租赁合同司法解释,最高法院：房屋租赁合同纠纷裁判规则22条

导读：租赁合同司法解释，最高法院:房屋租赁合同第二十二条纠纷裁判1.合同约定的预租物业未取得建设工程规划许可证的，应认定预租合同无效——浙江银泰投资有限公司诉包头中冶置业有

租赁合同司法解释，最高法院:房屋租赁合同第二十二条纠纷裁判

1.合同约定的预租物业未取得建设工程规划许可证的，应认定预租合同无效——浙江银泰投资有限公司诉包头中冶置业有限公司合同纠纷案

本案要旨:双方对不存在或尚未竣工的房屋签订的租赁合同为房屋预租赁合同。现有的法律、行政法规和司法解释对房屋预租合同没有专门的规定。在这种情况下，可以参照房屋租赁的相关规定认定相关问题。合同约定的预租物业未取得建设工程规划许可证的，预租合同应当认定无效。

来源:民事审判指导和参考。通用系列71(2017年3月)

2.不定期房屋租赁合同承租人享有与固定房屋租赁合同承租人同等的优先购买权，侵犯承租人优先购买权的，应当承担相应的赔偿责任——诉韩、、邵房屋租赁合同纠纷

本案要旨:定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的承租人享有同等的优先购买权。承租人侵犯优先购买权造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。如果侵犯了优先购买权，承租人的损失就是购买租赁房屋的机会收益，其经济损失的数额应综合考虑房屋的实际交易价格与承租人知道或应当知道优先购买权被侵犯时房屋的市场价格的差价、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如果参与购买形成竞价的可能性等因素确定。

案例编号(2016)鲁01民段第4094号

资料来源:人民法院案例选编。通用系列第124期(2018年6月)

3.租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应当确认租赁合同无效——CCCC海西投资有限公司诉上海植雅实业有限公司、中国人民解放军第93792部队等房屋租赁合同案纠纷

本案要点:房屋租赁合同纠纷中，根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释纠纷第二条的规定，租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应当确认租赁合同无效。合同无效后，根据《合同法》第五十八条的规定，承租人应当承担返还租赁物的义务。但如果承租人与出租人之间只有形式上的交接，承租人从未实际占有和使用过租赁物，租赁物已被其他主体占有和使用，出租人对此心知肚明，则不应判定承租人负有返还租赁物的义务。

案例编号:(2014)一中民初字第7988号

资料来源:人民法院案例选编。通用系列第121期(2018年3月)

4.在有明确租赁目的的长期租赁合同中，如约定一方在租赁期限届满前解除合同应提前通知对方并支付违约金，该条款属于违约条款，而非任意解除权条款——联丰(厦门)房地产开发有限公司诉罗华荣房屋租赁合同纠纷

本案要旨:租赁合同中约定，租赁期限届满前一方单方解除合同的，应当提前通知对方，并支付违约金。该条款是否视为赋予一方当事人任意解除权，应根据履行的初衷、违约责任的具体约定等客观条件具体分析。如果是长期租赁，租赁目的明确，则应认定该条款应为合同履行中违约责任的约定，而不是赋予双方任意解除合同的权利。

案例编号(2016)民02钟敏字第3323号

资料来源:人民法院案例选编。普通系列第115期(2017年9月)

5.法院应当根据合同履行的事实、日常经验和规则、市场交易主体的行为习惯来判断合同当事人之间是否存在恶意串通——宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社诉宁波市北仑新盛达橱柜厂与宁波博森汽配工贸有限公司房屋租赁合同纠纷案。

本案要点:第三人主张双方签订的合同存在损害其利益的事实，应当认定合同无效的，由第三人承担举证责任。人民法院应当根据合同签订后的履行事实、日常生活经验的规则、市场交易主体的行为习惯，判断合同当事人之间是否存在恶意串通，以此确定合同的效力。

案例编号:(2015)浙民审字第2999号

资料来源:人民法院案例选编。普通系列第110期(2017年4月)

6.在建工程承租人不得以房屋未竣工备案为由主张房屋交付不达标，要求解除合同——诉廖房屋租赁合同纠纷案

本案要点:消防记录包括设计记录和竣工记录，竣工记录可以在装修完成后，投入使用前一起进行。在建工程承租人不得以房屋未竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。

案例编号(2014)夏敏终字第2883号

资料来源:人民法院案例选编。通用系列94(2015年4月)

7.公房原承租人在租赁期间死亡的，在同一地点共同居住并随户籍居住两年以上的家庭成员可以申请房屋租赁转让——王树生诉张杰、第三人天津宗教房地产公司纠纷案。

本案要旨:公房承租人在租赁期间死亡的，其共同居住且随户籍居住满两年以上的家庭成员，可以申请房屋租赁转移。只有在家庭成员同意的情况下，才能按照配偶、子女和其他亲属的顺序转让住房租赁；对申请房屋租赁过户不能达成协议的，法院可以根据案件具体情况，认定某一家庭成员享有租赁权，但需要对其他家庭成员给予适当的经济补偿。夫妻双方难以确认公物出租权的，由主张权利的一方承担举证责任。如果当事人拿不出有力证据，人民法院也无法核实，可以参照《最高人民法院人民法院关于办理离婚案件财产分割的若干具体意见》第七条的规定，夫妻共同享有租赁权。

案例编号(2012)钟敏钟艺字第555号

资料来源:人民法院案例选编。87系列(2014年1月)

8.租赁合同中的“同时租赁终止”条款是关于合同终止的约定——宁波市鄞州永南服饰有限公司诉宁波市鄞州万家工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷

本案要旨:租赁期限相同的两个合同主体，不一定成为履行约定条款的共同体。根据合同相对性原则，应判断三个主体之间签订的两个合同是独立合同还是具有一定关系的三方合同。“同时租赁和终止”条款实际上是一种合同终止的约定。一个合同的提前解除导致另一个合同的解除条件的达成，有解除权的一方有权行使合同的解除权。

案例编号(2012)浙永民重耳字第221号

资料来源:人民法院案例选编。通用系列86(2013年4月)

9.侵犯承租人优先购买权的，按照争议发生时房屋的市场价格与实际销售价格的差额确定赔偿金额——上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要点:出租人侵犯承租人优先购买权的，应当承担赔偿责任。承租人请求损害赔偿时，应以争议房屋的市场价格与房屋实际销售价格的差额为赔偿基准。

案例编号(2009)杨民司(民)子楚第3177号

资料来源:人民法院案例选编。通用系列82(2012年4月)

10.违法建筑租赁合同无效，免租期内不得支付占用费——扬州福尔易塑胶有限公司与扬州新智酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要旨:我国法律对违章建筑租赁合同的效力作出了否定的评价，但合同中关于处分违章建筑占有利益的约定，尤其是免租期的约定，是出租人在意思自治范围内对自己权利的处分，在确定缴纳占用费的起止期间时仍应参照适用。以违法建筑物为标的物订立租赁合同的，出租人不得因其违法行为或者自身过错而从中受益，善意合同对方也不得承担超出其预期的任何义务。因此，合同无效后，出租人要求支付免租期占用费的诉讼请求，法院不予支持。

案例编号(2016)苏10民段第2821号

来源:人民司法案例，2018年11月

11.一方违约，另一方对违反本合同的担保义务有过错的，双方共同承担由此产生的风险和损失——江苏溧水民丰村镇银行股份有限公司诉南京嘉科智科技实业有限公司房屋租赁合同纠纷。

本案要旨:当事人既要正确履行合同债务，又要基于诚实信用原则的要求，在必要的限度内协助对方履行债务。根据合同正义原则的要求，应当合理分配合同的附随义务。一方违约，另一方对违反本合同的附随义务有过错的，由此产生的风险和损失由双方共同承担。

案例编号(2016)苏01民段第8733号

来源:人民司法案例2018.5

12.约定的违约金过高高于造成的损失的，主张过高损失的一方应当承担举证责任——林玉东诉漳浦金浦医院房屋租赁合同纠纷

本案要旨:合同法关于违约金的规定，重点在于违约金的赔偿，同时有限度地承认违约金的惩罚性。约定的违约金过分高于造成的损失的，主张过分高于损失的一方应当承担举证责任，并可以请求人民法院或者仲裁机构作出适当减少的合理调整。对于货币支付违约金调整幅度过大的，宜在年利率24%再30%的基础上适当降低。

案例编号(2015)张敏终字第1651号

来源:人民司法案例2017.2

13.合同相对人明知发起人是公司创始人而以个人名义签订合同，应对公司承担责任——集团成都房地产开发有限公司诉张与成都时代经典餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要点:公司发起人以个人名义签订成立公司的合同。合同相对人是否有权主张发起人或公司的责任，取决于其在签订合同时是否知道发起人签订了设立公司的合同。如果合同相对人在签订合同时就知道这种情况，且公司成立后实际享有合同权利并履行合同义务，则合同相对人没有选择权，公司应对合同相对人负责。

案例编号(2015)川钟敏字第579号

来源:人民司法案例，2016年5月

14.承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损坏的，应赔偿出租人租赁物的损失——王诉江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷

本案要点:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损坏的，应当赔偿出租人租赁物的损失。承租人违约造成租赁物毁损，影响出租人正常对外租赁租赁物的，承租人应当赔偿出租人相应的租金损失，但出租人因自身原因造成租金损失扩大的，应当承担相应的无利益，即出租人的赔偿权利范围由《合同法》第一百一十九条规定的减损规则调整。

案例编号(2014)易信闽子楚第0424号

来源:人民司法案例2015.24

15.特殊身份关系可以排除优先购买权的行使——上海邓曼实业有限公司诉上海李迪房地产有限公司房屋租赁合同纠纷案

本案要点:优先购买权是合法的。在赋予承租人优先购买权的同时，也应当保护出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。如果出租人基于特殊身份关系以低于市场价的价格出售租赁房屋，但离开了特殊身份关系，出租人不愿意出售房屋。此时承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。

案例编号:(2015)胡艺钟敏二(民)字第98号。

来源:人民司法案例2015.22

16.破产清算组可以收回职工居住的非住宅公房——重庆磷肥厂清算组诉李永玲房屋租赁合同纠纷。

本案要旨:企业破产清算时，职工居住的公有住房应按房改政策出售给职工。对于企业临时安排给职工居住的非住宅办公楼，虽然具有保障职工居住权的功能，但由于不具备房改条件，破产清算组可以收回房屋自行处置，职工无权按照房改政策购买。

案例编号(2013)吴语钟发钟敏字第02817号

来源:人民司法案例2015.20

17.因征收而解除租赁合同，承租人无权分割补偿——重庆市江津区展硕威贸易有限公司诉廖祖兴租赁合同纠纷

本案要旨:租赁合同履行期间，租赁房屋被国家征收，征收补偿的对象是房屋所有权人，承租人不是征收补偿的对象。承租人因租赁房屋被征收而主张与出租人分割补偿款的，人民法院不能以征收补偿项目的名义确定具体补偿款是否按照征收补偿协议给予承租人的，应当根据双方合同约定和合同法的基本原则及相关规定，按照租赁合同纠纷 裁判支付。

案例编号(2014)吴语钟发钟敏字第00785号

来源:人民司法案例，2015年8月

18.农村违章建筑租赁合同无效收益权受保护——王昌平、田喜海违章建筑租赁合同上诉案纠纷

本案要旨:用地单位租赁农村集体经济组织的土地，未缴纳税费、履行土地复垦义务，建造违法建筑出租给第三人的，房屋租赁合同无效。但基于诚实信用原则，为维护交易稳定，实现社会资源的有效配置，用地单位对违法建筑的占有权利受法律保护，承租人也应支付占用费。

案例编号(2013)吴语钟发钟敏字第02602号

来源:人民司法案例2014年10月

19.因出租人原因解除房屋租赁合同的，仍应按附属物的实际残值向承租人支付附属物的残值补偿款——成都友高投资有限公司诉成都大业国际投资有限公司、成都大业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷。

本案要旨:出租人违反先合同义务，租赁合同仍有有效空间。出租人因缔约过失不能继续履行合同义务的，承租人主张承担违约责任的，应予支持。房屋租赁合同因出租人原因解除后，对附着装修残值的补偿仍应基于合同相对性原则，无论该装修是否附着于转租人，均应以实际装修残值补偿承租人。

案例编号(2014)川钟敏字第555号

来源:人民司法案例2015年10月

20.承租人违约将房屋交付他人使用，出租人强行收回租赁物，给承租人造成损失的。这种自助行为不是自我救济——上海真维斯服饰有限公司与魏长元租赁合同纠纷上诉案。

本案要点:承租人违反合同约定，未经同意将租赁房屋使用给他人的，出租人应当依据法律规定或者合同约定行使权利救济。出租人强行收回租赁物，造成承租人财产损失时，其自助行为不应认定为自助行为，应当承担赔偿责任。

案例编号(2011)浙行民载字第11号

来源:人民司法案例2013.24

21.以将来可能发生的某些事情作为解除租赁的条件，视为对租赁期限作出了明确约定——严某、李某等人房屋租赁纠纷上诉案。

本案要旨:建立不定期租赁制度是为了防止租赁关系处于不确定状态，导致当事人利益受损，从而赋予合同当事人随时解除的权利。在审判实践中，合同当事人以将来能够发生的事实作为租赁关系终止的条件时，应当视为双方对租赁期限给予了明确的约定。

案例编号(2013)胡艺钟敏二(民)字第249号

来源:人民司法案例2013.20

22.未经消防验收订立的房屋租赁合同相对无效，更正后可认定有效——赵军会诉浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷

本案要旨:依据合同法理论和相关立法精神，依法必须经公安消防机构验收的房屋，未经消防验收而订立的房屋租赁合同，因违反了标的物需要确定、可能、合法的合同效力要件的规定，应认定为相对无效。但在一审法院辩论结束前，通过了消防验收，租赁标的物符合法律规定，无效合同经补正后生效，其效力具有溯及力，自合同成立时生效。

案例编号(2011)浙行民终字第114号

来源:人民司法案例2012.16

转自:民事法律参考

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总结:以上内容是对租赁合同司法解释的详细介绍，最高法院:房屋租赁合同第二十二条规则纠纷裁判。文章部分内容转载自网络。希望对你理解租赁合同司法解释有所帮助和价值。