体经营性建设用地使用权。可以转让、交换、出资、赠与、抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有者与土地使用权人签订书面合同的除外。
《土地管理法实施条例》第四十三条补充规定:以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与、抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地权利人。
程序规则
第一步:自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。
新的《土地管理法实施条例》第三十九条规定，土地所有者拟出让或者出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当根据土地空间规划提出集体经营性/K1出让或者出租。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
第二步是制定转让和租赁方案。
新的《土地管理法实施条例》第四十条规定，土地所有者应当根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求，编制集体经营性建设用地出让、租赁等方案，本集体经济组织应当根据《土地管理法》第六十三条的规定形成书面意见。市、县人民政府认为方案不符合规划条件或者产业准入、生态环境保护要求的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有者应当根据市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地土地边界、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用年限、交易方式、市场价格、集体收益分配安排等。该幅土地的用途须在图则中述明。
第三步:转让并签署合同:
新的《土地管理法实施条例》第四十一条规定，土地所有者依照集体经营性建设用地出让、出租土地，
通过招标、拍卖、挂牌或协议等方式确定土地使用者。
，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。
第四步:缴费并注册。
《土地管理法实施条例》新规定第四十二条集体经营性建设用地。用户应按约定及时支付集体经营性建设用地的价款，并依法缴纳相关税费。For集体/[
使用权的收回
可以由村里集体依法收回。
《土地管理法》第六十六条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权: (一)乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要使用土地的；(二)不按照批准的用途使用土地的；(三)因撤销、搬迁等原因停止使用土地的。依照前款第(一)项规定收回农民所有的土地的，应当对土地使用权人给予适当补偿。集体经营性建设用地使用权的收回，按照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
总结:以上内容是对集体经营性建设用地最新规定的详细介绍，八个重点问题:集体经营性。文章部分转载自网络，希望了解你集体
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