北京在明律师事务所口碑,重磅！全国统一规范制定在即

导读：口碑在北京明律事业部办公室，重磅！全国统一规范即将制定。■本文作者:王小明北京驻明律师办公室。（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）过去几十年，农村宅基地管理制度某种

口碑在北京明律事业部办公室，重磅！全国统一规范即将制定。

■本文作者:王小明北京驻明律师办公室。

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过去几十年，农村宅基地管理制度某种程度上类似于承包地，处于“长治久安”的模糊状态，多由各级地方政府掌控。《土地管理法》及其实施条例只是做了非常原则性的规定。

然而，从扶贫到乡村振兴，宅基地及其上面的房屋成为农村土地制度改革的重点和难点，全国统一的宅基地管理制度也被提上日程。2022年11月28日，农业农村部发布《农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见的通知，正式开启了“宅基地管理制度全国统一”的改革进程。

那么，《征求意见稿》中有哪些新规定值得农民关注？宅基地上的房子在什么情况下会被“改造”如撤并或撤并？

目前官方网站农业农村部发布的只是《暂行办法》的一个“征求意见稿”，还有几轮修改的可能。因此，笔者仅对该草案反映的宅基地审批、撤销、收回的一些相关问题进行预测性解读。

【要点一:宅基地不得占用永久基本农田或者改变土地用途】

《暂行办法》第九条规定，农村村民新建住宅，应当尽量使用原有宅基地和村内宅基地，严格控制占用耕地，不得占用永久性基本农田。

这就确立了批准宅基地建设的首要原则——宅基地只能存在于集体建设用地上，原则上不能占用农用地。确需占用的，要依法办理农用地转用审批手续，先将农用地转为集体建设用地。

明律老师多次强调，2020年以后，国家对耕地资源的保护将进入前所未有的阶段，耕地不能“非农化”，甚至不能“非粮化”。

在这种背景下，农村宅基地很难占用现有耕地。但是，永久基本农田就更难想了。如果占用，涉嫌非法占用土地建房，将由县级农业农村主管部门依法从重处罚。

所以，那些近几年占用农地建房的农民，不得不小心了。他们应该抓紧时间咨询一下补办手续的事情，否则，他们宅基地上的房子就很难得到法律保护，他们就会生活得很不自在。

【要点二:需要取得乡村建设规划许可证才能批准宅基地建房】

在农村宅基地上建房需要办理乡村建设规划许可证吗？这个问题在2008年实施的《城乡规划法》中还比较模糊，但随着近年来各省市《宅基地审批管理条例》的出台，已经逐渐清晰。

《暂行办法》第十八条规定，乡(镇)政府受理宅基地申请后，应当组织审查。审查内容包括建房用地是否符合相关规划和土地用途管制要求，拟建建筑层数、建筑高度、面积是否符合要求。

第十九条进一步规定，农村村民建房的乡村建设规划许可证应当由乡(镇)政府连同农村宅基地批准函一并核发。

从这个角度来看，乡村建设规划许可证在当前和今后宅基地建房审批中是必要的、确定的。不会，即使建房占用土地不涉及违法占地，也会涉嫌违反土地空间规划，构成违法建设。

从第18条来看，农民朋友要注意，在宅基地上建房，不仅要考虑一块地的四至界限和控制面积的问题，还要充分考虑建筑层数、建筑高度、建筑面积的问题。

实践中，利用自己的宅基地建五层以上、面积上千平方米的高楼这种任性的做法，很可能不会得到完全的批准，所以违建会涉嫌“部分违建”，但又不得不“部分拆除”。

《暂行办法》第二十二条还规定，村民即使利用现有宅基地院落改建、翻建、扩建房屋，仍需符合土地空间规划和村庄规划的要求。

也就是说，在自己宅基地的院子里，永远不能随心所欲地建，不经批准就可以重建。

只要农民破土动工盖房子，就需要办理相应的规划许可手续，而不是村委会成员一点头、批一条子的事情。

【要点三:合法“一户多房”和“超占面积”鼓励自愿有偿退出】

所谓“不破不立”，原有的“长治久安不变”状态所积累的历史遗留问题，也是新规要着力解决的问题。在农民朋友最敏感的“退出”方面，新规开始细化可能实施的措施。

《暂行办法》第三十条拟规定，历史性“一户多宅”、宅基地面积超标且不违反当时法律法规和政策的，鼓励通过自愿、有偿方式退出占用的宅基地。

“人多地少”是农村宅基地制度面临的最基本情况。历史原因，“占便宜”也不能一直占便宜。笔者认为，“鼓励自愿有偿退出”政策正是基于这一目的。

虽然叫“自愿补偿”，但是农民都知道是什么意思。如果有人在村集体多次工作“鼓励”下仍拒不退出，那么将采取年度有偿使用、鼓励出租转让等改革措施。

“物尽其用”可能是新规背景下最大的公平。

【要点四:宅基地上非本村村民合法继承的房屋，土地塌陷就收回】

这个集体经济组织的成员，尤其是城镇户籍居民，显然不应该享受无偿占用农村宅基地的福利保障。宅基地永远是为农民服务的建设用地。

基于此，在《暂行办法》中，拟对非本村村民继承宅基地房屋的情形作如下规定:

1.非本集体经济组织成员且合法取得宅基地的集体经济组织成员依法继承农民住宅的，在住宅存续期间可以依法使用该宅基地。

2.继承的房屋倒塌、被依法拆除或者被鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，经乡(镇)政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地。

需要注意的是，本案中的收回不涉及宅基地使用权的补偿，因为城镇户籍居民不具备“成员资格”，没有资格就意味着没有补偿。

城镇户籍居民在住宅房屋仍然完好的条件下，可以依法获得房屋置换成新价值的补偿。如果房子长期失控，倒塌了，基本没什么可以弥补的。

除了上述四种情形之一的宅基地上的房屋会被制度改革“盯上”之外，《暂行办法》第三十三条再次强调了明确禁止城镇居民购买村庄的房屋和土地:严禁城镇居民购买农村的宅基地，对城镇居民非法占用的房屋或者农民购买的房屋，不允许进行不动产登记。

据此，热衷于下乡进村“租购”农村宅基地上的“小别墅”的人，不如彻底歇歇。

明律分完，提醒一下农民，暂行办法(征求意见稿)反馈期到2022年12月28日，为期一个月。农民可以通过农业农村部通报的各种途径，反映对《暂行办法》草案的意见和建议。

但可以预见的是，农村宅基地管理制度确立的改革和规范原则不会动摇。如果你的房子是近几年新建的，刚好有前述的“隐患”，一定要及时咨询专业律师，尽量依法办理手续或者确定对你最有利的补救措施，以便合理控制自己在改革调控中的影响力。

附:农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)

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