导读：上海房产律师事务所咨询电话号码，113平米房子公摊36平米近日，山东青岛维多利亚湾项目公摊系数被查出超过40%，再次引起人们对“公摊面积”的关注。公开资料显示，山东青岛维多利亚
上海房产律师事务所咨询电话号码，113平米房子公摊36平米
近日，山东青岛维多利亚湾项目公摊系数被查出超过40%，再次引起人们对“公摊面积”的关注。
公开资料显示，山东青岛维多利亚湾属于超高层住宅，小区内很多都是49、51、65层的超高层，实际公摊系数达到40%以上。以建筑面积为112.88平方米的公寓为例，公摊面积为35.83平方米，分摊系数为46.5%，公摊率为31.74%，入住率为68.26%。
据新京报记者了解，维多利亚湾与业主签订的合同载明，上述户型的套内面积为75平方米，但业主在收房后感觉套内面积大幅缩水，原因是超高层建筑中墙体厚度加厚。按照现行规定，外墙厚度的一半需要计入室内建筑面积。但开发商在销售时，并没有向业主申报高达40%的公摊系数和墙体厚度，而是申报了31.74%的公摊率，这也加大了业主收房时的心理落差。
对于购房者来说，买房时有哪些与“公摊”相关的术语需要明确？买房如何避免陷入“公摊”销售陷阱？新京报记者采访了律师、专业人士等。为购房者整理“关于该区域的八个问题”。
1.如何明确公摊系数和公摊率？
“公摊面积”的概念起源于中国香港，传入内地。我国《民法典》第271条规定了建筑物区分所有权:业主对房屋、营业用房等建筑物专有部分享有所有权；对专有部分以外的共用部分享有共有权和共管理权。
我们通常指的是商品房的套内建筑面积公摊面积，分别对应的是专有部分和共用部分。现行国家标准《单元一:房地产测量规范》对共用建筑面积做了较为详细的规定，共用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅、走道、地下室、值班警卫室等。，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。总建筑面积还包括套房与公共建筑之间的隔墙，外墙(含山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立地下室、车棚、车库、为多栋建筑服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室不计入总建筑面积。
前述山东青岛维多利亚湾购房案例中，开发商在销售时宣称的公摊率为31.7%和实际高达40%的公摊系数是两个概念:公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比值；公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比例。
同一科目公摊系数一般大于公摊率。对于购房者来说，需要警惕的是开发商在卖房时偷换公摊系数的概念，让购房者误以为公摊面积没有那么大。
一般来说，无地下设施、无商铺、无架空层的普通多层住宅，其公摊的系数约为10%-15%。带电梯的小高层住宅公摊系数约为15%-20%；高层住宅相对高一些，大概20%-25%。
2.什么是地毯面积，它与室内建筑面积有什么不同？
上述案例中，购房者所说的室内面积“缩水”的感觉，也涉及到“地毯面积”的表述。中原地产首席分析师张大伟表示，“地毯面积”是室内净使用面积，即墙体内的所有面积，而套内建筑面积包括室内住房使用面积(地毯面积)、内墙面积和室内阳台建筑面积。
北京史静(上海)律师事务所建筑工程部总监孙艳律师表示:“地毯面积是指地毯实际能覆盖的面积，不包括大厅、电梯、楼梯、游戏区等公共区域所覆盖的空间。，以及内墙的厚度。它是购房者实际获得的住房面积。因此，购房者在找房子时可以先看看地毯面积再做决定，因为这个数据可以让我们对实际可供我们支配的空间有一个概念。现在很多建筑商一般都是按照建筑面积或者超建筑面积收费，地毯面积只占建筑面积的70%左右。”
一般来说，地毯面积是购房者实际可以使用的房屋面积。需要警惕的是，开发商在销售时，往往不谈地毯面积，这一点需要购房者特别注意。
3.墙面积如何影响公摊面积？
根据《房地产测量规范》的规定，建筑外墙面积的一半应计入公摊面积。这也是上面维多利亚湾项目公摊系数大的原因。据悉，维多利亚湾三栋超高层住宅的外墙设计为低层区60 cm，高层区40 cm。
同时，共用墙体按水平投影面积的一半计入内墙面积，这也是上述案例中购房者实际感受到的居住面积与合同注明的内墙面积相比“缩水”的原因。
至于超高层建筑的外墙厚度，一位建筑行业人士表示，一般情况下，超高层建筑外墙厚度超过40厘米是很常见的。根据工艺和施工环境的要求，会有60 cm以上的外墙，但比较少见。这种情况应当通过业主知道或者应当知道的方式进行公示和告知。如果没有明确告知，是影响居住的一大因素。
4.应内部面积、公摊面积等。在购房合同中得到体现？
根据2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》，商品房销售有三种模式，即按套计价、按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。采用前两种计价方式的，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共用建筑面积。采用第三种计价方式的，除套内建筑面积和分摊的共用建筑面积外，还应约定套内建筑面积不变，套内建筑面积与套内建筑面积有误差时的处理方法。目前我国商品房普遍采用按建筑面积计价的销售模式，合同中约定了套内面积和公摊面积，这是强制性要求。
需要注意的是，虽然合同中需要注明套内面积和公摊面积，但“地毯面积”并不是强制性的，公摊系数、公摊率、房屋获得率等概念也不是强制性的要写在合同中，这就需要购房者在购房时特别警惕。
京金速律师事务所董事王雨辰说:“购房者买新房时，大多买的是期房，即使是现房，很多人对面积也不敏感。如果他们自己不做计算，买家很难辨别真假。对于开发商申报的公摊比例，可以通过一个非常简单的方法初步核实——开发商必须在售楼处公开房屋面积预测报告或实测报告。你可以从这份报告中查到你想买的房子的相关面积数据，减去该套房的建筑面积，再除以建筑面积，就可以算出公摊的比例。”
5.入住后发现套内面积与公示不符怎么办？
对于实际套内面积与宣传不符的问题，律师孙艳表示:“开发商有义务向购房者介绍房屋的实际情况。虽然法律没有要求开发商规定公摊面积、室内面积、地毯面积等。在房屋买卖合同中，开发商的公示文件也是房屋买卖合同的参考标准。开发商在宣传册上承诺的内容也是受法律保护的。开发商应当按照公示中载明的房屋面积和质量向购房人提供房屋。如果开发商进行的销售宣传与实际情况不符，买受人可以向消协、房管局投诉或与开发商协商，也可以通过诉讼要求开发商按照宣传中载明的商品房质量履行售房义务。”
上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师表示，这个问题在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中已有解答:出卖人交付的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不一致的，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照具体原则处理。
具体来说，一是面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的实际价格结算。买受人要求解除合同的，不予支持。二是面积误差比绝对值超过3%的，买受人要求解除合同并返还已付房价款及利息的请求应予支持。第三，买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超过3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。第四，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。
简而言之，如果双方有约定，但没有约定，在合同约定的价款低于3%且退款超过3%的情况下，买方有权请求解除合同。买受人同意继续履行的，面积超过3%的部分直接归买受人所有，面积低于3%的部分由出卖人双倍返还差价。
6.如果公摊面积大，是否应该列为不利因素进行宣传？
劣势分红线外和红线内。近年来，随着房地产市场的不断规范，许多城市的住建局等部门纷纷出台规范性文件，明确要求开发商在销售现场的显眼位置公示红线内外影响购房的不利因素。
一般来说，红线外的不利因素是指房地产用地红线外1000米范围内可能对房地产内部产生影响的因素。包括但不限于噪音、异味、污染、宗教、禁忌、辐射、环境变化等因素，如周围的工厂、高压线、道路、高架桥、铁路、机场、农场、学校、宾馆、医院、寺庙、殡仪馆等外部设施。
红线内的不利因素是指对小区居民有影响的楼盘内部因素，如配电房、地下车库出入口、垃圾房、消防通道、幼儿园、配套用房、商业、排烟井、水泵房、化粪池、会所外空调甚至小区安置房等。
但在上述案例中，超高层建筑的中外墙厚度和公摊面积是否应计入不利因素，存在争议。青岛当地住建局一名工作人员表示，外墙厚度和公摊面积不在不利因素公示范围内，没有硬性规定必须公示。但对于该案，一位建筑行业从业者认为，外墙厚度过厚，是影响居住的因素，开发商应该告知并公示。
王雨辰律师表示，根据目前的常规操作，一般不会将公摊的面积列为不利于宣传的因素。但客观来说，面积较大的公摊案例确实应该纳入公示，保障购房者的基本知情权。
7.公摊以后会取消地区吗？
王雨辰律师表示公摊部分是客观存在的，不存在取消与否的问题。但房屋出售时，去掉公摊面积后，可与套内建筑面积或套内使用面积一并出售，可有效避免相关销售欺诈。而且公摊部分如果充分公示，公开透明，侵占公摊公共部分的问题会大大减少，无论是在销售还是交付的时候。
马佳律师认为公摊面积是中国房地产市场发展到特定阶段的产物，任何建筑都不可能完全脱离公共部分。改革公摊面积制度，更多的是优化建筑物公共部分的计价方式，使房地产市场更加规范透明。采取按套内面积收费的方式，很可能使开发商减少公共区域和共用设施设备的投入，也可能影响居民的生活质量。
马佳律师进一步表示，要解决这一问题，在通过政策和法律对开发商进行引导和规范的同时，也要做好普法工作，鼓励和帮助购房者拿起法律武器维护自己的合法权益，让“违法”成为不可忽视的成本。此外，要注意规范房产勘测机构，切断开发商与勘测机构之间的利益链条，提高房产勘测报告的公开性和透明度，最终保障购房者的知情权和选择权，让群众真正“住有所居、住有所安”。
8.如何让公摊的面积变透明？
孙艳律师认为，为了有效防止开发商在宣传中通过一些技术术语误导购房者，有必要加强立法。建议用法律手段要求开发商在购房合同和设计方案中明确规定公摊面积、建筑面积、套内面积、地毯面积等购房者需要了解的信息，更有利于规范经济秩序，缓和社会矛盾。
同时，马佳律师指出，按照套内面积卖房，可以提高房地产市场的价格透明度。
早在2002年，重庆就颁布了《重庆市城市房地产交易管理条例》，规定套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格应当同时公布，并纳入商品房买卖合同；交易双方有面积争议时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理争议的计价依据。
无独有偶，公摊面积制诞生的香港在2013年迎来了一手住宅买卖的规定。第八条规定，住宅物业的使用面积包括建筑面积，包括下列各项的建筑面积(但仅限于构成物业某一部分的范围内):露台、工作平台、阳台；包括除不围合该物业的围墙以外的任何公用部分的面积。第三十一条还规定，售楼说明书应当明确说明价格是按套内面积计算的。
新京报记者许简
编辑杨校对陈玉燕。
总结:以上内容是上海房产律师事务所咨询电话号码和113平米房子公摊36平米的详细介绍。文章部分内容转载自网络。希望知道上海房产律师事务所咨询电话对你有帮助和价值。
版权声明
本站搜集来源于网络，如侵犯到任何版权问题，请立即告知本站，本站将及时予与删除并致以最深的歉意。
