租赁合同司法解释,【知识】房屋租赁合同司法解释

导读：租赁合同司法解释，[知识] 房屋租赁合同司法解释《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经2009年6月22日最高人民法院审判委员会第14

租赁合同司法解释，[知识] 房屋租赁合同司法解释

《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行。

第一条本解释所称城市房屋是指城镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内房屋租赁合同的纠纷可参照本解释处理。但是，法律另有规定的，适用其规定。

当事人按照国家福利政策租住公有住房、廉租住房、经济适用住房发生的纠纷，不适用本解释。

第二条出租人与承租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋订立的租赁合同无效。但是，在一审法庭辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认为有效。

第三条出租人与承租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前，经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑使用年限的，超过部分无效。但在一审法院辩论终结前，经主管部门同意延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未依照法律、行政法规的规定办理登记手续为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但是，一方当事人已经履行了其主要义务，但另一方当事人接受的义务除外。

第五条房屋租赁合同无效。当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿无效合同造成的损失的，人民法院应当依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立多个租赁合同，在所有合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院应当确定承租人按照下列顺序履行合同:

(一)合法占有租赁房屋；

(二)已办理登记手续；

(3)合同成立较早。

不能取得租赁房屋的承租人要求解除合同并赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自改变房屋主体和承重结构或者进行扩建，在出租人要求的合理时间内仍未恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应当依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条承租人因下列情形之一请求解除合同的，人民法院应予支持:

(1)租赁房屋被司法或行政机关依法查封；

(二)租赁房屋权属有争议的；

(三)租赁房屋违反法律、行政法规对房屋使用条件的强制性规定的。

第九条承租人经出租人同意装修，租赁合同无效，未形成附属装修，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，可由承租人自行拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。附属装修由出租人使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装修的，租赁期限届满或者合同终止时，除当事人另有约定外，不形成附属物的装修，承租人可以自行拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装修，合同终止，双方对附属装修的处置没有约定的，人民法院应当按照下列情形处理:

(1)因出租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；

(二)因承租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意使用的，应当在使用价值内给予适当补偿；

(3)因双方违约解除合同，造成剩余租赁期内装修残值损失的，双方根据各自过错承担相应责任；

(四)因不可归责于双方的原因导致合同终止的，剩余租期内的装修残值损失由双方按照公平原则分摊。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条经出租人同意，承租人同意装修。租赁期限届满，承租人请求出租人补偿附带装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意进行装修或扩建所发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建房屋，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院应当根据下列情况分别处理:

(一)办理合法建设手续，扩建费用由出租人承担；

(二)未办理合法报建手续的，扩建费用由双方按照过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，六个月内未提出异议，以承租人未同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同发生纠纷的，人民法院可以通知转租人作为第三人参加诉讼。

第十七条出租人因承租人拖欠租金请求解除合同，转租人请求代承租人支付未支付的租金和违约金，以维护出租人解除合同的权利的，人民法院应予支持。除非转租合同无效。

转租人支付的租金和违约金超过应付租金的，转租人可以冲抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者被撤销，出租人请求负有腾退房屋义务的分承租人支付逾期占用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人以个体工商户或者个人合伙的形式出租房屋从事经营活动。承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者死亡，其共有人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁房屋的，人民法院应予支持。

第二十条租赁房屋所有权在租赁期间发生变更，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋出租前已设定抵押，因抵押权人实现抵押而发生房屋所有权变更的；

(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。

第二十一条出租人出售租赁房屋未在合理期限内告知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条出租人和抵押权人约定将出租房屋折价或者变卖抵债的，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求在同等条件下优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权；

(2)出租人将房屋出售给近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外孙子女；

(三)出租人履行通知义务后，承租人未在十五日内明确表示购买的；

(4)第三方善意购买租赁房屋并已办理登记手续。

第二十五条本解释施行前已经作出终审判决，本解释施行后当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的案件，不适用本解释。

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