北京二手房交易流程及注意事项,北京二手房交易流程及二手房交易流程图

张强律师法律头条 2022-11-19 19:39:26

导读：北京二手房交易流程及注意事项，北京二手房交易流程及二手房交易流程图思源信观察★北京存量房交易(自交易版)步骤1:资格验证自2011年2月17日起，对拥有1套本市住房的居民家庭(

北京二手房交易流程及注意事项，北京二手房交易流程及二手房交易流程图

思源信观察★北京存量房交易(自交易版)

步骤1:资格验证

自2011年2月17日起，对拥有1套本市住房的居民家庭(含驻京军人、武警家属，持有效“北京市工作居住证的家庭，下同)，在本市无房且连续5年以上(含)在本市缴纳社会保险或个人所得税的持有本市有效暂住证的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供有效本市暂住证的居民家庭、连续5年以上(含)在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的居民家庭，暂停向其出售本市住房。

住房和城乡建设部门会同有关部门，在5个工作日内对购房家庭进行资格核实。只有通过验证的家庭才能办理存量房网签手续。

第二步:找到房子。

住房和城乡建设部门会同有关部门，在5个工作日内对购房家庭进行资格核实。只有通过验证的家庭才能办理存量房网签手续。

第三步:签约。

买卖双方需前往海淀区房屋管理局服务大厅存量房网签窗口办理以下事项:

1.窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表(自行交易版)》，协助签订“北京市存量房买卖合同(自行交易版)”；

2.买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管(监管银行:中国工商银行、中国光大银行、中信银行、北京银行)。选择监管自有交易资金的，须签署存量房自有交易资金划转协议，并确认已在监管银行开立资金账户；不选择自有交易资金监管的，需要签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理过户登记。

友情提醒:

1.销售合同和资金监管协议均在网上签订。为了维护双方的合法权益，建议双方及时打印并签字。

2.请认真填写《资金监管协议》中涉及的账户信息，并确认账户有效。

3.资金监管协议签署成功后，监管子账户将自动生成。

第四步:资金监管。

1.买方可通过银行转账、银行柜台、网上银行等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。

2.房屋过户登记前，自有交易资金应足额存入。

友情提醒:

1.自有交易资金是指存量房买卖合同约定的除房屋买受人向出卖人支付的贷款以外的全部购房资金。

2.存量房交易成功，监管子账户中自有交易资金将自动划入监管协议中卖方提供的收款账户；存量房交易失败，监管子账户内自有资金将自动划入监管协议中买方提供的退款账户。

第五步:过户登记和资金转账。

1.买卖双方需要到海淀区房屋管理局服务大厅办理房屋转移登记。

2.房屋产权过户完成后，买受人领取房屋所有权证，自有交易资金自动划入出卖人收款账户。

北京二手房交易流程和二手房交易流程

[摘要]二手房交易流程包括审核购房资格、网签合同、办理房贷及资金监管、缴纳二手房交易税费及过户、交房、资金解冻五大步骤。从本文末尾的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大致区别。

二手房市场是房地产产权交易的二级市场。包括二手房、允许上市交易的二手公房(房改房)、贫困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或其他合法方式将已取得房屋所有权证的房屋转让给他人的过程，主要分为以下五个步骤。

北京二手房交易流程:

北京二手房交易流程第一步:提交材料审核购房资格。

《关于执行本市住房限购政策有关问题的通知》规定，居民家庭购房前，应当到经纪机构或存量房签约服务窗口，提交材料对居民家庭(含夫妻、未成年子女)资格进行审核。

具有本市户籍的家庭提交:

1.家庭成员身份证

2.结婚证书

3.户籍证明原件及复印件

4.准购房人签署的家庭购房申请表和购房承诺书。

此外，驻京现役军人、现役武警家属还应提供军(警)身份证件原件及复印件；持有效“北京市工作居住证”的家庭，还应提交“北京市工作居住证”原件及复印件。

非本市户籍提交:

1.家庭成员身份证明

2.结婚证原件及复印件

3.准购房人签署的家庭购房申请表和购房承诺书。

4.有效暂住证

5.提交在本市缴纳的个人所得税完税证明原件及复印件，或提供缴纳社会保险的家庭成员姓名及身份证信息。

北京二手房交易流程第二步:办理网签手续。

经纪机构和存量房网签服务窗口对提交的材料进行初步核实。符合条件的，在北京市房地产交易系统填写认购核实信息，保留购房家庭提交的家庭购房申请表、购房承诺书原件及其他材料复印件。不符合条件的，不予办理购房手续。

之后，住房城乡建设部门会同有关部门，在5个工作日内对购房家庭进行资格审核。只有通过验证的家庭才能办理网签手续。

网签完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将家庭购房申请表原件、购房承诺书及其他材料复印件作为合同附件，在办理房屋产权登记时一并提交。

北京二手房交易流程第三步:房贷和资金监管。

按揭买房的买家如果想在银行办理按揭贷款，需要买卖双方都到场，并且要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能一次性付清二手房价，可以直接进入“资金监管”环节。

“资金监管”是指买卖双方在银行签订资金监管协议，然后各自在银行开户，约定在买方完成过户并拿到新的房产证后，将首付款或二手房房款全额支付给卖方。如果交易成功完成，银行会把钱转给卖家；如果中间出了问题，终止交易，首付或者二手房款会返还给买家。

银行提供这项服务一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你通过要抵押的银行监管资金，就可以省下这笔费用。

北京二手房交易流程第四步:交税二手房交易过户。

二手房交易税费大概是纳税申报价格的8%(个人所得税1%，营业税5.5%，契税1.5%)。报税价格自己定。房管局的电脑系统有每个地区最低的评估价格。如果您申报的报税价格高于评估价格，将根据您的价格计算税款。如果更低，就按照系统的评估价计算。

北京市住建委于2010年6月2日宣布北京18个区县和经济技术开发区房屋登记大厅的18项房屋登记业务即时办理。市民买房登记，当天就能拿到房产证。

所谓即时办理，就是房屋登记部门从窗口受理业务之时起，即完成业务的受理、审查、登记簿记载、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当天即可领取房屋所有权证。

北京二手房交易流程第五步:交房和资金解冻

一般是物业、水电、有线电视、煤气等的交接。牵涉其中。如果物业有家具家电，要核实是否更换或搬走。最后业主上交钥匙，买家拿着钥匙正式完成交易。上述水电交接由管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门负责。

当资金解冻后，银行会将监管款支付给卖家。如果有贷款，买家每个月都会还。

买受人领取房屋所有权证、付清全部房款、出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。

图二手房交易流程

二手房交易流程包括审核购房资格、网签、按揭及资金监管、缴纳二手房交易税费及过户、交房、资金解冻五个步骤。从上图二手房交易流程可以看出一次性付款买二手房和贷款买房的大致区别流程。

北京二手房交易流程及主要税费的计算

[摘要]北京二手房交易流程要经过九个步骤:签订合同、资格审查、网签、资金监管和贷款申请、房产检查、纳税和过户、取得房产证、抵押登记、放款。能一次性付清房款的购房者，可以自己省略贷款这一步，税费主要是营业税、契税、个税。

本文中提到的北京二手房交易流程仅适用于北京地区，其中流程如下:

北京二手房交易流程第一步:签合同

买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。买卖双方经协商，就该房屋的位置、产权状况、交易价格、交付时间、交付方式、产权办理等达成一致，双方签订房屋买卖合同至少一式三份。

北京二手房交易流程第二步:资格审查

买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审核。买卖双方向房产管理部门提出申请后，管理部门应查验有关证件，审核产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的，不予受理，禁止上市交易。

尤其是北京是限购城市，需要查看购房资格。

房屋评估也在这个阶段，一周左右会出报告。

北京二手房交易流程第三步:网签

本市需要准备身份证、户口本、结婚证、产权证办理签户口。

非本市户籍需要准备身份证、户口本、结婚证、产权证、暂住证。

港澳台外籍人员需准备港澳居民身份证、台湾省同胞往来大陆通行证、护照公证翻译件。

网签生成后，面签制作。

北京二手房交易流程第四步:资金监管和贷款申请

缴税前一个工作日，需要资金监管。资金监管金额是网签价格减去贷款金额。

北京二手房交易流程第五步:物业考察。

出卖人应当交付房屋并结清所有物业费。

北京二手房交易流程第六步:交税，过户。

无论是本地还是非本地户籍，都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、结婚证、产权证、原值发票、契税票证原件。

北京中的三大税种是营业税、个税和契税，其他税种的金额远远小于这三项费用。

缴纳营业税要区分是不是普通住宅。

如果是普通住宅，2年免征营业税，不足2年按网签价格的5.6%缴纳营业税(城八区外税率为5.5%)。

如果是非普通住宅，2年后征收5.6%的差额(城八区外税率也是5.5%)，差额为网签价减去原购房款；不到2年全额征收5.6%营业税(城八区外5.5%)。

个税的计算公式为:(本次网签价格-原购房价格-本次营业税-原契税-网签价值的10%)×20%。其中“网签价值的10%”是装修价格的简单算法。如果本二手房交易的卖方当初购房并使用贷款，也可以在扣除装修款后扣除当时的贷款利息。5年后，在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示的1套住房，免征个税。

契税也是按网签价格计算的。普通住房90平米以下首套购房征收1%契税，90-140平米首套住房征收1.5%契税；对非普通住房征收3%的契税。

注意:

1.装修款和贷款利息只能一个税抵扣，营业税计算差额不抵扣装修款。

2.住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金(或综合地价)。

3.北京面积非普通住宅的认定除了140平方米以上的面积要求外，还有一个条件:房屋总价超过468万元，单价超过3.96万元/平方米的，视为非普通住宅。

几种特殊房屋的征税注意事项:

(1)经济适用房:

北京经济适用房于2009年4月17日取消。经济适用住房满5年后方可上市交易，按全款的10%缴纳综合地价；2008年4月11日以后，综合地价按照新网签价差额的70%征收(所以现在没人买……)。

(2)回迁房:不受上市5年限制。

(3)办公楼:只对办公楼缴纳土地增值税，按照房屋增值额四级累进税率缴纳。

房子费用:房子80+5元；非住宅:550+5元。(印花税是网签价格的千分之一)

除朝阳区需要网上预约缴税和转账外，其他区县均可在一天内完成缴税和转账。