北京二手房首付比例2022,北京二手商品房买房小白攻略「含二手房首付速算公式

导读：北京二手房首付比例为2022，北京二手商品房购买策略》包含二手房首付速算公式。相信很多小伙伴都有在北京买房的打算，但是对于买房的流程一无所知。我本来也是其中一员，但是上车

北京二手房首付比例为2022，北京二手商品房购买策略》包含二手房首付速算公式。

相信很多小伙伴都有在北京买房的打算，但是对于买房的流程一无所知。我本来也是其中一员，但是上车多年，终于有了买房的亲身经历。

本文按照时间顺序，在一些重要节点为大家提供一些参考，分享我的心。希望这篇类似科普的短文能帮到你~

PS:文末附上我这次买房过程的完整时间表。

1.住房选择

选择住房时，要考察地段、周边配套、绿化、物业等诸多内容。下面是一些你可能没有注意到的知识点:

房龄：银行考虑到房屋的折旧及预估风险，对于楼龄较老的小区无论是房屋估值、贷款成数，还是贷款年限都会大打折扣。首先，对于不同建筑结构类型的房屋，公积金贷款年限的计算公式不同。一般来说，砖混结构的房屋，贷款年限=47-楼龄，而钢混结构则更长。其次，商贷对老房子也有诸多限制，有些外资银行甚至规定，2000 年以前的公房或 1995 年以前的商品房，很难批贷。。所以尽量购买房龄在 20 年之内的房子，毕竟你还要考虑到下次卖房时，留给买家一定的操作空间

满五唯一：二手房，尽量（或者说一定）要选择满五唯一的房源。如果卖方的房产证不满2年，购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税

2.选择中介公司

心中有了大致的定位后，可以在网上查找二手房卖家发布的房源信息。俗话说“工欲善其事，必先利其器。”网上有很多现成的软件可以对比。我选了两个app，一个壳，一个世界。其中一个果壳上的VR看房功能很不错，朋友们可以试试。

这里需要注意的一点是，如果你点开了网上的聊天室，房产中介一般会马上给你回电，所以如果你还没有准备好和中介沟通这个房源，可以先不点这个按钮。

锁定心仪的房子后可以在网上咨询房产中介。找一个靠谱的中介公司和经纪人很重要。我选择了目前北京最大的连锁店。

大家关心的中介费由购房者承担。链家的标准是【2.7% *房屋成交价】，但是这个百分比有沟通的空间~

现在，你应该已经和你的代理人预约去实地考察了。转到下一部分。

3.实地访问

经纪人会给你详细讲解附近的房源，并根据你的实际需求和意愿，选择若干房源带你上门看房。以下是一些注意点，有些券商不会告诉你太多。

上学名额：对于学区房来讲，北京有规定，每个购房地址6年内只能协调一次入学申请。所以看房时，询问中介或房东，房子六年内是否有占用过入学名额

鸽子：观察小区内有没有养鸽子的，实地考察时注意阳台、空调挂机是否有鸽子粪残留。本人现在所住的小区楼层就深受鸽子的困扰，早上六七点咕咕叫把你吵醒

带好证件：可以多看几个小区和户型，有了对比才能知道自己喜欢哪种，如果对房子和周边资源满意建议，则可以考虑和卖家坐下来谈价。所以要提前带好银行卡、身份证，因为很有可能谈妥了之后会立刻签约。

4.谈钱不伤感情

当你看中房子的时候，中介会和业主协商价格。到了业主那里，中介会先问你心里的预估价，再和业主谈。从最低价到最高价，如果双方都能接受，就可以成交。

这里有一个重要的环节，就是你自己对房价的首付要等于你能支付的首付。如果一切都谈妥了，发现自己钱不够会很尴尬。下面是我自己计算房价的公式。重点是:

假设房屋成交价为300万元，假设为N网签价：成交价的 95%，285万，也就是 0.95N契税：网签价的 1%，2.85W，也就是 0.0095N中介费：成交价的 2.7%，8.1W，也就是 0.027N评估费：600元房本费：80贷款：网签价的65%，185.25W ，也就是 0.6175N净首付：成交价 - 贷款金额，115W，也就是 0.3825N（千位数有出入）

以上是房款的一些基本构成，它们的一些组合其实就是我们常说的as 首付和贷款额度:

总首付：净首付 + 中介费 + 契税 + 评估费 + 房本费125.95W + 680，也就是 0.419N + 680总房款：成交价 + 中介费 + 契税 + 评估费 + 房本费310.95W + 680，也就是 1.0365N + 680

从上面的公式可以看出，房子最后的总价首付其实是和成交价成正比的，也就是你和房主谈好的价格是1.0365N+680。通过这个系数很容易估算出你手里的钱能否覆盖首付，比如:

交易价格速算

如果从这个价格区间的房子入手，可以理解为315万左右。成交价每增加或减少5W，合计首付增加或减少2 W。

5.达成交易，签订合同

价格谈妥后，你就进小黑屋，马上签合同。在这个过程中，中介会讲所有的费用和交易流程，然后双方讲清楚了再签合同。

签完之后，需要交押金和中介费。押金的金额一般是10万元，有的业主可能会要求更多的押金。这个时候，你一开始就提前准备好的银行卡就很重要了。

6.在线签名

合同签订后，如果业主有未还贷款，需要业主先还清贷款，在下次网签前到银行核对。

签在相关房产部门备案，避免业主一房多卖的情况。网签通过后，会生成网签号和密码。

注:网签后可以提取公积金余额(公积金全国管理无法工作，影响贷款)。可以在北京住房公积金的网站上自行办理。您只能凭您的网签号和密码在线提取一次(几个小时后到账)，也可以带着您的户口本、结婚证、身份证到公积金管理中心窗口提取全部余额(几分钟后到账)，季度余额自动到账。

所以，你账户里的公积金可以用来支付首付

7.估价

网签后，中介负责找评估公司对房子是否真的存在，房子的情况做一个简单的评估。一般两三个工作日出评价报告后评价。

然后中介会联系银行进行下一轮的面签。下次面试的时间视实际情况而定。由于年后的特殊情况，笔者等了近20天。

8.面签(公积金组合贷款)

签约当天，中介、买卖双方带着相关文件去银行(公积金贷款在银行)。到了银行，他们会填写贷款申请表，另一个就是按照银行流程签署相关文件。

笔者选择了链家中介，所以全程有专员跟踪，银行里的公积金专员进驻银行，会帮你办理除了签字以外的一切。

这里有很重要的一点。当面签字时，银行会重点确认四点:

收入证明是否能够覆盖月供的 2 倍近半年收入流水平均值是否和收入证明有较大出入选择混合贷款的年限选择混合贷款的还款方式

经过计算，我选择20年等额本息的方式，相比25年可以留35W利息。

9.银行查帐

签约后的几个工作日内，你会接到银行的审核电话，查询贷款申请的相关信息。如果审核没有问题，会收到短信或者电话约第二天办理借款合同。然后按照短信通知，带上资料，准时到达约定的办公室。

10.签借款合同。

去买方银行签相关合同，几分钟就搞定了。银行会在放款后对一些问题进行纸面提示。

其实感觉就是一个过程~

1.过户，交税。

最重要的环节来了！敲黑板！

签订借款合同后，可以联系中介预约过户。过户前两天按照中介的提示把剩余首付钱全部付清。如果中介公司是连锁店，而且要买的房子和现在的房子距离比较远，可以让中介给你一个校验码，然后拿着指定的卡在任意一家连锁店付款。进去告诉连锁员工你来干什么，很方便~

过户当天，中介会带买卖双方去产权交易中心。转让和纳税是一个窗口。买家通过刷卡缴税。如果唯一一套五年以上的房子只有1%的契税，买家会保留契税票【一定要保留】，差不多一个小时就能看到自己的房本。

买家拍照留下房本复印件，中介留下房本复印件和契税票给银行抵押。然后买卖双方各回各家，等银行放款，1 ~ 1.5个月后放款到卖方银行卡。

至此，整个流程基本结束，剩下的就是卖房腾空，可以入住了。最后补充一下买房的时间表:

看完这篇文章，如果你觉得有所收获，记得点赞+评论+转发三次。

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总结:以上内容是对2022年北京二手房子首付比例的详细介绍，以及北京二手商品房购买策略的公式“含二手房子首付速算”。文章内容部分转载自网络，希望对你有所帮助。