二手房增值税怎么算满两年,二手房交易到底需要缴纳多少税

导读：二手房增值税如何计算全额两年，交易要交多少税？二手房交易和新房相比，无论是种类还是税额都要高很多。很多朋友都不知道二手房到底要交哪些税，每一项税怎么算。今天边肖就为大家

二手房增值税如何计算全额两年，交易要交多少税？

二手房交易和新房相比，无论是种类还是税额都要高很多。很多朋友都不知道二手房到底要交哪些税，每一项税怎么算。今天边肖就为大家普及一下这方面的知识，希望大家在购买二手房的时候能够用到。

税是买方交还是卖方交？

二手房交易中涉及三大税种，分别是增值税、个人所得税和契税(印花税很少只有几块钱，直接忽略不计)。其中增值税，个人所得税按法理由卖方(上家)缴纳，只有契税由买方(下家)缴纳。

但在很多地方的二手房交易中，卖家关注的是价格，会将实际的付款义务转嫁给买家。但是，即使卖方单独纳税，他仍然可以转嫁税收，例如，通过提高房屋单价。

所以，重点不在于谁交税，而在于能不能节税或者尽可能少交税，这将考验大家的选房能力。当然，只有先了解政策，才能保证不被中介忽悠去买高税的房子，我们还不清楚。

增值税和附加

为什么先说增值税？因为增值税是价外税，所以在计算其他两项税的时候需要从房产交易价格中扣除。至于价外税涉及什么税法概念，不是我们讨论的重点。你需要做的就是知道如何计算它。

在谈二手房交易的税务问题时，首先要和你说清楚地域问题。由于我国四大一线城市北上广深在经济上遥遥领先于其他地区，当地房价也遥遥领先。

所以对于这四个地区，国家出台了比较特殊的税收政策。没错，就是为了你们的高房价和更严格的税收政策。在下面的文章中，我会分别讲解北上广深等地区。

其他地区对于购房分类只讲首套房、二套房、二套房及以上。除了套数，贝尚广深还关注房子是普通房还是非普通房。

四个一线城市对一般住房和非一般住房的划分标准不同，但基本原则是所有总价高、面积大的住房基本都是非一般住房。毕竟一线城市能买得起房子的人就那么几个，能买得起大面积高单价的人就更少了。这样的房子可能不是普通人住的。

(1) 增值税其他地区二手房交易政策

如果上一家买房持有满两年(以下简称满2年或满5年)再出售，则不需要交钱增值税。

该笔交易未满2年:增值税按合同价全额补交，计算公式=合同价/(1+5%)*5.3%。

由于增值税的缴纳会伴随城建税和教育费附加的缴纳，税率会有小数点，不同城市小数点不一样，有的是5.3%，有的是5.6%。这里统一用5.3%，0.3%差别不大。

(2)北上广深二手房交易增值税政策

普通住宅，2年不用交增值税；不足2年的按合同总价计算，公式=合同总价/(1+5%)*5.3%。

非普通住宅，2年不用交。增值税根据本次出售与上次购买的差价计算，公式=(合同价-上次购买价)/(1+5%)* 5.3%；不足2年的按合同总价计算，公式=合同总价/(1+5%)*5.3%。

(3)举例说明。

我用广深(上海)的政策给你举个例子。

和小明二手房签约。小张是卖家，小明是买家。合同价格420万元。

形容词（adjective的缩写）这套房子是小张三年前买的，当时花了260万。

如果房屋位于上海内环内，为普通房屋，本次二手房交易免增值税；

如果房子位于内环外，则为非普通房子。本次交易支付增值税及附加= (4.2-2.6万)/(1+5%)* 5.3% = 8.07万元。

B.这套房子是小张一年半前买的。

普通房和非普通房都要交增值税及附加= 420万/(1+5%)* 5.3% = 21.2万元。

(4)部分城市政策变化

大家可以看到，在上海交易不到2年的二手房增值税是很高的。我现在用的还是一套总价420万的房子，在上海算是“便宜”产品了。一套总价800万二手房的三居室，增值税及附加费用最高为40.38万元。

与此同时，为了调控楼市，近日，多个城市将增值税中的2年政策调整为5年政策。比如上海和深圳。那么，在上面的例子中，无论哪种情况增值税和附加费用都全额支付，即21.2万元。

个人所得税

房产交易的个人所得税不同于前一阶段网上热议的个人所得税的最终汇算清缴。汇算清缴是指个税中的综合所得，如工资薪金、劳务报酬和其他所得，而房地产交易的个税属于财产转让所得，不计入综合所得，一次计算。

(1)其他地区交易的个人所得税政策二手房

各地税收政策不同，但基本上是两种方式计算。

一是根据两次交易的差价计算，公式=(本次交易的合同价-上次交易价-本次支付增值税)*20%=(两次交易的差价-本次增值税)*20%

二是全额支付，公式=(本次交易的合同价款-本次支付的增值税)×1%。

大部分地区可以自由选择按照哪种方法计算，少数地区只能遵循第一种方法。

(2)贝尚广深二手房交易的个人所得税政策

四个一线城市也不一样。这里我来介绍一下上海的政策。上海可以选择全额纳税或者差额纳税。

普通住宅，差额纳税公式=(本次交易合同价-上次交易价-本次缴纳的增值税)* 20% =(两次交易的差额-本次增值税)* 20%；全额缴税公式=(本次交易合同价格-增值税本次支付)* 1%。

对于非普通住宅，差额公式相同；全额缴税公式=(本次交易合同价格-增值税本次支付)* 2%。没错，税率高1%。

(3)免税政策

二手房交易免税政策全国都是一样的，也就是人们常说的“满五年的唯一”。五年过去了，我不再解释了。从上面可以看出，“唯一”是指卖家出售自己名下唯一的一套房子。这也是顶替人员会选择先卖房再买房的原因之一。为了满足“唯一”条件，省了个税。

(4)举例说明。

效仿上例，以上海政策为例。和小明二手房签约。小张是卖家，小明是买家。合同价格420万元。小张当年买这套房子花了260万。

形容词（adjective的缩写）房子是普通住宅，五年后不用交增值税(按最新政策)

差额纳税计算结果=(420万-260万-0) * 20% = 32万元；全额缴税的计算结果=(420万-0)* 1% = 4.2万元。选择全额纳税方式，承担税款42000元。

B.房子是普通住宅，五年内要交增值税21.2万。

差额纳税计算结果=(420万-260万-21.2)* 20% = 27.76万元；全额缴税的计算结果=(420万-21.2)* 1% = 3.99万元。选择全额纳税方式，承担税款3.99万元。

碳（carbon的缩写）房子是非普通住宅，五年后交人民币增值税80700。

差额纳税计算结果=(420万-260万-8.07)* 20% = 30.39万元；全额缴税的计算结果=(420万-8.07)* 2% = 8.24万元。选择全额纳税方式，承担税款8.24万元。

D.房子为非普通住宅，未满五年需缴纳增值税21.2万元。

差额纳税计算结果=(420万-260万-21.2)* 20% = 27.76万元；全额缴税的计算结果=(420万-21.2)* 2% = 7.98万元。选择全额纳税方式，承担税款79800元。

对了，无论如何，全额缴税比差额缴税更划算。这是因为大部分城市房价涨幅较高。如果某个地方的房价几年几乎没涨，就算房价跌了也不需要交个税(因为没有收入，所以算差价更划算.....).

契税

最后说说契税，这是唯一一个完全不能减免的税种。只要买卖二手房，不管房子在哪里，也不管房子是超过两个还是超过五个，都要交。最多就是税率的问题。

公式是一样的，就是(合同价格-增值税)*契税税率，唯一不同的是契税税率。

(1)其他地区的交易契税政策二手房

购买首套住房且建筑面积小于90平方米的，契税税率为1%；90平方米以上的契税税率为1.5%。

购买面积超过90平方米的二套房，契税税率为1%；90平方米以上为2%。

购买三套(部分地区不限购)及以上，契税税率为3%。

(2)贝尚广深二手房交易契税政策

购买首套住房且建筑面积小于90平方米的，契税税率为1%；90平方米以上的契税税率为1.5%。

购买二套房及以上，无论面积大小，均为3%。

(3)举例说明。

用上面的例子继续讨论。和小明二手房签约。小张是卖家，小明是买家。合同价格420万元。小张当年买这套房子花了260万。

由于支付哪套房、面积和增值税等多种因素，情况多达12种。这里不一一计算了，举几个缴纳契税比较高的情况。

形容词（adjective的缩写）买了第二套房，增值税交了8.07万。

契税=(460万-8.07万元)* 3% = 13.55万元

B.第二套房购买，增值税支付21.2万。

契税=(460万-21.2万)* 3% = 13.16万元

摘要

以上给大家详细介绍了二手房买卖中的主要税种，篇幅相当长。感谢您在此阅读。

以上述例子为例，考虑纳税金额最大的情况，即小明花420万元购买二手房属于二套房非普通住房且两次交易间隔不到五年。

人民币增值税21.2万，个人所得税7.98万，契税13.16万，合计42.34万元。在上海买一套二手房交的税已经可以在三四线城市买房了。这还是在买的房子总价只有420万的情况下。买一套800万的房子，最多缴税需要78.36万。

有朋友说可以故意做低合同价避税。低一点也可以，但是税务局会根据周边房屋的交易价格给一个最低核价。如果合同价格高于核定价，则按照合同价格计算税款，否则，按照核定价计算税款。

所以，为了节税，在哪里买房，尽量找交易满五年的房子。

以上纯属个人观点。请关注并喜欢@王五说你的支持是对原创最好的鼓励！

总结:以上内容是对二手房增值税如何满两年的详细介绍，以及二手房交易需要交多少税。文章部分内容转载自网络，希望对你了解二手房增值税是如何计算的有所帮助和参考。