国有土地使用权出让收入,最高法：国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同

导读：国有土地使用权出让收入，最高法:国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同裁判要点土地使用权出让一般由政府职能机构代表国家实施。表面上看，出让方与受让方之间有一

国有土地使用权出让收入，最高法:国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同

裁判要点

土地使用权出让一般由政府职能机构代表国家实施。表面上看，出让方与受让方之间有一些行政管理的痕迹，但实质上，政府职能机关在履行土地使用权出让行为时，是代表国家以土地所有者的身份出现的，其法律地位只是一个民事主体，与土地使用权受让人的法律地位相当，土地使用权出让合同。所以国有土地使用权出让合同应该属于民事合同，用民事救济的方式解决土地使用权出让纠纷也是这个合同的属性。

案例索引

彩虹(佛山)平板显示有限公司与佛山市顺德区国土城建水利局建设用地使用权转让纠纷案再审[[/K0/]] [(2018)最高法民审3167号]

争议焦点

国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同？

法官的意见

最高法院认为:

一、本案是否为民事纠纷的问题。

国有土地使用权出让是指国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让一般由政府职能机构代表国家实施。表面上看，出让方与受让方之间存在一些行政管理的痕迹，但实质上，政府职能机关在履行土地使用权出让行为时，是代表国家以土地所有者的身份出现的，其法律地位只是一个民事主体，与土地使用权受让人的法律地位相当，土地使用权出让合同。

。《中华人民共和国物权法》第十二章明确规定，建设用地使用权是一种用益物权，其取得和设立应当缔结建设用地使用权出让合同。《最高人民法院关于审理国有土地使用权纠纷案件适用法律的解释合同》第一条也规定:“本解释所称土地使用权出让 [/k0/]是指市、县人民政府土地管理部门作为出让人在一定期限内向受让人出让国有土地使用权，受让人支付土地使用权出让金的约定。因此，

国有土地使用权出让合同应该属于民事合同，用民事救济解决土地使用权出让纠纷也是这个合同属性的应有之义。政府职能部门也有监督管理土地使用的权限，这是其双重身份的具体体现。但不能认为国有土地使用权出让合同的适用规则超出了民事法律规则的范围。

。本案中，土地出让合同不仅约定了土地的交付和支付，还具体约定了项目建设进度、固定资产投资总额、容积率等问题，并约定了相应的违约责任。由此可见，在案例合同下，彩虹公司不仅需要支付土地出让金，还应履行相应的土地开发建设等义务。土地开发建设义务和土地出让金的支付共同构成彩虹公司取得涉案土地使用权应支付的对价。部分约定是双方真实意思表示，不违反法律规定。在彩虹公司未按约定履行土地开发建设义务的情况下，顺德国土局有权主张违约责任。彩虹公司主张土地出让金以外的这合同的内容属于行政职责范畴，于法无据。关于顺德国土局作出《闲置土地确认函》的问题，该行为不构成顺德国土局基于土地使用权出让合同作为平等主体主张权利的障碍，也不影响本案定性为民事纠纷。

二。关于案件合同是否应该解散以及相应法律后果的问题。

本案是顺德国土局因彩虹公司未按涉案土地出让合同完成约定的投资建设，主张解除合同并要求对方承担违约责任而提起的诉讼。顺德国土局以此土地使用权出让合同为依据起诉，是否享有合同解除权，应依据合同法律关于解除合同的相关规定进行判断。根据原审判决查明的事实，彩虹公司法定代表人在2014年1月3日接受顺德国土局工作人员调查时，称该项目总投资约3亿元，并提供了一份投资清单，清单显示总投资额为306430174.77元。虽然彩虹公司在本次诉讼中提交了相关合同文件及付款凭证证明其实际投资额为10亿余元而非3亿元，但彩虹公司提供的证据难以查证，顺德国土局不予认可。原审认定，彩虹公司未提供充分有效的证据证明其主张固定资产投资额超过10亿元并无不当。诉讼中，顺德国土局以彩虹公司承认并有相关证据支持的306430174.77元作为彩虹公司主张的投资金额，已完成举证责任。彩虹公司的再审申请认为顺德国土局无正当理由应当承担对投资金额的审核评估责任，本院不予支持。

基于彩虹公司未按合同约定完成投资，项目停止建设，项目无法竣工的事实，原审判决支持顺德国土局主张撤销土地出让合同是正确的。彩虹公司主张土地已交付，出让金已缴纳，涉案合同已履行完毕，不存在解散问题。本院认为，本案涉及土地转让合同明确约定合同项下的宗地用于4.5代AMOLED生产线项目建设，即合同的目的不仅限于土地使用权的转让，更重要的是彩虹公司应当按照合同的约定条件完成项目建设。双方均认为4.5代AMOLED生产线项目不适合继续投资建设，故涉案合同的目的无法实现。彩虹公司提出合同已经履行，不符合本案实际情况，本院不予支持。

如前所述，涉案土地出让合同应予注销。“合同法”第97条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的履行和性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，顺德国土局主张要求彩虹公司返还土地并承担违约责任，符合合同解散后的上述法律后果。对于恢复原状的理解，彩虹公司主张，涉案地基工程今后仍可再次使用，并不一定需要恢复原状。认为合同双方未就合同解散后的现状恢复作出特别约定，原审依法判决彩虹公司有恢复现状的义务并无不当。彩虹公司主张返还土地的方式，规避了相关行政法规“国家不收回土地使用者依法取得的土地使用权”的禁止性规定。本案中，我院认为，顺德国土局并非通过行使行政职权收回涉案土地，而是作为民事的主体行使合同撤销权，不违反法律规定，不存在规避行政法规的行为。关于违约责任，据调查，涉案4.5代AMOLED生产线建设项目属于顺德区引进的重点项目，也是佛山市乃至广东省现代产业体系建设的重要项目。当地政府在财税、建设用地指标、出让底价等方面给予了优惠政策支持，涉案土地出让合同也是在此基础上签订的。现在合同因彩虹公司违约而解散，不仅导致合同的目的无法实现，还造成了土地资源的闲置和浪费。根据该案合同关于违约金计算的约定，原审判决按照固定资产投资金额实际差额占约定投资总额和土地出让价款的比例计算违约金，未超过/[彩虹公司以未给顺德国土局造成损失为由主张免除支付违约金的责任，缺乏正当理由。

关于彩虹公司申请再审，涉及合同关于投资额度、投资进度、违约责任的约定为无效格式条款，侵犯了彩虹公司的自主经营权。本院认为，本案所涉土地转让合同是双方意思的真实表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。彩虹公司在确定参与合作建设的项目前，应充分预测项目前景。事实上，其确实事先做了可行性研究，故涉案土地出让合同的结论符合彩虹公司的利益，彩虹公司完全享有对涉案项目建设的独立经营权。在履行合同的过程中，未能履行/[不再投资涉案项目也是其本人权衡利弊和风险后的行为，应承担因延期或中止施工导致合同目的无法实现的后果。

三。关于本案诉讼费用的收取。

《诉讼费用交纳办法》第四十三条规定，当事人不得就人民法院关于诉讼费用的决定单独提出上诉。参照该规定，彩虹公司在再审申请书中提及的本案诉讼费用的收取，不属于本案的审查范围，本院不予判决。

资料来源:囚犯，住房建筑法

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