广东省城乡规划条例第八十条,在既有建筑（底商、商铺）内搭建夹层属于违建吗

张强律师法律头条 2022-11-10 13:20:05

导读：广东省《城乡规划条例》第八十条，在已有建筑上建夹层(底商，商铺)违法吗？事件无锡市惠山区城管局接到市民投诉称，辖区内一商铺将原有的单层空间改造成二层空间，涉嫌违法建设。经调

广东省《城乡规划条例》第八十条，在已有建筑上建夹层(底商，商铺)违法吗？

事件

无锡市惠山区城管局接到市民投诉称，辖区内一商铺将原有的单层空间改造成二层空间，涉嫌违法建设。经调查，该商铺最初设计为一层，层高6米，为单层空间。装修时，租客将室内空间分为两层。店铺所在的商业街是同一个开发商开发的，当初的设计都是单层和高层的设计。大部分店基本都是在后期装修的时候加上夹层。经调查，城管部门认为该建筑为现有建筑，单层高空间加夹层的行为不涉及新建、扩建行为，无需办理建设工程规划许可证，不能按违法建设查处。对此，有关部门对既有建筑加夹层的法律适用存在争议。

商铺楼夹层现象屡见不鲜，有市民质疑这种做法的合法性和安全性。

相关部门表示夹层的建设需要报备，否则违法。

参观:临街商铺大肚尖夹层

记者看到，在月华路一带，几乎所有的街面商铺都是用夹层搭建的，有的夹层是钢筋混凝土的。屋内有专门的楼梯往上走，天花板和墙壁都小心翼翼的晃动；不过大部分五金店的夹层都比较简单。一个铁制的焊接梯子爬了上去，梯子上夹层地基上竖立着巨大的铁管，中间用石柱或铁柱支撑着，里面装满了各种货物。一些铁制品堆积如山。“这个很稳，不会有问题的。”一位店主告诉记者。

商家:建夹层方便生活。

这些夹层到底是怎么建成的？月华路一家五金店的老板告诉记者，

大部分夹层都是店主自己建的，

其中一些已经由以前的商店建成。“我们自己造的，已经两年多了。”这家五金店的夹层大概40㎡，比其他的都大。上面摆放着各种商品，夹层下面还有很多铁柱子。整个铁框架结构相当牢固。对于施工是否向相关部门报备，业主表示对此事并不知情。

记者了解到，月华路上的夹层部分是开发商在建楼时规划的，施工前向有关部门报备过。大部分夹层都是比较简单的自建夹层，事先没有相关的申请手续。甚至有些业主不知道自己是否需要报建，或者去哪个部门报建。

有不愿透露姓名的商户告诉记者，building 夹层主要是为了方便业主自己的生活。希望政府能定一个标准，比如夹层要建多高，超过多高也不管。

集中

有关部门对现有建筑加夹层的法律适用有两种不同的看法。

观点:在已有建筑上加夹层属于违法改建扩建，应适用城乡规划法律法规。

观点:现有建筑加夹层的行为属于装修行为，应当适用房屋安全管理的法律法规。

大部分回应:私建夹层违法。

区国土城建水务局相关职能部门负责人表示，

Building 夹层或多或少会影响到房子的主体结构，大都会出现房子消防的问题。

如果开发商建设时商铺的建设方案中有夹层，则开发商建设的夹层是合法的。相反，如果施工方案中没有夹层，那么夹层的施工就是非法的，是不允许的。对于夹层建成后是否可以申请商铺的建设，该部门回应称，原则上不会受理夹层建成后的建设，因为涉及安全、消防、公平等问题。

西山区将公布建筑安全隐患、社会监督和群众举报渠道。

违法改扩建（含加层、增设夹层）等列入受理举报范围。

相关案例

1.广东嘉宝华药业集团有限公司与丁世杰、李玉华房屋租赁合同纠纷民事二审判决书((2020)粤04民段第2346号)。法院经审理，二审查明，2020年6月15日、7月10日，

包华公司参与商铺夹层的建设

分别咨询珠海市自然资源局、珠海市香洲区城管综合管理局、珠海市住房和城乡建设局。

上述三位权威人士答复，涉案商铺报建时未设计夹层，增加夹层时也未报建，且本商铺中增加夹层不符合规划技术要求，也无法办理规划申请手续，故本/[

2.任与广州市人民政府、广州市规划和自然资源局、陈楚生房屋登记管理(房屋登记)行政二审裁定((2021)粤71合402号)。2009年11月26日，原广州市规划局作出穗规函[2009]9934号。

认定一楼商铺夹层为违建，不予办理产权。

3.2022年8月19日，顺德龙江综合执法办公室接到投诉，称龙江镇亚洲国际物资交易中心C区存在违建商铺。接到投诉后，执法人员前往调查核实。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、广东省城乡规划条例第八十条和广东省物业管理条例第五十五条，物业管理区域内禁止违章搭建建筑物和构筑物。

结论

根据现有法律法规，住房城乡建设部门在现有建筑上加建夹层时，应当加强房屋安全的监管和审批。

在建筑物上加夹层的行为，不能只从表面上用《城乡规划法》和《房屋装修条例》来界定，而是与夹层的测绘面积有关。如果夹层后面积增加，则非法；不增加面积是室内装修。增加面积后，该地块的容积率、建筑密度等经济指标违反了《城乡规划法》。

此外，根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称《建筑法》)，建设工程必须经过验收合格后，方可投入使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也就是说，建设工程验收合格交付使用后，建设工程已经竣工。根据住建部相关规定，除不改变房屋外观和使用性质，仅涉及内部结构加固、改造和室内装饰修缮工程外，应办理规划审批手续。在现有建筑上增加夹层不改变房屋外观和使用性质，只涉及内部结构改造。属于装修行为，不需要办理建设工程规划许可证。因此，《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)不适用于现有建筑内部加夹层的行为。

《建设工程施工许可证管理办法》规定，投资30万元以下或者建筑面积300平方米以下的建设工程，可以不办理施工许可证。《住宅室内装饰装修管理办法》规定，工程投资额30万元以下或者建筑面积300平方米以下的，未办理施工许可证的非住宅装饰装修活动，可以参照本办法执行。

那么，投资30万元以上或者建筑面积300平方米以上的建筑工程装修需要办理施工许可证吗？根据无锡市既有住宅装修装饰工程施工管理相关文件的规定，住宅装修适用《住宅室内装饰管理办法》。非住宅装修分为两种:特殊装修需在施工前到当地工程建设审批部门备案，无需办理施工许可证；一般装修应当实行装修登记承诺制，向物业服务企业或者当地街道(社区)申请登记。

指出

在现有建筑中增加夹层行为应加强房屋安全管理。

《无锡市房屋安全管理条例》规定，禁止拆除、改变房屋主要承重构件或者抗震、防火设施，增加超过设计标准和规范的楼面荷载，以及法律、法规禁止的其他危及房屋安全的行为。非住宅装修投资额或建筑面积低于国家和省规定标准的，按照《住宅装修管理规定》执行。其他非住宅装修管理，按照国家、省和市的有关规定执行。

夹层的加入，一定会对现场原有的消防设施进行改造。