上海房产律师事务所咨询电话号码,申房普法

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上海房产律师事务所咨询电话号码，申请房源普及。

房普法专栏，帮助您掌握更多法律知识，欢迎您踊跃评论。

发问者

前段时间买房，因为预算本来就有限，中介费又太贵，所以最后还是直接去我家交易了。现在中介知道了这件事，让我交中介费。但是中介只是给我看了房子，其他的都是我们自己做的。律师，请问我需要支付代理费吗？

律师回答

《民法典》第965条规定，委托人接受居间人的服务后，利用居间人提供的交易机会或者媒介服务，绕过居间人直接订立合同的，应当向居间人支付报酬。也就是二手房买卖“跳楼”，需要交中介费。委托人构成“跳单”行为的，应当向中介支付报酬。至于报酬的性质，属于委托人应当承担的违约责任。此外，在中介公司与客户签订的中介合同中，通常会有禁止“跳单”的相关条款，规定“跳单”的违约责任。没有约定的，按照上述规定办理，即委托人应当向中介人支付报酬。至于付款的多少，可以根据中介提供的服务程度来判断。

至于二手房买卖中的“跳单”行为，不仅会使中介的努力得不到回报，还会增加房产交易的风险，如房屋产权、资金安全、物业纠纷等潜在风险，可能造成“既有房又有房空着”的交易局面。因此，《民法典》将“跳单”行为上升到法律层面，使消费者能够通过中介公司获得服务和维权。同时也要求消费者秉持诚信原则，信守合同，严格遵守。

发问者

你好，律师，我目前要卖一套房子。房子里还有租客，租约还有两年就到期了。我们的租赁合同里有违约的约定。请问我的律师，如果我愿意支付违约金，那么我提前退租的时候是否要征得租客的同意？另外，如果有买家愿意买我的房子，我可以自动转租吗，还是需要租客同意？

律师回答

合同的解除分为约定解除和法定解除。如果你同意租客，当然可以解除合同。或者承租人违约，你也可以基于合同约定的解除事由的发生，提出解除合同。但如果你只是想卖房，租客不同意，即使你愿意承担违约责任，你也无权解除合同。

当然，这并不意味着房子里有租客就不能卖。《民法典》明确规定，承租人根据租赁合同占有期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。也就是说，在租赁期内，你将房屋出售，并不影响租赁合同的履行。即“买卖不破租赁”。需要注意的是，你在出售出租屋时，一定要在出售前的合理期限内告知租客，因为同等条件下租客有优先购买权。但是，除非共有人行使房屋优先购买权，或者你将房屋出售给近亲属。如果承租人在您按照上述规定履行通知义务后十五日内未明确购买，则视为承租人放弃优先购买权。通知建议你以书面信件的形式发送，确保租客已经签收并知晓。

发问者

前段时间买了一套二手房，交钱过户的时候中介告诉我，因为家里欠别人钱，房子被法院查封了。问题是我已经付了房款。我该怎么办，律师？

律师回答

根据法律规定，被执行人将需要办理转移登记的财产全部出售给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际拥有该财产，但尚未办理财产转移登记手续的，人民法院可以查封、扣押或者冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理转移登记手续的，第三人没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

法院查封卖方房屋时，你全额支付了房款，办理过户手续不存在过错。可以向执行法院提出执行异议，要求查封法院解封房屋。解封后可以要求卖方继续履行合同，办理过户手续。

这里补充一下，作为一种行政措施，房屋查封是有一定期限的。在房屋买卖合同有效的前提下，购房后房屋被人民法院查封的，可以要求出卖人在查封解除后履行房屋过户的合同义务。买受人希望继续履行合同并取得房屋所有权的，可以与查封法院协商，买受人或者出卖人可以提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可以继续履行房屋买卖合同，买受人可以请求办理房屋过户手续。如果解除查封的担保是由买方自己提供的，它可以向卖方追偿。

法院的查封可能是一个漫长的过程，房产很可能被案外人申请执行。为了避免损失的扩大，可以以出卖人违约、合同目的不能实现为由行使解除合同的权利，要求出卖人返还购房款，并依据合同约定或者法律规定要求出卖人承担违约责任。建议大家可以根据自己的实际需求来选择。

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