广东省物业管理条例2022,关于成立业主大会、选举业主委员会的事例分析-石都花园（一）

导读：广东省物业管理条例2022年事例关于成立业主大会和选举业主委员会-杜诗花园的分析(一)根据《物业管理条例》等相关规定，业主在物业管理活动中，有权提议召开业主大会，出席业主大

广东省物业管理条例2022年事例关于成立业主大会和选举业主委员会-杜诗花园的分析(一)

根据《物业管理条例》等相关规定，业主在物业管理活动中，有权提议召开业主大会，出席业主大会，选举业主委员会委员。

以下数字定位坐标在广东省行政区域，事件大概发生在2015年左右。在这里，我想先声明一下。由于时间比较长，事件的细节多是从人们的回忆和谈话中整理出来的，可能无法完全还原事件的原貌，但法理和教训一定值得借鉴。

2015年前后，杜诗花园业主参与了当地镇、居委会组织的第一次业主大会筹备工作，并选举产生了成员业主委员会。当时业主成立业主大会并选举业主委员会的初衷是为了进一步改善杜诗花园的居住环境，提高物业服务质量，打造全区乃至全市的示范小区。

时光飞逝。杜诗花园小区选举业主委员会后，确实使业主、物业服务企业、房地产开发企业、政府及相关部门的联系更加紧密。然而，此时，小区内与物业管理相关的矛盾纠纷逐渐显现。主要表现在两个方面:一是业主与物业服务企业粤广物业的矛盾，主要是关于小区共享收益归属的纠纷和物业服务质量达不到业主需求的纠纷；二是业主之间的纠纷，主要是部分业主对成立业主大会、选举业主委员会委员的程序合法性提出质疑。

当时特别突出的是以杜诗花园业主委员会为代表的业主与岳光物业之间的矛盾。业主们迫切要求岳光物业提高物业服务质量，将小区历年的共享收益全部交给业主委员会管理。粤海地产表示，该公司于2008年左右开始管理杜诗花园。很多年过去了，人工和日常维护管理的成本一直在上涨。然而，小区的物业服务收费标准多年未变，甚至阶梯楼依然按照每平方米几毛钱的标准收费。同时，由于历史原因，小区入户供水尚未抄表，需要粤广物业作为总表用户支付相关费用，这对其企业来说更是雪上加霜。所以，维持社区的现状并不容易。至于小区共用收益，主要用于小区共用设施设备的维护和管理更新。期间，杜诗园林业委会多次与粤广物业沟通协调，政府及相关部门不断介入，但双方矛盾纠纷仍进一步激化。

后来，杜诗花园业主委员会因无法再与粤广物业协调，组织召开了业主大会会议，并通过会议表决解聘粤广物业，另聘物业服务企业。此时，杜诗业主委员会与岳光财产的矛盾已经上升到了不可调和的地步。后者曾多次向政府及其相关部门投诉前者的问题，认为杜诗花园业主大会作出的解聘决定不合法。当地政府和相关部门也多次组织有关方面进行调解。基于粤广物业未能提供明确有力的证据支持其投诉所反映的问题，结合杜诗花园业主大会作出的解聘决定，向粤广物业发出《责令限期改正通知书》，责令其限期做好交接工作，并依法退出杜诗花园。

就在杜诗花园与粤广物业的博弈达到高潮时，部分质疑业主委员会合法性的业主也开始行动，向物业所在地人民法院提起民事诉讼，认为杜诗花园业主大会通过的议事规则违法，要求法院予以撤销。庭审中，双方反复辩论、举证，争取法院在事实理由和法律依据上的支持。

在法院依法审理杜诗花园业主诉杜诗花园业主委员会一案期间，杜诗花园业主委员会新聘请的物业服务企业也根据双方前期协商的合同要求进驻杜诗花园。此时，杜诗花园业主委员会及其新聘请的物业服务企业与原物业服务企业岳光物业之间的矛盾随时可能上升为直接冲突。当时，当地政府和相关部门在接到相关群众和企业的反馈后，迅速作出反应:一是稳定当事人，明确相关政治纪律和工作要求；二是基于涉案双方纠纷仍在司法审判中，且在岁末年初社会稳定的关键时期，要求新老物业服务公司暂缓交接，维持原状，待司法判决确认后再行处理。

法院审理过程中，有关业主之间、业主与新老物业服务公司之间的矛盾不断，参与各方也面临着巨大的压力。当地政府和相关部门时刻处于紧张状态，实时动态控制局势。在双方艰难的僵持中，终于迎来了法院的审判结果。法院一审认定杜诗花园的议事规则违反法定程序，侵害了相关业主的合法权益，决定撤销杜诗花园业主大会表决通过的议事规则。石华元业主委员会对此也未提出上诉，一审判决依法生效。

法院认为，根据广东省物业管理条例第二十条、第二十三条及《中华人民共和国物权法》第七十六条的有关规定，本案中杜诗花园共有70栋楼，其中68栋楼已选举产生代表，55名代表出席了业主大会。根据上述规定，在会议召开前，这55名代表应当书面询问其所代表的业主有关业主大会拟讨论的事项。但在会议召开前，出席会议的55名代表并未书面征求其所代表业主的意见，也未如实反映其在会议上所代表业主的真实意思。因此，55名代表所投的票只代表55人的真实意思，不代表其他业主的意见，且投票方式为无记名投票，无法核实投票人专有部分占建筑物总面积的比例。可见，杜诗花园业主大会表决通过的《杜诗花园业主大会议事规则》，并未得到专有部分占总建筑面积过半数且占总人数过半数的业主的同意。因此，《杜诗花园业主大会议事规则》的制定明显违反了相关法律法规规定的程序。

同时，当地政府及相关部门依据法院判决，要求杜诗花园业主代表加快完善相关手续，依法补充相关备案材料。但由于种种原因，杜诗花园的业主代表未能对相关事项进行完善和补充。当地政府及相关部门接到相关投诉后，依据法律法规的相关规定及法院的判决结果，撤销了杜诗园林业主委员会的备案。

随后，杜诗花园房地产开发企业也向法院提起诉讼，认为杜诗花园业主委员会选聘新物业服务企业的程序违法，侵害了业主的实体权益。法院经一审审理，依法判决杜诗花园业主委员会选聘新物业服务企业的程序违法，依法撤销其决定及合同。石华元业主委员会也没有上诉，一审判决依法生效。

综上所述，我们为此事例做了如下总结:

首先，有关各方立场的定性。

在这个事例中，“矛盾”是这个数字中被提到最多的。矛盾的双方既互相斗争又互相统一，矛盾的斗争对事物的发展起着重要的推动作用。表面上看事例涉及的各方冲突不断，但实际上，客观上整体物业服务水平和行业监管能力大大提高。在本文及后续文章中，本文采用“人性本善”的原则来分析事例，所以我们强烈反对将业主委员会妖魔化。因为实践中对业主委员会不利的评论太多，不管别有用心，业主委员会多半是在搞一大堆复杂吃力不讨好的公益。同时也坚决抵制物业服务企业身上无良但唯利是图的标签。事实上，物业服务人员在社会和谐稳定中起着非常重要的作用，如日常保安、消防、社区宣传等。

等等，等等，等等

不用说，特别是在新冠肺炎疫情防控工作期间，这一点尤为明显。因此，无论业主、业主委员会还是物业服务企业，共同的最初使命都是维护物业管理活动各方的合法权益，提高小区的物业服务水平，改善人民群众的生活和工作环境。然而，对于实现这一目标的方式存在激烈的争论。

其次，对案件所涉及的政策法规进行分析。

最终，此案以杜诗园林业委会两败俱伤而告终。主要原因是有关业主代表未能按程序出席业主大会会议进行表决。根据“广东省物业管理条例”的相关规定，选举业主代表出席业主大会会议的，业主代表应当在出席会议三日前，就大会拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见；如需投票表决，业主赞成、反对、弃权的具体票数将由业主代表在我签字后在大会表决时如实反映。本案中，杜诗花园业主虽然选举了业主代表，但未能提供证据证明业主代表就相关事项书面征求业主意见，也未能提供被代表业主本人签名的投票。因此只能认定业主代表的投票只能代表自己的投票，不符合业主大会决定相关事项的法定票数要求。

最后也没有太多可循。

自此，杜诗花园的治理格局就少了一方既能监督物业服务企业依法履行物业服务合同，又能督促业主遵守管理规约的有效力量。关于杜诗花园的后续情况，本号稍后会和大家分享交流。这里先卖一把锁，及时完成，避免过长，臃肿，累赘。班恩不禁叹了口气。物业管理活动的特点用三个常用的四字概括就是:公婆讲道理，众人难调，清官难下！我现在要离开你了，回头见！

好了，这就是我们要和你分享的全部内容。今天到此为止，下次再见。

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总结:以上内容是广东省物业管理条例2022的详细介绍，事例业主大会成立及业主委员会-杜诗花园选举分析(一)。文章部分内容转载自网络。希望对你了解广东省物业管理条例有所帮助和参考。