房地产信托投资基金收益率相对较高的原因不包括,谢逸枫：房企如何从重资产转向轻资产发展新模式

导读：REITs 收益率相对于较高的原因不包括:谢逸枫:房企如何从重资产向轻资产开发模式转变？文/谢逸枫过去“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式难以为继。未来将鼓励房

REITs 收益率相对于较高的原因不包括:谢逸枫:房企如何从重资产向轻资产开发模式转变？

文/谢逸枫

过去“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式难以为继。未来将鼓励房地产企业低负债、低杠杆的新发展模式。轻资产模式是政策倡导和行业发展的方向，是房企升级的方向。

探索新的发展模式在2021年12月首次提出。建议坚持房住不炒的导向，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设。

2022年3月5日再次指出要探索新的发展模式，2022年3月16日提出房地产企业要及时研究提出切实有效防范和化解风险的方案，以及向新的发展模式转型的配套措施。

所谓“轻资产运营”，是指企业投入少量的固定资产和库存，集中资源进行产品研发、品牌营销、客户管理等的一种经营模式。，进而占领价值链的高端，提高企业的财务绩效。

目前房地产行业进入调整期，土地红利和金融红利缺位，房企急需转型。以品牌和管理服务为输出要素的轻资产运营模式越来越受到关注。

随着房地产行业进入调整期，房企保持竞争力显得尤为重要。部分房企在城市更新、代建、商业运营、住房租赁等领域输出品牌，构建房企发展新模式。

房企从light 资产模式到light 资产模式的新发展模式，主要包括物业管理、商业地产、城市更新、文化旅游及酒店、特色小镇、代建、建材、TOD、长租公寓、养老、物流等领域。

与房企城市更新息息相关的TOD，着力布局“站城一体化”。房企形成了自己的TOD产品线和开发模式，如龙湖、万科、绿城、招商蛇口、保利、碧桂园等。

可从重点房企收入中分离出来的多元化业务主要有物业管理、投资物业、工业地产、文化旅游地产、代建、城市更新等。100强上市房企中有60%参与城市更新，50强上市房企比例达到78%。

多元化要科学。主业要稳，谨慎扩张，不提倡贸然进入与房地产无关的业务。新业务和传统主业必须隔离，进入业务前要提供充足的调研、人力、物力、财力等资源。

首先是代理建设。目前，代建作为轻资产方向之一，已经引起了房企的关注。在发展阶段，轻资产业务主要是房地产代理建设，从代理建设业态来看，主要是住宅代理建设，包括各类商品房和保障房。

2021年以来，随着行业竞争的日益激烈，以少量资本撬动较高利益的代建业务引起了房地产企业的关注，房地产企业纷纷涌向代建赛道。截至2021年底，已有近40家房地产企业加大了代理建设业务的拓展。

截至目前，已有40余家房企布局代建业务，包括绿城、中原建业、碧桂园、万科、中海、保利发展、旭辉、龙湖、金地、远洋、奥园、人和、CCCC、世茂、星河湾、当代置业、中南建设、深安珠建业、大唐等

2021年之前，涉足代建领域的房企有37家，分拆上市的只有两家，分别是绿城管理和中原建业。其中，绿城、雅居乐、金地、旭辉等7家房企对该业务的战略定位为较高，并且已经有了一定的体量。

代建是房企轻资产运营最有效的手段之一。代建制是可持续发展的第二增长极。代建制主要有三种模式:政府代建制、商业代建制和资本代建制。

除了施工活动，代理商还会进行品牌输出和管理输出，从中获得一定的利润。在上述三种模式中，房企从甲方变成了乙方，实现了从开发商到服务商的转变。

本质上，代建制是一种发展方式的转变。在国内更多采用的是香港模式，即全产业链参与，从设计、规划到施工、物业。在美国模式中，建设投资是分开的，即资本投资和建设管理是分开的。

开发商的开发利润分为三部分，一是基于资本的利润部分。一种是靠自己的施工能力赚取施工部分。一种是基于自身运营能力赚取运营部分，所以涉及三端代理建设。

房地产施工企业主要在以下几个方面改进自己的运营模式。

目前，房地产企业在住房租赁、商业、产业园区三个领域进行了诸多探索。此外，部分房企还在酒店管理、养老地产、文化旅游地产等领域积极探索轻资产业务。

除了住宅建设，商业建设，比如宝龙万达，物流建设，比如万科，文化旅游建设，比如乌镇，包括未来的政府建设甚至TOD建设，还有公园建设甚至特色物业建设。

中指院数据显示，2010年至2020年，中国房产中介市场新签合同数和建筑面积年复合增长率均超过24%。预计2025年国内代建潜在市场面积将增长至9.1亿平方米。

代建渗透率有很大提升空间，未来将迎来战略机遇期。数据显示，2021年建筑行业渗透率为4.8%，而欧美代建渗透率可达30%。“十五”期间，代建业务的市场容量将达到2000亿元。

2017-2020年，房产中介营业收入快速增长，复合增长率分别达到19.5%。目前整体规模还是偏低的。2020年代建业务营业收入95.8亿元，不足100亿元，还有很大的发展空间。

2017年以来，房产代理业务净利润率始终高于25%，到2020年将达到25.4%，高于传统房产净利润率10%以上。具有较高盈利能力的房产中介未来发展潜力看好。

二是物业运营阶段，管理服务涉及领域多，发展空间大。物业领域的light 资产运营覆盖面广，部分地区的light 资产运营还处于起步阶段，有很大的探索空间。

轻资产三条路径分别是部分退出(转让自持项目股权)和集团CP(引入合作伙伴或直投机构投资新项目建设，主要负责运营和合作开发，如万达和小股买卖，如万科)。业务独立(如宝龙)。

以独立商务为主流的light 资产风格单独列出。拆分经营管理业务板块，接手母公司项目，拓展运营中的第三方项目。较重的模式是投入部分资金，而不是100%持有项目。较轻的模式是不投入任何资金，只负责商业运营。

不同模式之间，本质上是一个收入和成本如何划分，风险和收益如何分担的问题。以唯一上市的纯商业管理公司盛兴商业为例，我们可以清楚地看到这种差异。

第一，商业之光资产。2020年，盛兴商业成功上市，成为港股纯商业运营服务第一股。商业轻资产运营模式也日趋成熟，越来越多的房地产企业在商业运营领域坚持“轻重并重”，越来越倾向于轻资产。

中粮大悦城出口管理。2021年新签5个商业光资产管理的出口合作项目。2022年上半年新签广州、成都等light 资产项目，完成4个一线城市的品牌布局。

品牌影响力迅速提升，品牌效益多次释放。华润置地全面接手完美金鹰广场，并更名为中山万象汇。通过输出自身品牌、招商能力、运营能力，打造中山新城地标，加速品牌升值。

重运营、轻资产和数字化转型成为房地产行业的重要趋势。随着商业地产赛道的日益火爆，为了避免同质化竞争，商业地产企业在扩张模式和空间布局上有着明显的差异，有助于市场形成良好的竞争格局。

商业领域考验房地产企业的经营实力。城市发展趋势、交通规划趋势、交通流量预测等因素是一个商业项目成败的关键。

商业是慢生意，投入大，周期长，回报小。商业地产轻资产运营模式的主要原因是融资渠道单一，现金链运作不畅，土地成本高，银行贷款利率高，行业竞争日益激烈。

实施路径是售后回租、房地产信托投资基金、商业信托和合作开发。2021年，万达商管、龙湖商业、大悦城控股、爱琴海集团、中南商业或全面或正式实施轻资产战略。

光资产项目类型方面，涵盖购物中心、街区商业、社区商业、TOD商业、城市更新、文化旅游项目等。，形式多样。

轻资产模式和合作模式，主要分为委托管理、品牌和管理输出、咨询、股权合作、基金孵化管理、整租服务、代建。其中，委托管理和品牌管理输出是主要模式。

商业地产的轻资产运营模式是委托管理(母公司资源禀赋极其关键，交易定价扭曲，如华润万象)、品牌和管理输出(资金风险低，撬动规模快速扩散，如盛兴商业)。

主要有四种模式:整租服务(主要玩家是百货公司和第三方商业管理公司，比如过彩虹股份)和收益分成(不像整租模式，先付给业主固定的租金，也可以参与租金分成，比如万达)。

房地产的轻资产运营模式主要是运营品牌输出、资产证券化(Reits)、搭建产业服务平台、投资孵化、合作开发五种模式。

二是房屋租赁。目前，房地产开发企业在住房租赁领域的light 资产探索主要包括以下两个方面。一是通过与银行、投资机构战略合作，搭建住房租赁合作平台，以私募股权投资基金为载体，探索保障性租赁房从孵化、建设、运营到公开发行REITs的全生命周期商业模式。

9月22日，华润置地发布公告称，将上海华润保障性租赁房项目拆分为基础设施公募REITs 资产底层。预计公开募集资金11.2亿元，同日受理。

其次，通过与地方政府、城建平台的战略合作，参与保障性租赁房的建设、运营和服务，加速租赁房品牌输出。例如，徐汇先宇与浙江建工集团就保障性租赁房达成战略合作。通过输出精细化的服务能力，他们可以提升品牌影响力，关注品牌的长远发展。

2015年12月首次提出租购并举的住房制度，2017年10月18日再次提出。2021年7月，国家层面明确了住房保障制度顶层设计，出台了加快发展保障性租赁房的意见。

提出加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。随后，国家加快落实财税、土地等方面的配套政策。值得注意的是，国家选择了40个城市作为重点抓手。

2022年10月16日，租购并举的住房制度再次提出，指明了未来五年房地产行业的发展方向。即坚持住房不炒的导向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

根据住建部的数据，“十四五”期间，全国40个重点城市计划筹集650万套保障性租赁房，预计将解决2000万新市民和年轻人的住房困难。2021年、2022年全国建设筹集租赁住房330万套(间)。

2022年8月，首批三只公募租赁房REITs在沪深交易所上市。公募租赁房REITs的落地，开启了“投融资管理”闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，增加保障性租赁房供给。

第三是工业园区。房地产企业探索轻工业资产运营模式由来已久。目前已有的探索包括:一是将存量资产盘活范围扩大到基础设施领域，实现产业园区资产证券化。

打通了工业园区退出通道，有效实现了工业园区“投融资管退”，不仅拓宽了融资渠道。进一步推动了企业的轻资产，加速了企业品牌价值的释放。2021年6月，首批三只面向产业园区基础设施的REITs公募产品上市，是产业园区轻资产运营的一次很好的尝试。

第二，依托项目策划能力、投资运营能力和资源整合能力，输出管理和服务，扩大轻资产运营规模。8月2日，华夏幸福产业新城light 资产业务与河南省平顶山高新区签署Light 资产招商合作协议，将为平顶山高新区提供招商引资和产业集群引进服务。

四、物业(上市、隔离)、酒店管理、养老地产、文化旅游地产。第一，房产这几年发展很快。2020年以来，地产公司纷纷分拆地产板块上市，未来地产发展空间仍然很大。

其次，房企可以通过加强运营管理层面的建设，扩大酒店管理的优势，通过品牌和管理输出实现价值释放。第三，房企通过打造IP和交通体验，扩大在文旅地产领域的light 资产运营优势，打造独特竞争力。

借鉴发达经济体头部企业的发展经验，探索中国房企走出困境的发展新模式。根据企业资源的规模，可以分为三种模式。第一种模式侧重于发展。区域性中小房企应着力发展业务，提质增效。

2.模式开发+轻资产，轻重兼备。三模式开发+轻资产+资产管理。大型综合性房地产企业的特点是已经完全覆盖了房地产行业的价值链。这类企业在行业下行阶段仍然保持产品或服务的稳定竞争力，可以发展轻资产业务，做到轻与重并重。

三是美国、日本、新加坡发达国家的light 资产模式。美国、日本、新加坡等国房地产企业的发展路径。更加成熟。我国房地产企业除了坚守开发商的立场，还应该通过延伸light 资产业务，加强服务运营来抓住股市的机会，值得借鉴。

首先，美国注重住房开发。以Lena、Paldi和Horton为例，它们都是规模和市值均为资产的美国住房建筑商。以住宅开发为业务核心，新房开发销售收入占比超过90%，在不同的市场阶段采取不同的开发策略。

美国房屋建筑商的特点是专业化，低杠杆，高周转。建立目标客户细分模型，专业开发流程，高附加值，强品牌价值。通过部分回购国外债券优化债务结构、期权锁定土地储备、兼营抵押贷款等方式，充分利用金融工具。

头部房企致力于缩短土地持有周期，通过标准化、规模化生产提高周转效率，依托专业生产住宅配件的工厂进一步缩短建设周期。在行业下行阶段，选择以中低端客户的购房需求为主，客户价格弹性高，以促销的方式快速去库存。

二是日本的轻量化车型。随着存量时代的到来，高度依赖都市圈发展的日本房企很难通过区域扩散对抗周期性风险。延伸到light 资产服务，拓展新的业务增长点，成为日系房企的穿越周期。

light 资产模式以运营能力为核心，在投资机构的参与下，可以充分利用外部资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。

日本的住房商业模式的特点是全产业链覆盖和存量房业务。除了传统的重资产开发业务外，还管理着代建、销售、租赁、管理、经纪等业务，以及租赁、托管等轻资产业务，形成了轻重并举的综合模式。

第三，新加坡资产成功拓展业务版图。新加坡房企模式的典型代表是凯德的资产管理模式，通过私募基金为传统开发运营项目提供资金，而REITs则为早期投资提供退出机制。

资产管理模式，即前期资本运营团队对项目进行投资管理，中期业务管理团队对项目进行运营管理，最后资本运营团队退出资本市场，完成整个项目流程。

双基金模式是商业物业和开发物业较高的初期投资，凯德集团利用私募基金进行培育和孵化。待项目现金流稳定后，注入REITs实现价值，收取租金。

最后，REITs通过对基金培育的项目拥有优先购买权，形成双基金匹配模式。凯德集团兼顾房地产开发商、房地产运营商和资产管理者三重身份，实现全生命周期开发，在行业价值链中占据较高的附加值。

总结:以上内容是REITs 收益率相对较高不纳入的原因。谢逸枫:详细介绍房企如何从重资产向轻资产开发模式转变。本文内容部分转载自互联网，希望能帮助你了解REITs及其参考价值。