导读：分析缔约过失责任和违约责任的区别，针对轻轨和医院买了鲁案[2022] 190号房地产开发商经常使用“地铁、学校、三甲医院”等等卖房为噱头。但事实上，这可能都是为了“虚假宣传”
分析缔约过失责任和违约责任的区别，针对轻轨和医院买了
鲁案[2022] 190号
房地产开发商经常使用
“地铁、学校、三甲医院”等等卖房为噱头。
但事实上，这可能都是为了
“虚假宣传”抬高房价
开发商应该承担什么样的责任？
来看看下面这个案例吧~
赵某与某房地产开发公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定赵某购买某房地产开发公司开发的商品房。单价16451.55元/平方米，总房价169.78万元。合同签订后，赵某按合同约定将购房款支付给某房地产开发公司。
在房地产公司A销售其开发的项目所涉及的商品房过程中，济南市中区市场监督管理局认为该公司对其开发建设的房地产项目进行虚假的或者引人误解的商业宣传，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条的规定，对其作出行政处罚决定。某房地产开发公司不服行政处罚决定，故提起行政诉讼。经审理，济南中院作出生效行政判决，认定:
1.“千亩市场”的宣传。某房地产开发公司通过网站、印刷品宣传涉案项目为千亩市场，实际仅获得约450亩土地，与千亩市场相差甚远，存在夸大规模的虚假宣传。
2.M5轻轨的宣传。地铁是否经过房地产项目，显然会影响房地产的价格和价值。在M5轻轨尚未投入建设的情况下，房地产开发公司A仅以政府发布的规划信息为依据进行宣传，意图抬高房价，认为虚假宣传符合客观事实。
3.三甲医院的问题。某房地产开发公司沙盘上有“三甲医院”字样及其模型，宣传区规划有一家“三甲医院”。宣传内容与实际情况不符，认为宣传容易误导购买者，构成虚假宣传。
现赵某诉称某房地产开发公司涉嫌虚假宣传，导致其以明显高于房价的价格与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，造成赵某信托利益损失，要求某房地产开发公司退还房价款差额并支付相应利息损失。
《中华人民共和国民法通则》第500条规定:当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任: (一)假借订立合同恶意协商的；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假资料的；(三)其他违背诚实信用原则的行为。根据上述规定，当事人违反善意签订合同等在先的合同义务，给对方造成损失的，应当承担缔约过失的责任。涉案商品房买卖合同虽然成立并有效，但合同的成立或生效当然不能避免对方的损失。违反先合同义务给对方造成的损失可能发生在合同成立或生效之后。如果仅仅因为合同的成立或者生效就不能补偿损失，显然是不公平的。因此，应当根据当事人缔约过失所违反的合同义务的性质来判断其责任。本案中，房地产公司A作为专业的商品房开发商，在楼盘预售和销售阶段使用虚假宣传和夸大宣传。医院、交通、环境的虚假宣传，违反了事先的合同义务，故应承担缔约过失的责任，赔偿购房者损失。
关于损失金额的认定，购房人在签订合同时申请对涉案房屋实际价值进行鉴定。虽然评估机构出具的分析认为，在目前的情况下无法对三个虚假宣传项目对涉案房屋价格的影响出具明确的金额，但也明确承认“三甲医院”和轻轨对房地产价格有一定的影响。在鉴定机构不能出具明确意见的情况下，由法院酌情确定损失金额为宜。综合考虑涉案商品房项目的位置、虚假宣传的具体内容、虚假宣传对房价的影响、该区域整体房价的走势等因素，并考虑到合法的商业环境，决定由某房地产开发公司承担涉案房屋总价1.5%的赔偿。
某房地产公司不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院经审查，裁定驳回某房地产公司的再审申请。
3法官的解释
本案的关键问题是明确商品房买卖合同成立并生效后，房地产开发商对违反事先合同义务的虚假宣传行为应如何承担责任。
契约义务是指协助、通知、保护、忠实等义务。当事人在缔约阶段应根据诚实信用原则承担的义务。先合同义务可以分为四种类型:善意订立合同义务、告知义务、保密义务和其他先合同义务。缔约过失责任是当事人违反法定的先合同义务所应承担的民事责任。
一般来说缔约过失责任的成立必须符合以下条件:(1)缔约一方在缔约过程中违反了先合同义务；(二)缔约另一方遭受损害；(3)违反先合同义务与损害之间存在因果关系；(4)违反在先合同义务的一方有过错。
缔约过失责任与违约责任的区别在于:(1)缔约过失责任是违反法定的在先合同义务的民事责任，违约责任是违反约定的合同义务的民事责任；(2)缔约过失责任是行为人有过错，而违约责任是基于无过错原则；(3)缔约过失责任与合同的成立和生效没有必然联系。多数情况下是在合同成立和生效之前，违约责任的承担是以合同成立和生效为前提的。
在合同成立或生效后，因为合同的履行，也许行为人违反在先的合同义务不会给对方造成损失。但是，合同的成立或生效当然不能避免对方的损失。即违反先合同义务给对方造成的损失可能发生在合同成立或生效之后。如果仅仅因为合同的成立或者生效就不能补偿损失，显然是不公平的。合同的成立或生效不应免除违反先前合同义务的人的法律责任。当事人承担违约责任还是缔约过失责任，不是以合同是否成立有效来判断，而是以其违反的合同义务的性质来判断。违反法定合同义务承担缔约过失责任，违反合同义务承担违约责任。
缔约过失责任是行为人对对方信赖利益的损失所承担的责任。信赖利益的丧失可以从以下几个方面来把握:(1)信赖利益的丧失仅限于直接损失，一般不包括机会丧失等间接损失，否则信赖利益的丧失可能是无限的，并不适当地加重当事人的责任；(2)信赖利益的范围不能参照合同来确定；信托利益不得超过履行利益；(3)信赖利益的损失属于财产损失，不包括人身伤害或精神损害。当事人在缔约过程中遭受人身或者精神损害的，应当根据侵权责任法的相关规定提出请求，而不是基于缔约过失责任。
在司法实践中，对缔约过失责任的理解一直处于动态变化之中。在民法典确立之前，《合同法》第四十二条规定了缔约过失的责任:当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任: (一)假借恶意协商订立合同的；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假资料的；(三)其他违反诚实信用原则的行为。在理解和适用该条款的过程中，缔约过失责任是因缔约双方违反先合同义务而引起的民事责任。因此，当时普遍的看法是缔约过失赔偿责任应适用于由于当事方的缔约过失而导致合同不成立和无效的情况。合同成立或生效后，双方的权利义务应受违约责任的约束。但随着实践经验的积累，人们对缔约过失责任的认识也在不断变化。实践中会出现当事人违反了先合同的义务，但双方之间的合同仍然成立并有效的情况。为促进交易发展，保护当事人合法权益，民法典实施后，对缔约过失责任做了进一步细化。虽然法律条文中对缔约过失责任的规定与合同法基本一致，但在其理解和适用上，扩大了缔约过失责任适用的外延，认为当事人承担违约责任或/[/]责任，人民法院在审理相关案件时，应深刻理解《民法典》关于缔约过失责任规定的立法精神，依法认定相关案件中的缔约过失责任，以保护当事人的合法权益和合法权益
来源:济南市中级人民法院
来源:山东高发
总结:以上内容是对缔约过失和医院买了区分缔约过失责任和违约责任的详细介绍。文章部分内容转载自网络。希望对你理解缔约过失与违约责任的区别有所帮助和参考。
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