国有建设用地使用权50年还是70年,关于国有建设用地使用权出让协议效力问题

导读：国有建设用地使用权50年还是70年，关于国有建设用地使用权转让协议效力一.关于协议的性质和效力法律、行政法规和规章明确规定了国有建设用地使用权的取得方式、出让主体、出

国有建设用地使用权50年还是70年，关于国有建设用地使用权转让协议效力

一.关于协议的性质和效力

法律、行政法规和规章明确规定了国有建设用地使用权的取得方式、出让主体、出让要求和签约程序。与合同法中的普通标的物买卖合同不同，国有建设用地使用权让与合同具有行政和合同的双重属性；转让合同不仅应当遵循意思自治和契约自由原则，而且应当依照法律、行政法规规定的步骤、程序和方式订立和履行。此类合同的效力应根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)、《行政诉讼法》及相关行政法规进行综合评估。

合同是否有效，必须符合合同法的规定，不能违反土地管理法等法律、行政法规的强制性规定。《土地管理法》(2004年修订)第四十三条第一款规定:任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第四十六条规定，国家征收土地，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府公告并组织实施；第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；第六十三条规定使用权农民集体所有的土地不得出售、转让、出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定，土地使用权出让地块、用途、期限及其他条件由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划建设管理部门、房地产管理部门共同拟定，按照国务院规定的批准权限报土地管理部门批准后实施。第十一条规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让人)与土地使用者签订。《国有土地招标拍卖挂牌出让条例使用权第四条第一款规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地，必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。《国有土地出让协议使用权第三条规定，国有土地使用权出让只能采取协议方式，但依照法律、法规、规章的规定采取招标、拍卖或者挂牌方式的除外。

无论是行政协议还是民事合同，缔约双方的主体资格都是合同法效力相关的基本条件。与一般民事合同不同的是，权利主体可以通过事先委托或事后追认程序，赋予无权处分人所签署的合同效力。签订行政协议，行政主体一般必须具有法律、法规、规章赋予的行政职权。相对于没有合同处分权的民事合同的效力确认，对于没有行政管理权限、没有合同签订资格的行政主体签订的行政协议的效力确认，在适用《合同法》第51条及其他无处分权人订立的合同的效力转换的相关条件时，应当更加严格。行政主体未经法律、法规、规章授权而签订的行政协议，因合同无效，不得履行。《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例使用权第十一条规定，土地出让合同使用权由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者按照平等、自愿、有偿的原则签订。

二、关于“协议”无效后的损失认定和责任问题。

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。”

一般来说，无效合同情况下的赔偿责任是缔约过失责任，有效合同情况下的违约责任。无效合同的赔偿责任范围主要是信赖利益的损失，违约责任范围包括履行利益的损失。信赖利益损失主要是指过错方因合同无效(失效或被撤销)而赔偿对方的损失，即过错方赔偿对方因信托合同有效成立而造成的实际损失，包括合同签订过程中的成本损失、因履行合同而增加的设施设备价值的损失以及因履行合同而发生的其他成本损失。赔偿信赖利益损失的目的是将无过错方的利益恢复到合同签订前的状态:即如果没有合同的签订和履行，无过错方就不会发生上述费用；合同有效的，无过错方发生的上述费用，从合同履行的收益中补偿。但是，对信赖利益损失的赔偿不应包括合同有效时可能获得的预期履行利益的损失。只有在合同有效，违约方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务，给守约方造成损失的情况下，守约方可主张履行的利益和合同履行后可以预期的利益，履行的利益不得超过违约方在订立合同时预见或者应当预见的损失。

三、关于行政机关对无效《协议》采取补救措施的附随义务。

实践中，因国有建设用地使用权出让合同产生的纠纷通过民事诉讼和行政诉讼解决。通过行政诉讼程序解决的，人民法院在适用合同法等民事法律规范确定合同效力、确定损失范围、分配违约责任的同时，还具有行政机关依据行政实体法律规范和行政诉讼法订立、履行、变更、终止国有建设用地使用权出让合同的法定权限和职权。由于行政协议的一方始终是行政机关，所有行政协议的签订都是为了实现公共利益，因此行政协议应比民事合同更强调契约效力的稳定性，以尽快实现行政管理目的和公共服务目标；否定已经合法成立并生效的行政协议的效力更应谨慎。人民法院在适用合同法第五十二条合同无效条款时，特别是违反法律、行政法规的强制性规定确认合同无效时，应当采取比普通民事合同更严格的标准；确定合同是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，应当权衡受保护法益的种类、违法程度、交易安全等因素。与行政协议的相对人相比，行政机关更熟悉和知晓所签署的行政协议领域的法律、行政法规和其他规定。其在签署行政协议中占据主导地位，对签署主体和协议条款的合法性负有更高的注意义务。因此，人民法院应当更加严格地审查行政机关在签订行政协议后，以违反法律、行政法规的强制性规定为由主张协议无效的主张；坚持把行政机关诚实守信作为依法行政的基本要求，监督行政机关依法履行行政协议，不支持因市场环境变化、政府换届、领导换届等原因导致行政协议违反法律、行政法规强制性规定的任何违约或违约行为。因缔约主体、缔约程序、缔约方式违反法律、行政法规的禁止性规定，行政协议无效。根据《合同法》第五十八条的规定，行政机关需要承担法律责任的，人民法院可以在尊重合同相对性原则的前提下，注重行政权的统一性和行政机关之间的协同性，要求行政机关积极协调相关行政职能部门，采取相应的补救措施，承担相应的附随义务，以促进行政协议目的的实现。为尽快实现行政协议确定的行政管理目标和公共服务目标，条件成熟时，人民法院可以参照行政诉讼法第七十六条、第七十八条第一款和合同法第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，责令行政机关采取完善手续和程序等补救措施， 依照法定程序变更协议主体或者签订新的行政协议，以保护行政协议相对人的合法权益。

本文来自:

中华人民共和国(中国)最高人民法院(2020)第3832号行政裁定

总结:以上内容是对国有建设用地使用权50年或70年问题的详细介绍，以及国有使用权 效力的转让协议。文章部分转载自网络，希望大家了解国有建设用地/[