房地产广告发布规定2021,法律实务

张强律师法律头条 2022-11-01 18:55:07

导读：房地产广告发布规定2021，法律实务李伟斌律师事务所智能手机普及以来，广告从传统媒体向手机等网络载体传播的进程不断加快，宣传渠道日益丰富。围绕手机应用“微信”的单独生态，有

房地产广告发布规定2021，法律实务

李伟斌律师事务所

智能手机普及以来，广告从传统媒体向手机等网络载体传播的进程不断加快，宣传渠道日益丰富。围绕手机应用“微信”的单独生态，有微信订阅号、订阅号列表广告、订阅号文章底部广告、朋友圈、朋友圈定向广告、视频号等多种广告渠道。面对各种广告渠道，房地产开发商在推广房地产项目时有了更多的选择。然而，无论广告的形式如何变化，广告的本质并没有改变。房地产开发商在采用新的广告形式时，应特别注意遵守相关法律法规，防范广告违规带来的风险。

中国规范广告行为的基本法是《中华人民共和国广告法》(以下简称《广告法》)。另外还有《互联网广告管理暂行办法》(国家工商总局令第87号)，主管互联网广告发布规定，主管房地产广告(国家市场监督管理总局令第38号)。

除了上述专门规范广告行为的法律法规外，在发布房地产广告时，还应关注《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等法律。而且，作为房地产销售的重要组成部分，特定的广告内容可能被视为要约，产生相应的民事责任。因此，还应注意《中华人民共和国民法通则》(PRC)的相关规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2020〕17号，以下简称商品房买卖司法解释)。

接下来，本文将从相关法律规定入手并结合笔者处理房产广告文案审核的经验，总结发布房产广告发布尤其是通过网络渠道发布时应注意的合规点。

一、房地产禁令广告发布规定

《房地产广告发布》第五条规定“有下列情形之一的房地产，不得发布广告: (一)在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；(二)在国家未征用的土地上进行建设的；(三)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(四)预售房地产，但未取得项目预售许可证的；(五)权属有争议的；(6)违反国家相关规定建设；(七)不符合工程质量标准，验收不合格的；(八)法律、行政法规规定禁止的其他情形。”

实际操作中，房产基本都是以预售的形式销售的。因此，如果房地产广告打算宣传预售，应特别注意取得预售许可证2。

二。房产必备证件广告发布

《房地产广告发布》第六条规定“发布房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件: (一)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他资质证明；(二)房地产主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；(三)自然资源主管部门出具的土地使用权证书；(四)工程竣工验收证明；(5)房地产项目预售、销售广告应当具有当地政府建设主管部门出具的预售、销售许可证明；广告招租、项目转让应有相应的产权证；(六)中介机构发布房地产项目广告时，应当提供业主的委托证明；(七)确认广告内容真实性的其他证明文件。”

是上述房地产开发商发布广告前应具备的证明文件，是发布房地产广告的前提，但并不要求在广告内容中全部展示。

三。房地产广告文本描述的合规风险

房地产开发商一般追求华丽的广告文案来吸引眼球，以此来激起消费者的购买欲望，但这往往与“真实、合法、科学、准确”的法律要求相违背。房地产广告发布第三条规定“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导消费者。”根据广告法，发布虚假广告将会导致相应的行政责任。另外，如果发布的广告内容成为影响合同订立、定价等的重要因素。，该广告将不受“房地产广告默认为要约邀请”原则的保护，广告内容将构成要约，成为合同的一部分，产生相应的民事责任。根据商品房销售司法解释第三条规定规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体的，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，构成要约。这种说明和承诺即使没有列入商品房买卖合同，也应该是合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

不难理解，广告要实事求是，如实宣传。撰写房地产广告文案时，除《广告法》第九条禁止的条款外，还应当注意以下在实际操作中因虚假宣传可能导致行政责任和民事责任的事项:

1.对周围景观和观赏条件的描述应当真实、准确。房地产开发商在撰写文案时，往往以项目附近的自然风光、景点为卖点，打造所谓的“江景大宅”、“海景豪宅”。一些房地产协会在宣传中使用“足不出户，尽享海景”之类的表述。但实际情况是，项目中部分单位可能因为朝向、结构、层高等原因，无法在室内欣赏海景。

2、房屋日照条件应如实公示。类似于对周边景观的宣传，都有房屋的日照条件，所以要避免把背阴的房屋宣传成“阳光豪宅”，或者把凉爽作为容易暴晒的人的卖点。

3.避免对小区的绿化情况和基础设施情况进行过于绝对的宣传。比如特别强调特定的园林树种会引入小区园林，但最后都不种；或者宣传不存在的体育场馆和儿童游乐设施。

4.避免对项目周边的商业设施和基础设施进行过于绝对的宣传。一些房地产商会把项目靠近重要商圈作为卖点，为了吸引客户，会用“入住后可以就近购物、休闲”这样的说法。但房地产开发商不负责商圈的开发建设，商圈对外开放的竣工日期不代表正式营业日期。所以对于这种不可控的未来事件，要避免过于绝对的宣传。

四。房地产广告文本描述的合规风险

房地产多媒体广告包括图片、视频、音乐等内容，经常与文字宣传结合使用。与文字不同，多媒体广告内容丰富，能展示更直观的信息，也蕴含着更多的法律风险。当使用多媒体作为广告手段时，我们应该注意以下几点:

1.使用经过编辑的图片、视频、音乐等。应该是自己的权利或者法律授权的材料。前述权利主要包括著作权、商标权、专利权、肖像权等知识产权。特别是广告中含有可识别的肖像，要特别注意素材是否经过肖像权授权。在实践中，使用外部设计单位制作多媒体广告的情况很多。这些设计单位可能缺乏版权意识，擅自使用从网上下载的未经授权的多媒体资料，从而侵犯第三方的合法权益，并由此产生相应的民事责任。如果多媒体资料直接复制或抄袭相关艺术作品，还可能给房地产开发商带来对企业形象产生负面影响的舆论风险。

2.避免利用其他项目的形象和环境作为宣传。广告单位在收集素材的过程中，很可能会调取其他房地产商已经制作好的项目素材。如果随意将此类资料用于宣传，将构成虚假宣传、侵犯著作权、不正当竞争等。一些房地产广告在宣传市政规划条件时，甚至使用了项目所在城市以外的城市，甚至国外城市的风光，这是制作和审核阶段需要避免的。

3.避开宣传资料中不在规划范围内的景观。比如小区没有网球场，但是小区鸟瞰图包含网球场；靠近河流和大海的社区外没有海滩，但示意图中有海滩。

4.精心剪辑现场照片。在销售阶段，房地产商会宣传样板房、样板间或在建楼盘的外观等。有时候因为样板房的橱窗景观没有搭建好，房地产商会就会把橱窗景观合成编辑成不存在的景观。如果公示时没有提示情况，也可能产生虚假公示的法律风险。

5.注意电子地图的版权声明。房地产广告的重要内容之一就是项目的位置，而地图是直观的展示位置的方式。很多房地产商会直接使用百度地图、高德地图等电子地图的截图来推广自己的项目，但这些做法值得商榷，因为可能构成对电子地图著作权人的侵权。例如，百度地图在其网站上发布的《服务条款》第三条“用户行为要求”明确规定，用户不得对百度地图服务进行修改、复制、发布、传输、公开展示、展示、播放、复制、翻译、发布、授权、创建衍生产品、转让、出售、逆向工程、反编译或试图从百度地图服务下载或因此使用电子地图截图进行宣传时，应注意可能存在的侵权风险。

动词（verb的缩写）互联网广告的特殊要求

1.广告应该清晰可辨。

互联网广告的特点是形式多样。近年来，出现了一些互联网广告形式，如“优先显示搜索结果”、“软文”、“评论区广告”、“信息流广告”、“朋友圈广告”，经常被用户误认为是搜索结果和其他网民的评论，难以识别。《互联网广告管理暂行办法》第七条第一款明确规定规定“互联网广告应当具有可识别性，并标明‘广告’字样，使消费者能够识别其为广告。”

现在房地产商会和很多自媒体公司合作，请他们写自媒体的“软文”，也就是以科普、新闻、漫画等不寻常的广告形式吸引读者阅读的文章。，但实际上是在委婉地推销商品。与“硬广”相比，“软文”很难一开始就被读者注意到，往往要到文章结尾才正式宣传。对于这几类“软文”，最好按照《互联网广告管理暂行办法》，以显著方式提示消费者进行广告宣传。

2.可以关闭弹出广告。

弹出广告、开屏广告等。网页和移动应用程序应该有明显的关闭按钮。根据《互联网广告管理暂行办法》第八条第一款，利用互联网发布、发送广告，不得影响用户正常使用互联网。在互联网网页上以弹窗形式发布的广告，应当标注关闭标志，确保一键关闭。

不及物动词建议

房地产开发商在制作广告时，应安排法律部、工程部等懂法律规定和了解项目实际情况的人员在发布前进行内部审核，避免广告内容不真实、不准确。我们也建议房地产开发商定期为宣传部门组织内部培训，做到合法合规宣传。

关于作者