房子最高额抵押和一般抵押的区别,抵押物被查封后贷款还能展期吗

导读：房子最高额抵押和一般抵押有什么区别？抵押被查封后是否获得贷款还能展期？贷款到期前，抵押物被其他债权人扣押。抵押物被查封后，贷款还能展期？如果展期会怎么样，房贷继续有效吗？今天

房子最高额抵押和一般抵押有什么区别？抵押被查封后是否获得贷款还能展期？

贷款到期前，抵押物被其他债权人扣押。抵押物被查封后，贷款还能展期？如果展期会怎么样，房贷继续有效吗？今天，我们将结合法律条款和相关判例来分析这一法律问题。

作者|律师孙子桐

来源|孙子通频道(ID: sztpindao)

问题的根源

很多金融机构都很关心贷款展期的相关问题。受“新冠肺炎疫情”影响，除少数企业外，大部分企业都受到了不同程度的冲击。

目前餐饮、酒店住宿、电影、交通、建筑施工、房地产、线下教育培训、汽车行业、制造业等行业都受到了重创。许多企业，特别是中小企业，由于收入减少和现金流枯竭，面临着很大的债务危机，债务违约风险越来越大。一些企业甚至开始通过裁员来减轻经营压力。

随着许多企业停工、停产、裁员，许多个人也面临着失业、降薪和家庭收入减少的压力，一些家庭还可能面临债务违约的风险。

从银行的角度来说，受这次疫情影响，银行的存量贷款会面临更大的压力，逾期和不良贷款肯定会增加。然而，贷款展期在银行信贷业务实践中被广泛用作化解信用风险、缓解借款人还款压力的手段。在这种特殊情况下，有必要对其法律风险进行深入的研究和分析。

根据贷款通则，借款人不能按时还款的，应在贷款到期前向贷款人申请展期，经贷款人同意后可以展期贷款。

但一旦借款人的还款能力出现问题，往往不仅是银行的债权人，还会经常出现这样的情况:抵押担保的贷款还没到期，抵押物就被其他债权人查封了。那么，当抵押权人知道抵押物已经被查封的情况下，贷款还能 展期，不就可以了吗？

基本概念分析

(1)关于抵押担保

抵押是一种常见的担保方式。根据《民法典》第三百九十四条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移占有而将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者按照当事人的约定实现抵押权的，债权人有权就该财产优先受偿。”

根据上述规定，抵押作为一种担保措施，属于财产担保。抵押人可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。抵押担保侧重于抵押物的交换价值，抵押权人享有优先于其他债权人的受偿权。作为一种担保物权，抵押权的核心效力是优先受偿，优先受偿权对抗其他债权人。抵押权是从属性的，从属于主债权。

(二)关于展期的性质

对于展期的性质，无论是法律规定还是从相关判决来看，主流观点认为，借款展期是借贷双方协商一致延长借款期限，实际上是对原借款合同的变更，在法律上属于借款合同变更的范畴。贷款展期并不产生新的债权债务关系，而是原有债权债务关系的延续。

关于展期的性质，笔者之前的文章已经深入分析过了，这里不再赘述。感兴趣的读者可以查看之前的文章。

(3)扣押的法律性质

从概念上讲，查封是指人民法院和其他主管主体依法对相应义务人的动产和不动产实施有效控制，以阻止对义务人的处分和设定其他权利负担的一种强制执行措施。也是国家公权力为保证相应财产顺利执行而采取的强制措施。

扣押的主体除了法院，还包括公安、税务、海关等行政机关，但本文只讨论司法扣押。

根据最高人民法院2004年公布的《人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第二十四条的相关规定(备注:2020年修订)，被执行人已经查封、扣押、冻结的财产，不得对抗申请执行人。

抵押房产可以被法院查封吗？

根据《最高法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《实施规定》(2020年修订)第三十一条规定，“人民法院可以对抵押、质押或者留置的他项财产采取查封、扣押措施。拍卖、变卖财产所得价款，在抵押权人、质权人或者留置权人享有优先受偿权后，用于清偿申请执行人的债权。”

根据上述规定，抵押财产法院仍可采取查封措施，但查封措施不影响抵押权的效力，抵押权人仍可依法行使抵押权。

抵押物被查封后，还能无法办理展期的手续？

(1)问题概述

根据以上分析，以房屋为例，即使借款人或第三人将房屋抵押给银行，抵押期间相应的房屋作为抵押物也可能被其他债权人查封。贷款尚未到期，抵押物被其他债权人查封，贷款人还能无法与借款人办理贷款展期手续？如果办理展期手续有什么法律风险？

我国法律没有直接规定，实践中直接判例也很少，导致实践中出现一些争议。

我们来看一个典型的情况。

甲公司因业务需要向乙银行申请流动资金贷款300万元，双方于2021年6月20日签订借款协议，借款期限为一年。2021年6月25日至2022年6月24日，甲公司以其名下的房产向乙银行提供抵押担保，双方签订抵押合同并办理抵押登记。之后，B银行按承诺向A公司发放贷款300万元。2021年11月5日，A公司与第三人发生经济纠纷，抵押物被邻县法院查封。现在贷款即将到期，A公司还款能力出现问题，向B银行申请贷款展期。

在上述情况下，至少有以下问题值得讨论:

第一，抵押物被查封后，出借人与借款人之间的展期，展期协议是否有效？

二、抵押物被查封后，出借人与借款人展期是否继续有效？

第三，抵押物被查封后，贷款人和借款人展期，如果抵押物继续有效，是否对展期后新产生的利息债权人有优先受偿权？

特别提示:

抵押可以分为一般抵押和最高额抵押。最高额抵押是对一定期间内将连续发生的债权的担保。在债权确定之前，其所担保的债权不特定。根据《民法典》第四百二十三条第四款“抵押权人知道或者应当知道抵押物被查封、扣押”的规定，确定抵押权人的债权。根据《民法》第四百二十三条规定，贷款人知道最高额抵押财产已被查封的，确定最高额抵押财产所担保的债权。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十三条规定，“最高额抵押权确定，从而使最高额抵押权转化为一般抵押权的，当事人应当持不动产登记证书、最高额抵押权材料等必要材料申请最高额抵押权的确定。

即最高额抵押所担保的债权的原因一旦确定，最高额抵押将转为一般抵押。因此，如果抵押权人知道抵押财产已被查封，将贷款展期，最高额抵押与一般抵押在抵押是否继续有效上没有区别。

(二)抵押物被扣押后展期、展期协议的效力？

根据《民法通则》第四百九十条的规定，“当事人采用合同形式订立合同的，自当事人签名、盖章或者按手印时，合同成立。”

目前我还没有发现抵押物被查封后有任何法律法规禁止展期。从合同相对性的角度来看展期协议的当事人是出借人和借款人。只要展期协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，则相应的展期协议应有效，双方应根据展期协议履行各自的义务。

展期对抵押担保的影响

展期是贷款期限的延长，是合同变更。根据《贷款通则》第十二条“申请保证贷款、抵押贷款或质押贷款展期，保证人、抵押人、出质人还应出具书面同意证明。有约定的，按照约定执行。”

因此，如果有抵押担保，贷款展期应经抵押人书面同意。笔者建议，无论抵押人是债务人还是债务人以外的第三人，在放款展期时应取得抵押人的书面同意，抵押人应同意对展期后的借款继续提供抵押担保。

此外，根据《不动产登记暂行条例》第六十八条的规定，借款展期属于债务履行期间变更，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证书、抵押权变更等必要材料申请抵押变更登记。

先抛开扣押的问题，先分析展期在没有扣押的情况下对抵押担保的影响。对于这个问题，笔者在文章中借用了展期，但是没有办理抵押变更登记。房贷还有效吗？已在(附10个典型案例)中做了详细分析，读者可点击链接查阅。

目前主流观点认为，贷款为展期的，应办理相应的抵押变更登记。但主流的判断是，抵押权只是因法定事由消灭，展期并未产生新的债权债务关系，是原有债权债务关系的延续。即使未办理抵押变更登记，抵押仍继续有效。

(四)抵押物被查封展期后，抵押是否继续有效？

目前对于抵押物被查封后展期的问题，法律上并没有直接的规定。根据前面的分析，主流观点是展期之后即使不做抵押变更登记，抵押也继续有效。扣押行为会影响抵押权的效力吗？

笔者认为，抵押物被查封展期后，抵押权应继续有效。我们将根据以上内容对这一问题进行逐步分析，具体如下:

首先，根据《执行条例》第三十一条“人民法院可以对其他被执行人所有的享有抵押权、质权或者留置权的财产采取查封或者扣押措施。拍卖、变卖财产所得价款，在抵押权人、质权人或者留置权人享有优先受偿权后，用于清偿申请执行人的债权。”

废止的《担保法司法解释》第五十五条也规定:“对抵押物采取查封、扣押或者其他财产保全、执行措施的，不影响抵押权的效力”。

因此，如果在贷款到期前抵押被法院查封，保全措施不影响抵押权的效力。也就是说，在展期之前，房贷是有效的。

其次，根据合同的相对性，展期协议的当事人是出借人和借款人。抵押财产被查封后，展期，如果展期协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，则相应的展期协议也作为主合同有效。

第三，根据物权法定原则，抵押权仅因法定事由而消灭，无论展期还是扣押都不是《民法典》第393条规定的担保物权消灭的法定情形。因此，查封后，该抵押应继续有效。

但也有人认为，根据《民法典》第399条规定，“依法查封、扣押、监管的财产不得抵押”。因此，抵押财产被查封展期后，应当认定抵押无效。

但笔者认为，本文针对的是新抵押，而我们讨论的是抵押被查封后展期的问题。就我们讨论的问题而言，法院查封时，抵押权已经依法设立并合法存在，后续的查封不影响抵押权的效力。展期是原有债权债务关系的延续。主债权消灭前，抵押权没有其他法定消灭原因的，抵押权继续合法存在。

综上所述，笔者认为抵押物被查封后抵押继续有效展期。

(5)抵押权人对展期后的利息是否有优先权？

根据以上分析，查封和展期不是抵押权消灭的法定理由。因此，抵押物被查封后，展期不影响抵押权的效力，抵押权继续合法存在。但展期之后的利息是否在优先受偿范围内，存在一定争议。主要有两点:

1观点:

他作为银行的抵押权人，在明知抵押物已被查封的情况下，仍进行了贷款展期，主观上有让损失增加的故意，损害了其他普通债权人或排在后位的抵押权人的利益。因此，抵押权人对展期之后新增的利息等费用没有优先权，但展期之前的剩余本息在担保范围内。

2.视图:

展期后的利息是否属于优先受偿范围，取决于展期行为是否加重了抵押人的担保责任，从而减少了其他债权人处分抵押物时的利益。

贷款到期，借款人未按要求还款，就会涉及展期的问题。展期的目的是延长借款期限，使借款人尽可能克服困难，达到正常还款的目的。贷款展期延长原贷款期限的，借款人应当在展期期间按照展期的约定支付利息。如果不是展期，借款人无力还款的，适用逾期罚息，一般高于贷款期间的正常利率水平。因此展期的借款并没有加重抵押人的责任，而是减轻了抵押人的抵押责任，抵押权人有权就展期期间的利息主张优先受偿权。

对于这个问题，目前没有具体的法律规定。通过检索相关案例，观点2是目前的主流观点。

(6)典型案例

备注:以下情况视为抵押物被查封展期后，抵押继续有效。

典型案例一:中国农业银行股份有限公司德化县支行与燕金融借款合同纠纷案，全州中级人民法院(2017)民05 3694号

泉州中院认为，虽然涉案借款是在抵押物被查封后办理的展期，但属于合同双方自愿变更履行期限，不构成贷款人放弃追究借款人违约责任的权利。原审中，德化农行诉称，郑未按月足额支付利息，涉案抵押物因有其他案件被人民法院查封，影响了债权和担保权的实现。诉请解除合同、收回借款是错误的，原审法院不予支持。

郑、曾巧英自愿提供位于德化县的房产为涉案债务提供担保，并办理了抵押登记。抵押权依法设立。根据《担保法司法解释》第十条的规定，主合同终止后，对于债务人应当承担的民事责任，保证人仍应当承担保证责任。因此，德化农行主张抵押物优先受偿，是有法律支持的。

典型案例二:浙江萧山农村商业银行股份有限公司城北支行与杭州西苑文体用品有限公司、马亚飞金融借款合同纠纷一审民事案件，杭州市萧山区人民法院(2017)浙0109民初第10473号

萧山区人民法院认为，因抵押物被查封、扣押，确定了最高额抵押权人的债权。抵押房产被人民法院查封后，双方继续签订展期还款协议，并提高展期期间的贷款利率。上述超出借款合同约定利率的部分不属于担保债权范围，农村商业银行不享有优先受偿权。

典型案例三:浦发银行股份有限公司济南分行与泰安恒盛国际名城房地产租赁有限公司借款合同纠纷一审民事案件，济南市中级人民法院(2013)冀商子楚200号

济南中院审理认为，刘某佳向浦发银行济南分行提供的抵押房产已于2011年2月14日办理了抵押登记，并明确为恒盛公司与浦发银行济南分行于2011年2月12日至2014年2月12日连续签订的一系列合同提供了最高额抵押担保。因此，2011年10月以后其他法院对抵押财产的全部查封，不影响浦发银行济南分行对抵押财产的优先受偿权。被告关于本案贷款在[/k0/]办理之前抵押财产已被法院查封，浦发银行济南分行不能享有优先受偿权的主张，没有法律依据，不能成立。

典型案例四:黄山市屯溪区人民法院(2020)皖1002民初1号银行股份有限公司黄山市屯溪支行、三江实业有限公司与杨芳金融借款合同纠纷一审民事案件

典型案例五:山东桓台农村商业银行股份有限公司郑永生金融借款合同纠纷审查执行案，桓台县人民法院(2020)鲁0321执一81号。

风险:鉴于上述问题的法律规定不明确，笔者仅检索了上述案例。以上观点和案例，供参考。

(七)办理抵押变更登记

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条、第六十八条规定，贷款展期属于债务履行期间变更，不动产权利人应当向不动产登记机关申请变更登记。可惜目前很多不动产登记部门根本不登记展期的抵押变更。至于不办理的后果，笔者在文章中已经借用展期，未办理抵押变更登记。房贷还有效吗？(附10个典型案例)，这里就不赘述了。

如果抵押房产被查封展期，按照上述规定，也需要办理抵押变更登记。但从实务角度来看，抵押财产被查封后，登记部门一般不会办理抵押、过户等权属变更和转移登记手续，包括变更登记。

但对此也有不同的看法，比如刘守君的《抵押的房子能不能登记为展期》(本文发表于微信官方账号“刘守君不动产登记研究咨询工作室”2019年12月11日)。笔者认为:“即使抵押物被查封，登记机关也可以在不影响查封登记秩序、不增加被查封房屋负担的情况下办理抵押变更登记。”

总结和风险提示

综上所述，笔者认为抵押房产被查封后，如无主合同及抵押无效的其他情形，则展期协议有效，抵押权继续合法存在，但抵押权人对展期后增加的利息能否先行支付存在一定的不确定性。关于抵押物被查封后展期的问题，请注意以下风险:

第一，由于法律对这个问题没有直接规定，且相关案例较少，所以笔者的上述观点能否得到你地法院的支持存在一定的不确定性。建议在了解当地司法观点的基础上做出决定；

其次，展期只有在借款人未能按时还款的情况下才会发生。在大多数情况下，借款人往往不止是银行的一个债权人。展期，作为一种信用风险化解手段，目的是减轻风险，而不是掩盖风险。无论是展期，贷款人都要仔细分析借款人的情况，也可能考虑通过降低授信额度、借新还旧等方式重组贷款，当然也可能通过诉讼或非诉讼的方式直接催收贷款。

第三，抵押物价值不足的风险。如果借款人在贷展期后经营状况持续恶化，贷展期后各种利息、罚息、违约金持续增加，最终产生的债务总额可能超过抵押物的价值。

第四，无法办理抵押变更登记的风险。即使不查封，目前很多登记部门也不办理展期后的抵押变更登记，更不要说抵押物被查封的情况了。如果不办理变更登记，虽然目前主流的判断认为不会影响抵押的效力，但无论如何，也会增加一定的风险。

第五，未及时主张抵押权的风险。抵押权人应当依照《民法典》第四百一十九条的规定，在主债权诉讼时效期间及时主张抵押权。如果第三方提供担保品，展期必须获得第三方的书面同意。如果第三方未能取得其书面同意，将面临更大的法律风险。关于展期未经第三方抵押人同意的法律风险，后续我会写相关文章。

特别说明:本文内容仅供参考。不同法院对同一问题可能有不同的看法，请谨慎评估相应的风险。

总结:以上内容详细介绍了房屋最高额抵押与一般抵押的区别，抵押房产被查封后的贷款还能展期。文章内容部分转载自网络，希望对你了解最高额房贷和一般房贷的区别有帮助和参考价值。