装饰装修合同纠纷,江苏省高级人民法院全装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南

导读：装修装修合同纠纷、江苏省高级人民法院所有装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南随着住宅产业现代化的快速发展，商品房逐渐由毛坯房向完整装修成品房转变，商品房买卖合

装修装修合同纠纷、江苏省高级人民法院所有装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南

随着住宅产业现代化的快速发展，商品房逐渐由毛坯房向完整装修成品房转变，商品房买卖合同质量纠纷越来越集中在装修质量环节。为平等维护购房人和房地产开发企业的合法权益，规范、正确、及时审理整装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律及司法解释的规定， 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并结合全省审判实践，报最高人民法院核准。

1.全装修商品房买卖合同的概念。

本指南所称整装修商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)向社会出售已装修装修房屋，将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。

整装修商品房相对于毛坯房俗称“精装修房，原建设部建发[2002]190号《商品房装修一次性使用实施指南》称“整装修房”、“全屋”是指整装修商品房的基本居住功能，包括但不限于房屋所有功能空间的所有固定面

2.整装修商品房买卖合同的定义。

商品房买卖合同装修的全部装修部分主要包括:(1)买卖双方签订的商品房买卖合同中的装修条款；(2)出卖人与买受人在商品房买卖合同之外另行签订装修合同；(3)根据卖方指示，买方与第三方装修企业签订装修合同，或卖方与买方与第三方装修企业签订装修合同等。

装修中的合同内容及法律性质是否属于商品房买卖合同，应结合商品房买卖合同、装修条款及履行情况，或装修合同的订立、约定及履行情况综合判断。交付标的物为全装修商品房的，按商品房买卖合同产生的纠纷处理；待交付的标的物为毛坯房。交付该商品房并进行装修的，按照装修装修合同约定解决争议。

3.装修质量要求识别的一般规则。

交付的装修商品房质量应当符合有关法律法规、相应的建设工程质量、安全标准、技术规范和当事人的约定。

装修质量要求，买卖双方有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条的规定，根据合同的有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，依照《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第一款的规定确定。

法律法规有相关强制性规定的，适用强制性规定。地方商品房建设行政主管部门对商品房装修质量约定和性能要求的行政规范，应当在判决书中以有利于实现合同目的和全面、适当履行合同为原则予以说明。

4.质量要求的约定装修考虑因素。

当事人装修约定的质量要求的确认，一般以《商品房买卖合同》、装修合同、《装修装修标准确认书》、《补充协议》等书面合同内容为准。不能确定的，结合商品房销售资料中载明的内容(如广告宣传、样板房外观)和建筑装修建筑材料(如装修材料清单、装修材料价格)综合确定。样板房装修实际材料无法确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工材料。可作为确定约定装修质量要求的基础。

5.销售广告和宣传材料的应用和排除。

出卖人在销售广告和宣传资料中对装修质量要求的说明和承诺，对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，视为合同内容。出卖人设置样板房的，交付的商品房的装修质量应当与样板房相同。样板房装修的部件材料、施工质量、质量等级作为确定装修质量要求的依据。

商品房买卖合同一般排除广告宣传和样板房约定的装修的质量要求的，不予支持。销售合同对已交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不符有具体、特别约定的。，则以此类约定为准，除非买方未得到提示或解释。

6.申请备案装修材料。

卖方应对提交给相关职能部门的备案装修资料的真实性负责。对合同装修的质量要求有明确约定的，或者合同虽无明确约定，但可以通过商品房销售数据、商品房施工数据装修等予以确认的。，买方主张以备案的装修数据作为确定装修质量要求的依据，买方不予支持。未明确约定装修的质量要求，出卖人拒绝履行相应举证责任，导致无法全面认定的，可以将已备案的装修数据作为装修质量要求的依据。

7.装修价格和装修质量要求。

如双方约定了装修设计、装修施工、装修材料等内容。在此基础上可以估算装修的基本值，对装修的质量要求按照双方的约定确定。买方主张以约定装修价格、广告装修价格或备案装修价格作为装修质量要求的依据的，不予支持。

当事人未明确约定装修的质量要求，不能达成补充协议的，买受人主张装修的价格应当作为装修的质量要求的，应予支持。商品房合同约定装修价格的，以装修的约定价格为准；商品房买卖合同未约定装修价格的，以广告价格为准；没有公示价格的，以装修的备案价格为准。

交付的商品房装修质量与样板房明显不同，或者交付的商品房装修质量问题难以修复，严重影响房屋整体装修价值的，买受人依据前款规定主张装修价格作为装修质量要求的，应当予以支持。

8.举证责任和举证责任转移。

当事人有责任为自己的主张提供证据。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任的一般规则，承担相应的举证责任。买受人应提供证据证明权利行使期限、装修质量约定、存在质量问题等基本事实。如果买方已初步证明装修存在质量问题，卖方应承担装修质量符合约定或装修合格的举证责任。

9.拒绝提供证据的后果。

一方无正当理由拒绝提供证据的，应当承担相应的法律责任。作为整体装修商品房的提供方，出卖人应持有装修施工合同、装修施工图纸、材料及设备购买合同等证明文件。如果样板房是装修的质量交付要求，卖方也有义务对样板房进行封存，并说明样板房的质量。诉讼中，出卖人无正当理由未提供人民法院要求的相关证据的，人民法院可以根据出卖人申报的商品房备案材料及其他证据认定相关事实；如果买受人主张出卖人拒绝提供的证据内容对出卖人不利，可以认定该主张有效。

10.专业意见和司法鉴定。

当事人委托相关机构出具专业意见的，意见出具人应当出庭作证。当事人未申请意见出具人出庭作证，或者经人民法院通知意见出具人拒绝出庭作证的，该专业意见不得作为认定事实的依据。对方当事人有足够的证据或者理由反驳专业意见，申请司法鉴定的，应当准许。

当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满前或者人民法院指定的期限内提出。当事人逾期申请鉴定或者经说明未申请鉴定后再次申请鉴定，确需鉴定的，应当准予，但应当依法予以训诫或者罚款。

允许申请司法鉴定的，根据纠纷类别装修质量问题确定鉴定范围和方法。涉及降价的，由房地产评估机构对房屋价格进行评估装修。

1.承担责任，就优先顺序和选择达成一致。

装修质量构成违约的，出卖人应当承担约定的违约责任。经卖方指示，买方与第三方装修企业另行签订装修合同，如有质量违约约定，以约定为准，但不影响卖方的违约责任；买受人主张出卖人应当承担合同约定以外的违约责任的，不予支持。

当事人未约定装修质量违约责任，或者约定不明确，根据有关规定仍不能确定的，买受人可以根据装修质量问题的性质和所受损失的大小，合理选择要求对方承担违约责任的方式。买受人的选择明显不合理的，人民法院应当予以说明。买受人经解释拒不变更的，驳回相应的诉讼请求。

买方主张卖方应承担各种违约责任，未超过卖方违约造成的损失的，应予支持。

12.延迟通知质量异议的后果。

装修质量不符合约定或者法定条件的，买受人应当在法律、法规和司法解释规定的期限内及时通知出卖人。买受人逾期通知的，视为装修质量符合约定。

双方约定装修质量检验期的，买受人应当在约定的期限内通知出卖人；没有约定质量检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现装修质量不符合约定的合理期限内，自该商品房实际交付之日起两年内通知出卖人。但装修的质量有质量保证期的，适用质量保证期，但不适用最长两年的合理期限。

出卖人知道或者应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受上述通知期限的限制。

13.装修质量问题和合同终止

。买受人因装修质量问题严重影响正常居住和使用，或者出现依法不能交付使用的情形，请求解除商品房买卖合同并要求赔偿损失的，应予支持。

在商品房装修中，买受人以冒充正品、以次充好、材料不合格等欺诈为由请求解除商品房买卖合同并赔偿损失的，应予支持。但买方主张惩罚性赔偿的，不予支持。

出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》中约定，交付的标的物为全款装修商品房。买方因严重质量问题单独请求撤销或解除装修合同的，不予支持；请求解除或终止商品房买卖合同的，应予支持。

14.装修质量缺陷及维修责任

。装修的质量存在工程质量、功能质量、质量等级等质量缺陷。，但对正常住宅使用无实质性影响。除非当事人对房屋质量缺陷另有明确约定装修，买受人拒绝收房，要求出卖人承担逾期交房责任的，不予支持。

装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合法定不能交付使用的情形，买受人拒绝收房，要求出卖人承担逾期交付责任和质量修复责任的，应予支持。

装修在保修期内，卖方应承担维修责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修理，买受人自行或者委托他人承担修理，要求出卖人承担修理费用以及修理期间造成的其他损失的，应予支持。

15.降价责任和装修差价损失。

装修质量不符合约定或者法定要求，或者出卖人有欺诈行为，或者装修实际价值过分低于约定装修价格，当事人对违约责任没有约定或者对违约责任约定不明确，买受人请求出卖人将装修部分房屋降价的，应予支持；如果双方对此有明确约定，买受人要求出卖人在约定的违约责任之外降价装修的，不予支持，除非出卖人同意。

买受人部分接受不符合装修质量约定的物品和范围，其他不能接受的部分要求出卖人承担修理责任的，应予支持，但应当计算装修的差价损失，不得重复计算修理部分的贬损价值。

降低装修的价格，一般原则是维持合约规定的交易条件的平衡，金额按“同比减少”规则计算。具体方法如下:实际装修价格和约定装修价格以房屋所在房屋的市场价格为基础进行评估，以实际装修估价与约定装修估价之比作为评估点。

如无法确定约定装修价格构成，或该房屋装修有欺诈行为的，按照公平原则，按照约定装修价格与实际装修评估价格的差额，确定减少的装修价格金额。

来源:江苏高院

总结:以上内容是对装修装修合同纠纷案件审理指南、江苏省高级人民法院所有装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的详细介绍。文章部分内容转载自网络。希望你能了解装修装修合同纠纷。