河南省物业管理条例2022,事关所有小区业主！驻马店物业管理条例来了

导读：河南省物业管理条例2022，事关所有小区业主！驻马店物业管理条例来了驻马店市人民政府办公室关于印发《关于加强和改善城市住宅小区物业管理意见通知书政办发[2022]18号各县、区

河南省物业管理条例2022，事关所有小区业主！驻马店物业管理条例来了

驻马店市人民政府办公室

关于印发《关于加强和改善城市住宅小区

物业管理意见通知书

政办发[2022]18号

各县、区人民政府，城乡一体化示范区、经济开发区、高新技术产业开发区管委会，市政府有关单位:

《关于加强和改进我市住宅小区物业管理的意见》已经四届市政府第158次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

2022年2月23日

关于加强和改善城市居住区的思考

物业管理之我见

为进一步加强和改进全市住宅小区的物业管理，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《中共中央关于加强和完善城乡社区治理的意见》、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理的通知》，制定本意见。 河南省物业管理条例(以下简称《条例》)等有关法律、法规和政策，结合我市实际情况。

首先，明确物业管理的职责

按照“属地管理、服务下沉”的工作要求，市、县(区)、街道(镇)、社区(村)要成立专门的物业管理机构，充实各级物业管理工作力量，构建“市级监督指导、县(区)政府(管委会)、街道办事处(乡镇政府)、社区居(村)委会属地管理”

(一)市级相关部门的职责

市住房和城乡建设局。作为市物业管理行政主管部门，负责研究制定全市物业管理政策并监督实施，牵头组织对各县(区)推进物业管理工作的督导评估，加大物业管理相关法律法规的宣传力度。

市发展和改革委员会。负责制定市本级保障性住房物业服务收费标准；负责物业服务收费价格公告的监督管理。

市财政局。负责会同住建部门申请省级以上专项资金；负责保障市政物业管理经费和其他相关经费。

市审计局。审计和监督物业管理行政主管部门专项维修资金和相关专项资金的使用和管理。

市自然资源和规划局。严格按照国家规定和城市规划要求，负责新建住宅小区的规划；负责物业管理用房、停车场(库)等配套设施的规划；负责新建立体停车库的规划；协调解决涉及本部门的历史遗留问题；针对擅自改变规划的行为，及时移交执法部门进行处理。

市房地产登记服务中心。按照国家有关法律规定，负责在不动产登记过程中，根据当事人的申请，明确各类公共配套设施的权属。

市公安局。负责指导、督促物业服务企业加强人防、物防、技防建设，开展公共安全工作，并对经过培训考核的物业加强安全监管；负责加强物业管理区域的安全保卫和秩序维护；负责依法处理行政执法机关移交的物业服务项目交接过程中涉嫌违法犯罪案件；加强出租屋管理；负责配合政府及相关部门在社区开展执法活动。

城市管理行政执法局(城市综合执法局)。负责物业管理区域内供水、供气、供热、污水处理等公用事业的管理和指导；负责行使住房和城乡建设、城乡规划领域法律、法规、规章规定的全部行政处罚权和相应的行政强制措施；负责监督指导社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染、施工扬尘污染、餐饮服务油烟污染、露天烧烤污染、焚烧沥青塑料垃圾等烟尘污染、露天焚烧秸秆树叶等烟尘污染、物业管理区域燃放烟花爆竹污染的行政处罚及相关行政强制措施；负责监督和指导物业管理区域内户外公共场所无照经营的行政处罚及相关行政强制措施；负责监督指导物业管理区域内户外公共场所食品销售、饮食摊点、无照经营、非法回收、贩卖毒品等行为的行政处罚及相关行政强制措施。；负责查处物业管理区域内违法建设和破坏绿地的行为；负责监督和指导生活垃圾处理设施的建设和管理；负责加强“门前三包”的日常监管。

市市场监管局。负责依法依规办理市场主体住所(经营场所)登记；负责物业收费公示的指导和监督；负责受理物业管理区域内违反市场监管的投诉(包括价格违法、不公平格式条款侵害消费者权益等。)并依法处理；负责电梯等特种设备的安全和强制检定计量器具的监督，查处电梯和机械停车设备的违法使用行为。

市应急管理局。督促物业管理部门加强安全防范和管理，加强安全宣传教育和安全知识学习，制定应急预案，开展安全检查，化解安全风险，依法查处违法行为。

市消防救援支队。督促、指导、协助有关单位做好消防宣传教育工作；依法查处镇(街道)或者有关部门移交的消防安全违法行为。

市生态环境局。负责受理居民对环保问题的投诉，依法查处物业管理区域及周边工业企业的噪声、污水、废气超标问题。

市民防办公室。负责物业管理区域内人防工程的管理；负责对破坏和非法使用人防工程等行为的查处。

民政局。负责指导和监督街道(镇)会同有关部门履行对业主大会成立、业主委员会换届选举和日常工作的具体指导职责；将物业服务管理纳入基层社会治理重点内容，进一步完善现代社区治理体系，构建关系清晰、运作规范、服务高效的社区自治新格局；负责指导和监督物业管理区域内的养老服务；负责与组织部门协调，指导社区党组织做好社区党建工作；负责会同相关部门在推进智慧社区建设中加强智慧物业的推广和改造。

市健康与健身委员会。指导物业管理区域卫生服务站的设置和监管；指导开展健康教育和病媒控制活动；负责饮用水卫生监督，督促物业服务企业建立用水卫生管理制度，维护二次供水设备，做好定期清洗消毒；指导物业管理区域内全民健身运动的开展，监督检查物业管理区域内体育器材的维护和管理。

市教育局。加强物业管理区域内幼儿园、中小学等文化教育机构的管理。

市工业和信息化局。牵头协调通信运营商有序进入物业管理区域进行通信基础设施建设；负责实施市中心城区老旧小区弱电改造。

市信访局。负责物业管理来访的登记、接待、传递和监督。

市司法局。指导有关部门探索物业管理地方立法研究；督促县(区)司法行政机关指导社会团体或者其他组织设立财产纠纷人民调解委员会。

供水、供电、供气、供热等专业经营单位。按照《条例》规定，负责研究制定物业管理区域内水、电、气、热等相关设施设备的建设和管理标准，并参与验收、调试、管理和维护。

(二)县(区)职责。县(区)政府(管委会)是本辖区物业管理的责任主体，全面负责本辖区的物业管理工作。深入贯彻落实国家、省、市有关物业管理的法律、法规和相关规定，结合实际完善配套政策措施，推动落实；负责建立物业管理联席会议制度，定期研究辖区物业管理相关重大措施，分析研究物业管理中的新情况、新问题，协调组织物业管理区域的联合执法和集中整治；负责落实街道(镇)、社区(村)物业管理的专门机构和人员配备；负责设立或指定专门部门，统一调度、处理和监督落实各项物业管理事宜；负责畅通居民投诉渠道，协调街道(镇)、社区(村)做好12345市长热线投诉处理和物业矛盾纠纷调解工作；参与监管辖区内的物业招投标活动；负责对已交付项目的物业管理区域进行划定和备案，承担新建项目的物业验收工作；负责辖区物业服务市场信用信息的归集和诚信档案管理；负责指导和监督所辖街道(镇)、社区(村)开展物业服务质量考核和物业服务企业退出交接活动；负责组织街道(镇)、社区(村)物业管理人员和业主委员会成员的业务培训；按照市级相关部门要求，做好辖区物业管理小区的文明创建、安全生产和突发公共事件应急工作。

(三)街道(乡镇)职责。在县(区)物业管理行政主管部门的业务指导下，成立街道(乡镇)物业管理办公室，具体负责本辖区的物业管理工作；负责辖区物业服务企业诚信制度的实施和管理；负责组织协调辖区内业主大会的成立和业主委员会的换届选举，指导和监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法依规履行职责；负责督促业主委员会和物业服务企业落实维修资金的使用和更新；负责协调物业管理与社区管理服务的关系，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾、纠纷和投诉；负责辖区物业服务企业的交接、物业服务合同的提前终止和非物业管理小区的日常管理；按照市、县(区)有关部门的要求，落实物业管理社区的文明创建、安全生产和突发公共事件应急工作。

(4)社区(村)职责。协助街道(镇)做好本辖区的物业管理工作。负责成立社区(村)物业服务站，指定专人(2人以上)担任小区物业管理专员；负责指导和监督业主大会的成立和业主委员会的换届选举；负责指导业主大会选聘物业服务企业或者成立自治物业服务组织；负责监督管理业主委员会的工作和物业服务企业的业绩；负责对物业服务企业诚信记录提出初步意见；负责受理物业服务企业退出项目的预警报告，指导业主委员会做好物业服务企业退出或终止的交接审核工作，协调解决物业服务企业退出和交接过程中的具体问题；负责特定辖区非物业管理小区的日常管理。

(五)物业服务企业的责任。物业服务企业应当严格履行物业服务合同提供物业服务。接受县(区)物业管理行政主管部门和街道(镇)、社区(村)的监督和指导；协助街道(乡镇)、社区(村)成立业主大会和换届选举业主委员会；配合物业服务小区的文明创建和安全生产。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满前九十日书面告知业主或者业主委员会，合同另有约定的除外，并同时向街道(镇)、社区(村)报告；街道(乡镇)、社区(村)监督物业服务企业将物业管理用房及剩余费用和管理资料移交给业主委员会，未成立业主委员会的，移交给街道办事处(物业管理委员会)。业主决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理交接手续，并在约定的时间退出物业管理区域。被解聘的物业服务企业应当在约定的撤离时间内维护物业管理的正常秩序。

第二，规范住宅小区管理

(6)加强前期物业管理。开发单位应当按照《规定》严格按照规划设计方案建设，同时在商品房买卖合同中明确物业管理区域的划定、临时管理规约、前期物业服务合同、规划停车位和车库的处置方式。按照我市普通住宅物业服务水平指导标准确定物业服务水平后，通过公开招标方式选择“质价相符”的物业服务企业实施前期物业管理。业主委员会成立后，开发建设单位、前期物业服务企业和业主委员会应当按照有关规定做好物业管理的转换和衔接工作，确保新建商品住宅小区全面实施规范化物业管理服务。

(7)规范居住区停车管理。参照驻马店市人民政府办公室《关于印发驻马店市规范中心城区电动车秩序专项行动实施方案和驻马店市中心城区停车管理方案的通知》(府办〔2020〕45号)，继续规范居民小区停车位(车库)去功能化、车辆乱停乱放、私人圈乱占停车位等问题。

(八)建立住宅专项维修资金应急使用制度。完善住宅专项维修资金管理制度，探索建立突发事件维修资金使用快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，满足突发事件和快速维修的资金需求。

(九)加强对无物业服务的住宅区的管理。县(区)政府(管委会)负责辖区内无物业服务的小区的物业管理。同时，结合城市老旧小区改造和绿色社区创建，引导居民协商确定老旧小区管理模式，建立物业管理长效机制，推进物业管理全覆盖。

(十)加强物业纠纷调解。各县(区)要依托物业管理联席会议制度，及时处理辖区内物业服务中的突出矛盾和纠纷；街道(乡镇)依托物业服务矛盾纠纷人民调解组织，积极调解辖区内物业服务矛盾纠纷；社区(村)要定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道(乡镇)调解化解。

第三，加强对物业服务企业的监管。

(十一)建立健全物业服务企业退出机制。县(区)物业行政主管部门应当定期对物业服务企业进行信用等级评定，实行差异化管理。各县(区)要定期开展物业服务市场秩序专项整治活动，加大对物业服务企业侵害业主权益、未取得营业执照、从事挂靠经营等行为的查处力度。对长期失控、不履行职责、侵害业主合法权益的物业服务企业，责令限期整改；对群众反映强烈、评价差的物业服务企业，要依法依规及时淘汰。对严重违反法律法规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人，依法清理出市场。

(十二)建立物业服务企业信用管理体系。县(区)物业管理行政主管部门根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道(乡镇)意见，采集相关信用信息，建立健全企业信用档案，搭建数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享。在征求街道(镇)意见的基础上，各县(区)物业管理行政主管部门实施物业服务企业信用管理，探索实行综合信用评价，授予信用星级标志，实行信用分级和分类监管，加强信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

(十三)实行服务信息公示制度。物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置设立物业服务信息监督公告栏，如实公布并及时更新下列信息:物业企业及其项目负责人的基本信息、联系方式和服务投诉电话；服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等。在物业服务合同中约定；电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和维护保养状况；业主缴纳的物业服务费、公共水电的费用分摊、物业共用部位和共用设施设备运行产生的收益和支出；物业管理区域内公共停车位和共用车库的运营收益和支出；其他应当公示的信息。

第四，提高物业管理水平

(十四)加强对业主委员会的监督。业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分的经营和收益、维修资金的使用、费用支出等信息。，以保障业主的知情权和监督权。业主作出违反法律法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的决定的，由街道(乡镇)责令限期整改，拒不整改的，依法依规撤销其决定，并向业主公告。街道(镇)应当加强业主委员会备案管理，严格按照业主公约或者管理规约以及业主大会议事规则的规定，重点监督印章使用、财务收支、档案管理、离任审计等情况。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道(乡镇)将指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为的查处力度，涉嫌犯罪的移送司法机关处理。

(十五)发挥行业组织的引导作用。本市各级物业管理行业组织应当在物业管理行政主管部门的指导和监督下，履行联络、协调和服务职责，本着培育和发展物业市场、加强行业自律、规范行业行为的原则开展工作。通过《物业服务行业自律公约》、《物业服务行业自律建议书》等自律条款。全面营造良性、公平的市场竞争环境，树立物业服务企业的新形象，推动物业管理水平再上新台阶。

(十六)建立健全工作机制。建立综合执法联席会议机制，由县(区)政府(管委会)牵头组织辖区公安、城管、市场监管、消防、应急、生态环境等部门进行综合执法，依法查处物业管理中的各类违法行为。完善基层物业管理联动机制，建立社区党组织领导下的社区(村)、业主委员会、物业服务企业联动机制，加强党建指导，全面推进“红物业”工作，赋予社区党组织对辖区物业服务企业的评价建议权。建立健全物业服务收费保障机制。各县(区)要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。违反物业服务合同，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等方式督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

五、落实作业安全措施

(十七)加强组织领导。市政府成立驻马店市物业管理领导小组，负责全市物业管理的总体安排和部署，研究重大问题，制定相关政策。领导小组组长由市政府分管副市长担任，副组长由市政府副秘书长、市住房和城乡建设局局长担任。成员由市级相关部门分管领导和相关专业业务单位负责同志组成。领导小组下设办公室，设在市住房和城乡建设局。各县(区)政府(管委会)也要建立健全相应的工作机构，完善工作机制，全面落实物业管理的属地责任。

(十八)建立考核机制。建立市物业管理领导小组办公室考核县(区)、县(区)考核街道(镇)、街道(镇)和社区(村)考核物业服务企业的三级物业管理考核机制，其中市物业管理领导小组办公室的考核可探索引入第三方机构参与。通过推进三级考核工作，进一步明确工作要点，层层传导压力，压实责任。

(十九)加强舆论宣传。坚持正面宣传为主导，采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规及其意义，让广大居民树立物业服务消费理念，努力营造良好氛围，让物业服务走进千家万户。

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