导读：城镇土地缴纳使用税的时候义务，政府没有兑现土地编辑评论/注释:房地产开发企业取得土地使用权时，缴纳城镇土地使用税的时间以合同约定的土地交付时间为准。但就实践中发生的情
城镇土地缴纳使用税的时候义务，政府没有兑现土地
:房地产开发企业取得土地使用权时，缴纳城镇土地使用税的时间以合同约定的土地交付时间为准。但就实践中发生的情况来看，房地产开发企业在签订土地使用权出让转让合同后，不能按时取得土地，或者土地不能正常使用的现象并不少见。本文通过一个土地因政府原因未移交、未办理产权证，仍征收城镇土地使用税的案例，结合地方对此问题态度的变化，解读其中的风险。
一、案例介绍:土地因政府原因闲置，征收土地使用税。(一)转让合同已经签订，但尚未交付土地近日，中国税务接到一起城镇土地使用税纠纷案件的咨询。基本案情如下:涉案纳税人为某省房地产开发企业。2009年前后，纳税人与某地国土局签订了土地国有建设用地使用权出让合同。但按照当地政府的规划，本案土地并未如期交付，相应的国有土地使用证也未办理。直到2015年左右，当地政府才为纳税人办理了“国有土地使用证”。次年，当地政府认定土地因规划调整闲置，导致企业无法按合同开发建设。
(2)税务机关按转让合同签订时间追缴土地使用税。近日，该纳税人主管税务机关在对该纳税人进行税务检查时，发现该纳税人未缴纳上述城镇 土地使用税。由于《国有建设用地使用权出让合同》仅约定了开工时间，未约定土地交付时间，根据《出让合同》次月签约时间为/[纳税人不服未实际控制使用涉案土地，不应征收城镇土地使用税；换个角度来说，即使应该征收，即使案例土地因为政府原因闲置，政府也应该承担相关税收。
(C)争议:未实际占用土地能否征收土地使用税？根据“城镇土地使用税暂行条例”城镇土地使用税是一种财产税或资源税，实际上是纳税人自用。但在有偿取得土地的情况下，根据目前国家税务总局相关文件规定，缴纳城镇土地使用税的时间发生，无论是签订出让或转让合同还是通过“招拍挂”方式取得土地。在计税依据上，现行规定也是以土地使用证明中记载的面积为第一顺序，其次是当地政府组织测算或纳税人如实申报。
换句话说，在土地使用权有偿使用的情况下，现行规定主要以纳税人正式签订合同为准，基本不管纳税人是否实际控制或使用土地。这一规定有利于保障税收征管，提高征管效率，但可能导致对纳税人权利保护不足。二。土地因政府原因不能使用，各地土地使用税减免政策不一样。(1)有些地方因为土地因政府原因不能使用，取消了缓缴税政策。本文初步检索时发现，2012年前后，部分省份针对“纳税人因政府因素不能使用土地的情况”做出了有利于纳税人的规定，但这些规定随后被逐步废止和修改:
(2)如果由于政府原因，部分地方法规无法使用土地，企业可以申请减免。
部分省份此前规定，如因政府原因土地无法使用，可签订补充协议等。，延期缴纳义务的土地使用税。但之后修改了相关规定，反而发生了上述情况，导致企业缴费困难城镇/[
根据本文的初步检索，其他地方，如北京、上海、四川、内蒙古等。，未对上述情况作出具体规定，可视为无相关政策。但本文基于互联网搜索，可能存在漏例，需要注意。
(四)地方在城镇土地使用税上的差异隐藏了涉税风险。因为城镇土地使用税是一个各地差别很大的税。包括税率、减免条件等。，都是中央授权，地方下放，确定适合当地实际情况的具体规定。因此，在地方税收征管过程中，各房地产开发企业需要积极与当地主管税务机关沟通，了解当地具体的税收征管规定。简单适用国外甚至上级法规是不可取的，否则可能面临涉税风险。
三。企业因政府原因“未实际占用土地”不应缴纳土地使用税本文认为，地方政府取消了土地因“政府原因”未交付使用的时间，允许延期缴纳城镇土地使用税，是因为地方政策违反了中华人民共和国国家税务总局财税[2006]186号文的规定。根据该文件，以有偿方式取得土地使用权的，纳税时间为约定交付时间的次月义务地方税务机关制定的政策法规不得与国家税务总局的文件相抵触。但本文认为，财税[2006]186号文件的规定并非没有问题。纳税人因客观因素未实际占有或使用土地，故不应征税。(1) 土地因政府原因无法使用，征收土地使用税无法达到节约土地资源的目的。根据“城镇土地使用税暂行条例”，城镇土地使用税是对使用城镇土地的纳税人按实际占用土地面积征收的一种税(根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税的批复》，征收的目的是 引导各类企业合理节约使用土地，保护/[/] 城镇土地使用税是国家为促进土地的合理使用而设立的税种。 这个税的主要目的是减少土地的差别收入，调节房地产市场。
因此，暂行条例第三条规定征收对象为纳税人实际占用的土地，实质上是通过城镇土地使用税督促纳税人及时、尽快地开发土地。但由于客观原因，特别是政府的原因，纳税人并未实际占有或进行房地产建设，纳税人遭受了损失，而能否开发土地和节约土地资源，又非纳税人所能控制，进而对其征收城镇土地使用税，无法实现暂行规定。(2)《暂行条例》明确土地使用税的计税依据为“实际占用”。首先，《暂行条例》第二条规定:
使用
土地的单位和个人为城镇土地使用税的纳税人。强调纳税人对土地的使用。
《暂行条例》第三条规定了城镇土地使用税的计税依据:“土地使用税以纳税人实际占用的面积为计税依据。”也就是说，纳税人实际占用土地是征收城镇土地使用税的前提条件。纳税人实际占用土地必须以实际交付土地并办理相关权属证书为准。对于“实际占用”的理解，本文参照《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税〔1988〕15号)的规定，认为拥有土地使用权的人为实际占用人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地，且土地使用权未确定或权属争议未解决的，由代管人或实际使用人缴纳税款。如果企业没有实际使用土地，就不应该纳税。事实上，就城镇土地使用税缴纳时间义务而言，可以看出《中华人民共和国国家税务总局》的相关规定存在一些“双重标准”:1.以出让、转让、“招拍挂”等方式有偿取得土地使用权的，根据中华人民共和国国家税务总局公告2014年第74号和财税[2006]186号的规定，纳税时间为合同记载的义务交付时间的次月。2.根据国税发[2003]89号，购买商品房、存量房和租赁房的房产税和城镇土地使用税，从交付(过户)后的次月起征收。可见，在这种情况下，国家税务总局是按照《暂行条例》的规定，以实际交付为前提的。本文中了解到，以有偿方式取得土地使用权的，通常是有实力的房地产开发企业，纳税额比较大。为提高征管效率，确保税收足额征收，应根据合同约定的土地的交付日期确定城镇土地使用税的纳税时间，否则需要税务机关实地走访，核查土地是否被企业占用，增加了征管成本。但要考虑到，房地产开发企业在出售土地时，其合同的另一方是当地政府。如果土地因政府原因延迟交付，且未办理相应的权属证书，此风险超出企业控制范围。因此，在这种情况下，基于对纳税人权利的保护，按照《暂行条例》中“实际占用”的规定，企业城镇土地使用税应当暂缓征收或者减免。(3)司法判决明确土地使用税的计税依据是实际占用的土地面积。(2018)鲁03行终字第159号判决是类似案件。基本案情如下:土地管理部门与行政相对人(一审原告、二审被上诉人)已签订国有土地使用权合同，并已核发国有土地使用权证，占地50.32亩。当地政府交付了土地的一部分，但不是全部。交付面积为12亩。税务局要求对国有/[K2/]使用权证记载的土地全部面积征收土地使用税。
二审法院驳回了税务局的上诉，认为:“......面积差异巨大
如实际情况，仍按许可面积计税，有失公允，不利于统筹规划和保护国家税收收入及纳税人合法权益，促进经济社会发展。第四，总结与启示
(1)本案中不应该追回土地的使用税和滞纳金。根据前述内容，结合《暂行条例》和《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的相关规定，本文认为，现行城镇土地使用税应是纳税人实际占用和使用的土地面积，因客观因素未被纳税人实际占用和使用。
本案中，纳税人自土地使用权合同签订至2015年左右，尚未取得本案土地的相关土地权属文件，未取得本案土地使用权其次，由于政府规划原因，纳税人从未实际占有过该案土地。当地政府也承认，case 土地因规划原因不能正常建设使用。换句话说，即使纳税人接受了土地，由于计划调整等原因，所有土地不能正常使用。
，不能整体开发，不符合《暂行条例》第二条关于“使用土地”的有关规定。如果对纳税人征收城镇土地使用税，并收取滞纳金，对纳税人的保护不足，也涉嫌违反《暂行条例》。
(2)纳税人应注意规避城镇土地使用税的风险。根据现行规定，房地产开发企业有偿取得土地使用权的，其/[k0/] 土地使用税的纳税时间为合同约定的土地交付时间的次月，合同签订次月优先于/[/]
因此，在实践中，如果房地产开发企业发现政府因规划、环保等原因不能按合同约定按时交付土地，或土地存在明显瑕疵无法使用或开发，为避免负担过重的城镇土地使用税，应及时与当地政府沟通，确保“/[/k2”企业也需要积极与税务机关沟通。在允许减税的省份，可以以“土地因政府规划或环境保护等客观因素不能使用”为由，申请减免土地使用税。如果没有相关的地方政策，根据《中华人民共和国国家税务总局关于下放困难税收减免使用税审批权限有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第1号)，可以参照省级税务机关制定的减免税政策，想办法减免税。总结:以上内容是对城镇土地使用税缴纳义务发生时间的详细介绍，政府未按合同约定交付土地。文章内容部分转载自网络，希望对你了解土地使用纳税义务的发生时间有所帮助和参考。版权声明
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