北京二手房交易流程及注意事项,「买二手房全流程」看完能帮你绕过不少坑

导读：北京二手房交易流程及注意事项，“买二手房全部流程”看完可以帮你绕过很多洞。看房前，先在各大网站了解一下二手房的行情信息。提前一天联系中介，告诉你喜欢的房子和看房时间，说

北京二手房交易流程及注意事项，“买二手房全部流程”看完可以帮你绕过很多洞。

看房前，先在各大网站了解一下二手房的行情信息。提前一天联系中介，告诉你喜欢的房子和看房时间，说明你对房子的要求和预算。

中介会联系你看中的房子的房主，也会根据你的要求筛选他手里的房子，把符合要求的房子推荐给你。

看房要注意以下几点

每个人都想要一个又大又好的房子，但是预算在这里。期望结合自己的经济实力。记住，买房的成本不仅包括房价，还包括各种税费、中介费、止赎费、贷款评估费等。你一开始可能没有想到的。

我来写，你可以看看有哪些费用是你一开始没想到的:

(以没有增值税的普通住宅为例)

契税

纳税标准:首套90平及以下，计税价格×1%；首套90平以上，计税价格×1.5%；二套房计税价格×3%。

网签时，在房管局登记的价格是

净价签名

，即计税价格。标准主要在各个地方，有的地方

成交价=网签价=评估价

(让中介做低网签价，可以合法避税)。

契税由买方承担，过户当天交给不动产登记中心(这是交给国家的钱，有缴纳标准，不能降价。

）。

个人所得税

先记住这句话:五岁以上的才免税！(满五年是指房屋房产证发放满五年，唯一的是家庭在本市的唯一住房。)

买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。

个税的计算方法(不满五年或五年不唯一)

）：

个人所得税=(计税价格-原注册价格)*20%

或

个人所得税=(应纳税增值税)*1%

注:个税于房产过户当日向不动产登记中心缴纳。

增值税和附加费

增值税及附加征收标准:

增值税=计税价格÷(1+5%)×5.65%

两套全普通住宅免征增值税。凡是不是以新房产为目标的，尽量买两年以上的房子，因为这个税真的很多！假设网签价格200万，光增值税就十几万！

经纪人佣金

报的时候代理费一般是3%左右，不过可以商量。

一般在房屋总价较高或市场淡季时，有一定的议价空间。能砍下来的大中介不多，小中介公司收费会低一些，但不靠谱。有没有保障，需要自己判断。

赎回费

原房主想卖房子，但房产证还在按揭贷款中。出售前必须还清贷款，注销抵押登记，取回房产证方可过户。

如果业主不自行赎回，通过担保公司赎回的费用称为楼房赎回费(一般最低收费3000元/张)。

拖欠利息

提前还房会有一定的罚息，各家银行不一样。一般卖方抵押三年的话，是不会罚息的，看当时和银行的借款合同。

评估费

贷款评估费一般在几百到几千不等。一般是分摊总额的万分之五。

。

抵押服务费

一般每单1200~2500元，但这个钱可以和中介协商免除。

总结

进货成本

：

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎回费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费。

面试前的准备

综合考虑户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪音、电梯、保安、物业管理等因素后。，并挑选出最适合自己、最符合自己需求的房子，就准备去询问房主了。

首先说说代理费。

看好房子，先和中介谈好中介费。

如果因为中介费不结算而不签合同，会直接影响到和业主的关系，后期很难约到。

第二，提前预览合同

请中介提前把所有合同都发过来，所有合同都要注意。

签约当天不仅签一份合同。应包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认。

（

每个中介公司提供的合同可能都不一样。

）。

中介合同一般是标准合同，条款模糊。提前看合同，有助于挖掘合同条款细节，便于提前准备补充协议。本合同未尽事宜写入补充协议。

可以加入补充协议。

的内容：带租约的房子，租期到何时为止；租金押金分别多少；过户后租约如何处理等等。

另外，前业主口头承诺的内容也可以写进补充协议:比如房子满五绝；学位未用；赠送什么家具；什么时候搬出去等等。

三。正式交易阶段

二手房交易中如何谈价格？

提前预估价格，确定自己能承受的最高价格。

不要一见钟情就讨价还价，先和卖家谈好，让双方气氛融洽后再讨价还价。

了解自己，了解卖家的心态和卖房的原因。如果他急于卖出套现，砍价会很有利。

表现出你买房的诚意(说出一两件你对房子满意的事情)，卖家更愿意和真心买房的人谈。但是因为价格确实困难，希望他能做些让步。

指出房子的缺点和缺陷，不失时机地向卖家展示，说服他们降低期望值。但是要控制好度，不要盲目贬低。

必要时，双方各让一半，以确定一个双方都满意的价格。

[具体谈判技巧]

1)

批次:

可以提前掌握该小区历史成交数据，和房主谈；

2)

房屋租赁:

可以表示买二手是自住而不是出租，因为租客原因重新大幅装修，以此让对方在价格上让步。

3)

使用的程度:

学位用过会锁定3~5年，会影响孩子上学。没孩子的话就表示房子买来投资，再出手不好卖。

4)

装饰:

二手房的装修陈旧或不合理也是杀价的理由。

5)

抵押或欠款:

这不用我说了吧。赎楼费和罚息都够你好好杀下价格了。

四。签合同，交定金。

业主谈的时候，让他提供身份证，房产证，结婚证。

等材料。

1.看房产证

卖方必须是房屋所有人，没有房产证。可以看看原著。如果房产证抵押在银行，需要业主提供复印件。

检查房产证和身份证是否同号。看清楚房本里有多少权利人。如果有多个共有人(如夫妻共有人、继承人共有人)，则需要与所有共有人签订买卖合同。

注意:只签其中一项或几项无效！！！

房屋共有人不能到场的，应提供经过公证的授权委托书。

。

注:房产证原件/复印件，最好自己拍照保存。

2.签订合同的要点:

①房屋基本信息一定要写清楚。

：具体地址、房产性质用途，房产证号，是否有抵押，欠款多少，有无产权纠纷，是否被查封等。

②租赁状态

：确认租金多少、租期至何时。签订买卖合同前须取得承租人放弃优先购买权书面证明。

③迁移户口问题。

：合同注明卖家户口要及时迁出，否则会发生不必要的纠纷。

④明确违约责任。

：最好直接定下具体数额的违约金。规定违约具体情形，和违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等各项花销。

⑤检查

：定金数、首付、尾款具体金额；税费谁承担；用何种方式付款；首付支付时间和条件；户口何时迁走；是否占用学位；房屋内设备如何处理等。

⑥时间点

：明确具体时间节点，逾期要承担违约责任。还可规定逾期超过多久可以要求退房，卖家需赔付双倍定金。

关于押金

：不要超过房产交易价的20%。因为要为之后可能出现的贷款不放款、社保不满足、不满足购房资格等问题留有余地，如果无法购房是要赔付双倍定金给卖家的。

保证金应该是中介公司出具的。

正式收据必须加盖中介公司的印章。

。记住买房在任何阶段都是有风险的。

关于税费

：具体到每一项税费要写清由买方还是卖方承担，避免扯皮。

3.房屋委员会档案检查

双方签约后，中介会在网上签字。一定要让中介尽快带业主去房管局(不动产登记中心)查档案。

这一步很重要！业主本人必须拿房产证或复印件和身份证才能办。

文件检查非常重要！关系到房屋是否被抵押、查封等权利限制。

如果一套房被查封不能交易，或者其产权有争议，买家光看房产证是看不出来的，而且

业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的。

为了确保万无一失，你要去交易中心拉房产信息，做最后确认。

4.买家做资金监管。

首付一定要监管，不要直接给卖家。

资金监管是通过专门的银行账户冻结资金。没有买卖双方的同意和授权，其他人是不能动用资金的。

等房子过户到手，资金才会解冻给卖家。

从双方签订买卖合同到完成房产交易过户，一般需要1到3个月的时间。为了避免中间不必要的纠纷，只能采取资金监管的方式来保证二手房的交易资金安全。

如何监管资本银行？

监管银行也是你的抵押银行。提前做好银行贷款调研，包括贷款利率、审批速度等。如果额度紧张，线慢，就避开。

[金融监管材料]

①身份证原件及复印件(借款人及配偶)

②账簿(集体账户有加盖集体印章的单页)

③近半年银行流水(一般需要月供的两倍，自助打印需加盖银行公章)，工资流水一份，日常生活用水一份。

④收入证明(同月缴费2次，加盖缴纳社保的公司公章)。收入证明以最高额度为准，可以以年收入为准。

⑤二手房销售合同

⑥存款收据和凭证

⑦结婚证(配偶需要在银行签字)，配偶身份证和户口本，收入证明都在银行积累。

5.银行的承诺书

提交贷款申请后，银行会审批材料，承诺书大概1-2周就出来了。承诺书有效。承诺书出来后，尽快办理下一道手续。

6.交付和转移

去你所在区的房管局(不动产登记中心)办理过户。

递交材料后缴纳税款、契税、个税等交易税，需要提前准备资金。交了钱不能马上拿到新的房产证，要5个工作日后才能拿到新证。

7.办个新的房产证

拿到小红本，拍下第一张照片保留电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为马上就要到房贷银行手里了，在你手里的时间那么短。

以后办理房产相关手续时，只能出示复印件。当然，等你还贷的时候，还可以再看。

离开不动产登记中心，中介和按揭代理会带你去银行办理按揭手续。按揭完了，在家等尾款。

总结:以上内容是关于北京二手房交易的“Buy 二手房 All 流程”及注意事项的详细介绍。看完可以帮你绕过很多坑。文章内容部分转载自网络，希望你能了解北京/[/K2/。