城市房地产开发经营管理条例2021,记者调查：商品房预售制度该何去何从

导读：城市房地产开发运营管理条例2021，记者调查:商品房预售制度应为何去何从还有一个月，在北京工作的张雯(化名)即将拿到自己新房的钥匙。她等这套房子已经等了两年多了。“我买了

城市房地产开发运营管理条例2021，记者调查:商品房预售制度应为何去何从

还有一个月，在北京工作的张雯(化名)即将拿到自己新房的钥匙。她等这套房子已经等了两年多了。“我买了一套期房。虽然两年后我交房了，但相比同地段同面积的准现房，房款少了30多万，感觉挺划算的。”她说。

《法治日报》记者近日走访了北京多家房产中介和销售人员，了解到他们在售的楼盘大多是期房，只有少数是现房和准现房。

据了解，目前在建的、不能交付使用的、未取得产权证的房屋称为期房。期房销售方式，即商品房预售制度，是我国房地产市场的一项重要制度。

根据法律法规要求，商品房预售需要满足两个条件:一是开发商已取得“四证”，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；二是项目进度达标，即投入开发建设的资金达到项目总投资的25%以上。

最近，社会各界对商品房预售制度进行了热烈的讨论。在一些人看来，预售制度已经不适应当前的经济社会发展阶段，比如对购房者单方面不公平，购房者承担房屋无法交付的风险，呼吁取消；也有人提出，预售制度没有问题，要解决的问题是预售资金的监管。

所以，

应该如何认识商品房预售制度，

如何改革和完善这一制度？

记者采访了多位业内专家。

房价比较低。

减轻买房的经济负担

2009年，张文从北京某大学毕业后，进入一家事业单位工作。经过多年的积累，2020年年中，她决定在北京买房。经过市场调研和实地看房，她根据自身经济条件考虑购买限竞房(限房价、竞地价)商品房。

在对比了北京大兴区的几个限竞房项目后，张文选择了交房时间最晚的楼盘。在她看来，这套房产最大的好处就是总房价便宜，首付总房价的35%，贷款190万，贷款期限25年，每月还款11329元。

和张雯一样，天津市蓟州区居民王海燕(化名)也选择了购买期房，但她买的是第二套房，以改善居住条件。

看房后，她选了一套位于吉州区西环路附近的期房，2023年9月交房。作为工薪族，她没有多少积蓄，只能选择买期房来等待时间，以换取优惠的房价。

“期房比尾房和准现房便宜，购买当天还有优惠。”王海燕说。最终，她以93万的总房价买了一套90多平米的房子，首付约57万，贷款36万，贷款期限9年，每月还款约4800元。

在张文和王海燕看来，商品房预售制度对于购房者来说有一定的积极意义，因为购买期房可以为他们省下不少钱。至于可能存在的风险，他们并没有多想。

预售制度不足。

导致很多问题。

商品房预售制度已经建立了近30年。

1994年7月，《城市房地产管理法》审议通过，确立了商品房预售制度，原则规定了预售条件和监督。2007年8月、2009年8月、2019年8月，该法进行了三次修改。现行《城市房地产管理法》明确，商品房预售所得款项必须用于相关工程建设。

为实行商品房预售制度，原建设部于1994年11月发布了《城市商品房预售管理办法》，并于2001年8月和2004年7月进行了修订。

受访专家一致认为，商品房预售制度对房地产开发和城镇化起到了积极的推动作用，但随着房地产市场的完善，商品房预售制度的不足也逐渐凸显。

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，商品房预售制度有其合理性。在预售制度下，预售价格往往比购买现房便宜，这使得很多购房者在房价相对较低的情况下买到了心仪的房子。预售制度为开发商提供了一种低成本的融资方式，也在一定程度上有利于房价的稳定。

北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，商品房预售制度解决了房地产开发企业资金不足等一些问题，有助于推动城镇化进程。

“但预售制在一定程度上也导致房地产开发企业门槛低，对其资金、实力、技术要求不高。此外，现行的城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法等。，在预售条件、商品房预售资金监管、交易市场规范管理等方面都不完善，无法得到充分保障。孟丽娜说。

实践中，部分房地产开发企业预售时未完全履行规划设计承诺，购房人收房后发现各类房屋质量问题，抵押权人支付全款后拒绝解除抵押，因此无法领证。

在从事房地产法律服务15年的北京德恒(苏州)律师事务所高级合伙人孙看来，商品房预售制度的目的原本是为了解决房地产企业的开发资金问题。这一制度在建立初期确实促进了中国房地产业的发展和城市商品房的建设。商品房预售客观上也可以看作是开发商的一种融资方式。

“目前，商品房预售制度的金融属性越来越强，而相应的配套监管措施没有建立或得到很好的落实，导致出现了很多问题。”孙说，目前，商品房预售制度中存在的主要问题是缺乏对预售资金的监管。一些地方对预售资金监管不严，可能被开发商挪用，导致商品房后续建设停滞不前。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹分析，期房销售中，一般要求业主在预订一定期限内交足首付，并开始申请贷款支付余款。贷款放出来后，还房贷的本息，相当于购买拍卖后要求全款。这接近于“集资建房”的升级版，主要是筹集建设资金，利用购房者的个人信用，在开发环节增加杠杆融资。各种风险主要由买家承担。

“在现行预售制度下，购房者至少面临延期交房和烂尾风险，即开发商可能将购房资金挪作他用进行滚动开发，而部分地方政府监管部门权力有限难以实现有效监管，导致延期交房和烂尾风险加大，不利于市场健康发展。”邹对说:

改革和完善预售制度

有条件的推售系统

一方面，它有积极的意义，另一方面，它充满了风险。我国商品房预售制度应该是什么何去何从？

有专家建议，取消商品房预售制度，直接实行现房销售。原因是:预售制度下，买家几乎承担了所有商品不发货的风险；从行业角度看，预售制度帮助部分房企过度借贷，高杠杆扩张，容易导致资金链断裂、项目搁置等一系列风险；从财务角度看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企遭遇市场波动或经营不善，将面临巨大的坏账压力。

也有专家建议，取消现行预售制度，可以提高开发商自有资金比例，降低银行贷款风险；可以抑制房地产市场的过度投资，挤压由此产生的经济泡沫。

有专家认为，现行商品房预售制度导致一些问题，主要是资金监管问题。直接取消商品房预售制度并不是最好的选择，而是从保护购房者权益的角度对这一制度进行改革和完善。

“预售制度没有问题，不应该取消。但是，防患于未然是必要的。希望有关部门针对延期交房的贷款情况及时出台相应的法律和政策。因开发商原因不能按期交房的，开发商应偿还贷款直至交房；如果房子还没交付，所有贷款都由开发商承担。”赵秀池说。

在邹看来，当前，“房住不炒”已经成为住房政策的基本出发点和共识，各地各部门都在积极构建和完善房地产市场长效机制。新形势下，推进预售制度改革，有利于“房住不炒”战略的实施，更有利于完善销售制度，保护购房人的合法权益。是建立和完善住房市场长效机制的重要内容。

他认为，由于中国住房市场发展不平衡，预售制度改革需要因地制宜、稳步推进，而不是一刀切。有条件的城市可以推动现售，同时探索房地产开发的替代融资渠道，比如政府土地信贷支持。

“对于不具备推动现售能力的城市，仍然可以进行预售，同时推进关键环节的改革，让期房预售逐步接近成熟市场的预约或分期预售，购房者的权益将得到更有效的保护。”邹对说:

就具体措施而言，他建议:推进预售资金监管由行政监管向市场化监管转变，由市场化监管机构提供监管并承担连带责任；从保证按期收房入手，进一步提高预售门槛，包括设置交房时间上限，提高资金投入比例并明确具体投资方向，要求开发企业为按期交房提供可靠的第三方担保；改变买卖双方的不平等地位，比如降低交房前的付款比例，延长付款期限，提供交房前毁约的渠道，降低买家的风险。

孟丽娜提出，本着中央“房住不炒”的精神，从维护交易公平的角度出发，管理部门应继续完善商品房预售制度，提高预售许可条件，加强预售资金监管、保险制度等，从而从立法上保护购房人的物权期待权，充分考虑抵押贷款模式下各方权利义务的平衡；条件成熟时实行商品房现售制度。

出台资金监管措施。

调整购房付款方式

孙认为，在商品房预售制度将继续存在的现实背景下，可以从以下四个方面进行调整和完善。

加快制定国家层面的城市商品房预售资金监管办法。2022年1月29日，住建部、人民银行、银监会联合发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》，但该意见只是一个规范性文件。虽然有一定的指导作用，但效力水平较低。鉴于房地产行业对民生的重大影响，商品房预售资金监管制度作为《城市商品房预售管理办法》的配套制度，仍应通过部门规章等立法形式予以明确，以形成全国各地商品房预售资金监管的统一上位监管体系，为全国各地预售资金监管提供统一的参照和标准。在弥补监管不足的同时，要纠正过度监管，以立法形式明确监管主体，规范预售资金监管全过程。明确预售资金的支付和支出机制，实现专款专用；界定开发企业的违法行为，确定处罚标准和范围。

加快修订《城市商品房预售管理办法》，提高商品房预售门槛。比如增加开发建设资金投入在工程建设总投资中的比例(现为25%)或者增加工程形象进度的相关规定等。，从而提高行业内开发企业的整体素质；可以考虑设立商品房预售履约担保机制和预售项目信息披露机制，避免信息不透明、不对称造成购房者损失。

落实相关单位或部门的监管责任，强化政府在预售资金监管中的作用。明确银行在预售资金支付和支出中的责任，对违规银行进行一定期限内的行业禁入等处罚；协调各单位、各部门建立统一的交易监管平台，实现各方信息资源共享，使监管主体实时掌握预售资金的收付情况，及时查处擅自提取监管资金等违法行为。

“建议调整购房付款方式。将现有模式改为购房者根据项目进度分期付款的模式，即在项目投资额或项目形象进度达到一定标准后，根据购房合同约定的项目进度分期支付购房款；对于申请银行贷款的购房者，后续按揭贷款将由银行根据购房合同约定的项目进度逐步发放。”孙对说:

作者|法治日报全媒体记者陈雷

来源:法治日报

总结:以上内容为城市房地产开发管理管理条例2021年详细介绍，记者调查:商品房预售制度应为何去何从。文章内容部分转载自网络，希望对你了解城市房地产开发管理管理条例有所帮助和参考。