不良资产包是什么意思,资产管理公司入场

导读：不良资产包是什么意思？资产管理公司入场“我已经成功启动了上次看的房子。”近日，在京工作的杨子兴奋地将这一消息发给好友王敏，王敏恰好在8月22日央行下调贷款市场5年期以上报

不良资产包是什么意思？资产管理公司入场

“我已经成功启动了上次看的房子。”近日，在京工作的杨子兴奋地将这一消息发给好友王敏，王敏恰好在8月22日央行下调贷款市场5年期以上报价利率(LPR)后贷款。

扬子卖房不是心血来潮。对于一直租房的他来说，买房是刚需。所以疫情不严重的时候，他会抽时间通过中介找到心仪的房子。8月份，购房者明显增多。最近他看的一些优质小区的房子，不到一周就卖光了，这在上半年几乎没遇到过。

不仅在北京，在南京，一家房产中介的工作人员也有同感。最近来店里咨询买房的客户比上半年明显增多。几乎每天都有客人要求看房。“虽然还没有回到前几年买房的热闹场面，但至少现在已经有了成交量。”这与上半年的冷清形成鲜明对比。

从去年下半年开始，一些房地产企业陷入债务危机，很多楼盘倒闭。今年3月，部分银行和AMC(资产管理公司，即资产管理公司)发行了数百亿金融债券，募集资金专门用于收购优质房地产项目。一场针对房地产市场的拯救行动开始了。而AMC已经成为中坚力量。

多位受访的业内人士普遍认为，楼市回暖不可能一蹴而就。目前很多地方都在不遗余力的化解楼市前期积累的风险。预计“担保交付财产”的风险将很快明朗，其对金融市场的影响总体可控。

资产管理公司进入“拯救计划”

房地产市场正在经历一场前所未有的“攻坚战”来摆脱困境。一向低调的bad 资产管理公司(AMC)屡屡被推到台前，成为这场地产纾困的中坚力量。

据新京报贝壳财经记者不完全统计，今年以来，长城、信达、华融、东方资产等全国性AMC，以及河南资产、江苏资产、浙商资管、国厚资产等多家地方性AMC纷纷入市，参与和化解房地产风险项目。

8月以来，AMC对房企的纾困加速，多家AMC纾困房企的合作见诸报端。

8月10日，中南集团宣布与江苏资产管理 Limited 公司签订党建与业务合作协议，设立20亿元发展基金。8月5日，中国华融发布公告称公司近日与阳光集团签署了关于以工代赈重组的框架协议，并召开了以工代赈战略合作会议。8月2日，招商蛇口与招商平安资产拟在优化资源配置、盘活存量资产、缓解房企困境等领域建立战略合作关系，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

现有的合作也取得了进展。长城资产近日披露，今年上半年，公司通过“总对接”和“总分联动”的方式，与12家重点受困房企进行了多轮对接和项目筛选，对受困房企提供的意向救助项目资产进行了深度研判。

中国华融新闻发言人也在8月17日发布的新闻发布会中表示，福建分行公司联手“政府、法院、重组人”，引入产业投资者重组振兴重点民生项目。目前，项目开发建设已全面重启，已交付新房400余套，未来入住1000余户；湖南分行公司通过“资产重组+债务重组+管理层重组”多重手段，为长沙某已停工的大型“商业+住宅”综合体引入重组方，全面推进项目复工。目前已交付500多套房子。

“7月初烂尾楼停贷后，‘包角楼’被放在了最重要的位置。几个AMC前期考察了一些项目，所以最近看起来纾困进度加快了。”一位AMC内部人士对新京报壳财经记者表示，当前房地产救市的主要任务仍然是“救项目”，而不是“救房企”，这一点在本轮救市中保持不变。

中银证券在研报中指出，在化解房企债务风险的过程中，全国四大AMC在过去的周期中更多扮演了“促进债务展期和注资”的角色。但AMC参与此轮的范围和力度将会加大，体现在AMC的参与度增加，援助对象从中小型房企扩大到大型房企。据其测算，中国房地产行业规模不良资产为2.08万亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，AMC目前与各类房企都有实质性的合作，这预示着下半年各类合作将加速推进，对于房企问题的处理和“楼保”的落实将起到积极作用。

AMC纾困“三板斧”

一向低调的AMC公司，如今被市场寄予厚望。将如何让楼市重回健康发展的轨道？严跃进认为，AMC对房地产的纾困，目前主要是以“纾困基金”的形式。AMC之前有过房地产相关项目的纾困经验，纾困不仅给项目带来资金，还能整合各种资源盘活资产。

在“保楼交付”的过程中，AMC首先面临的是“钱从哪里来”和“钱去哪里”的问题。

在资金来源方面，当地一位AMC专业人士表示，除了AMC出资外，根据行业以往的处置经验，可以通过“亲子基金”的形式调动更多的资金。

上述人士透露，AMC可以与某地方政府平台公司等相关方成立“母基金”，为该地区“保底交楼”项目打下基础。对于每个项目，都会设立一个“子基金”，其中包括“母基金”中的部分资金，还会包括参与项目的银行、信托等金融机构的相关资金，作为项目救助的全部资金。这样可以撬动更多的资金去“保本”。

事实上，目前“财产保障”项目已经采用了“母子基金”的形式。日前，郑州发布房地产救助基金设立和运营方案，暂定规模100亿元。文件规定，救助基金作为亲子基金运作，各开发区、区县(市)要根据不同项目，吸引不同类型的社会资本参与子基金的设立。

这个模型的效果还不知道。一些业内人士质疑房地产基金的规模是否足够，是否可以借鉴CDB的统一贷款和还款模式仍不确定。因此，虽然要求地方政府压实责任，但地方政府可能面临“巧妇难为无米之炊”的窘境。

“不过，现在保交建的纾困资金来源更多了。”一位AMC人士告诉新京报壳牌财经记者，他最近正在为几个房地产项目制定“纾困计划”。在咨询各方后，他发现当地政府、城投公司、参与项目的金融机构等。，对“保证楼房交付”持更积极的态度，使其在筹集资金时更为顺畅。

此外，也有消息称，监管层将设立1000亿元的房地产基金，专门解决处于危险中的房地产企业的一些问题。目前，住建部已要求各省住房城乡建设部门统计当地需要房地产资金支持救市的项目名单。然而，该基金最终将如何使用，目前不得而知。

鉴于“钱去哪儿了？”，中部地区一位地方AMC专业人士建议，新增资金应主要用于房地产复工的相关费用，并做好相关资金的监管和使用，确保项目能够再次运行，以完成“保交楼”的任务。

值得注意的是，目前“AMC+代建”的模式越来越多，资源的整合也是AMC化解房地产企业的重要能力之一。

8月8日，信达地产(中国信达的公司)发布公告称，已成功帮助WT集团摆脱流动性危机，并以“共建+资金支持”的方式帮助集团旗下杭州GL项目成功渡过难关，项目提前结束，比约定时间提前三个月达成目标。今年上半年，中国信达以这种方式落地了广州增城海石洲悦和广州南沙月半湾两个项目。据悉，这两个项目此前分别属于新力控股和凯撒，更名后现已复工正常销售。

中银证券分析指出，化解房地产行业风险是一项系统工程。接下来AMC参与纾困的程度会更深，引导房地产资金进入良性循环，为整个行业的纾困赢得时间和空间。AMC有丰富的处理不良资产的经验。收购债务和风险资产后，可以凭借自身的金融牌照整合各种金融资源。也能更好地协调上下游、买卖双方、政府资源，找到高信用度的房企或建筑企业合作，让冒险房企未完成的项目完成后续开发。

救援和自救

一位AMC高管对新京报贝壳财经记者表示，AMC这次对房地产项目的援助与之前的举措不同。在推进“楼宇担保”的过程中，AMC和银行业金融机构并没有以盈利为目的进入。

另有业内人士指出，一方面，在AMC自身不良资产中，房地产行业占比较大，其中有很多房地产项目和企业需要此轮援助。因此，对于一些AMC在此轮中“跑进市场”帮助房地产行业，也有“不得不为”的自救行为。另一方面，一些“烂尾楼”项目情况复杂，很多物业的“未售价值”严重不足，无法支撑市场化机构从中获利。这也是阻碍更多社会资本进入帮助纾困的难点之一。

据了解，AMC在进入某个项目之前，会对其未切割的空地、未出售价值等资产进行评估。这些指标可以预测未来房地产重新运营后的资金流向。随着楼盘重新开始经营，开发商可以重新开业，出售新房(未售出部分)，从而恢复盈利能力，逐步还清历史债务。

另有业内人士表示，可以将未售价值较少的项目和未售价值较多的项目变成一个资产包，未售价值较多的项目的利润可以弥补未售价值较少的项目的损失，从而带动更多的“烂尾楼”风险出清。

在这个过程中，很多AMC行业人士直言，压实各方责任非常重要。无论是地方政府还是房企，都要杜绝“躺着等援助”的思维。地方政府要做好协调，有问题的房地产企业要积极自救。

国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌在2022博鳌房地产论坛上也表示，要分类处理“烂尾楼”问题。对于部分经营良好的房企公司，因自身流动性不足导致的“烂尾楼”问题，应在当地政府和银行协调采取相应约束措施后，及时给予并购融资等流动性支持。

但对于一些违法违规经营的房地产企业，实际已经资不抵债的项目公司，他认为有必要进行接管，进行债权或股权重组，协调银行等第三方市场机构，资产管理 [/K2/]“一个项目，一个方案”。

此外，光大证券金融行业首席分析师王亦丰也指出，在“压实地方政府责任”的同时，相关部门的定位可能集中在两个方面。一是在坚持有借有还的前提下，提供流动性支持；二是统筹兼顾，解决各省(区、市)“保送楼”的不平衡问题，对“保送楼”进行区域和时间上的再平衡。

政策“组合拳”来袭

AMC无疑成为了这场房地产救市战役中的“扛把子”，但单靠AMC显然是不够的。最近房地产政策从需求、建筑保障、住房保障等角度打出了组合拳。今年以来，地方政府不断为房地产市场的复苏提供空间。

从资金成本来看，8月15日MLF降息10BP，8月22日5年期LPR降息15BP，打开了房贷利率下行的空间；8月19日，央视新闻称，住建部、财政部、央行等部门近日完善政策工具箱，通过政策性银行专项贷款支持已售逾期、难以交付的住宅项目建设交付；8月19日，交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，讨论如何通过中债公司增信支持民营房企发债融资。

值得注意的是，8月22日，中国人民银行行长易纲再次召集部分金融机构召开座谈会，并强调要保障房地产合理融资需求。这是金融监管部门今年多次向金融机构强调的。

银行等金融机构也为房地产市场健康发展提供资金，风险可控。一些银行也恢复了对房地产企业的开发贷款。

在刚刚过去的银行中期业绩发布会上，工农中建四大行高管均表示，将配合地方政府推进“保交房、稳民生”措施，承诺支持房地产企业和购房者的合理融资需求，有序安排房地产贷款，维护住房消费者的合法权益。

“在农行相关项目中，通过各方共同努力，目前已有746个项目纳入当地政府‘保底楼’管理范围。其中，60个项目已达到交付条件，正在陆续办理交付手续。”农业银行副行长李琳说。

但根据2022年中报，上半年部分银行住房相关贷款增量仅为去年同期的1/3，按揭贷款表现相对较弱。据光大证券统计，上半年，上市银行新增房贷0.5万亿元，同比少增1.2万亿元；对公房地产贷款方面，上市银行新增0.24万亿元，同比少增0.19万亿元；其中，国有银行新增0.27万亿元，同比少增0.06万亿元。保障房供应占比较高，商业开发贷款供应偏弱。

“融资急需修复。”王亦丰认为，以“保底交房”政策为代表的供给侧修复，现阶段仍在进行中。主要商业银行可以通过拨备平滑利润，因此全年保持较高的不良贷款核销规模。

此外，地方政府对房地产销售的优惠政策也层出不穷。

据中原地产研究院统计，截至7月底，年内房地产政策放松频率已经超过580次。从特点上看，除了提高公积金贷款额度、降低首付比例等措施外，一些城市还出台了防止“烂尾楼”的政策措施，在不断化解存量的同时，消除新增“烂尾楼”的数量。

“地方宽松政策是渐进式的，越来越多的城市加入了松绑大军。同时，政策内容更加丰富多样。针对烂尾楼风波，地方帮扶政策逐步落地。”诸葛方认为，8月22日，根据最新公布的LPR数据，1年期和5年期LPRs双双下降，其中与抵押贷款利率直接挂钩的5年期以上LPR下调15BP，这对提振房地产市场信心具有重要意义。“金九银十”叠加即将到来，预计新房市场将出现明显反弹。

中信建投也在研究报告中指出，各地通过补贴、取消限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度等方式支持房地产市场销售。未来房地产企业销售和现金流的改善值得期待，这将有助于进一步化解当前房地产行业的困境，同时也将有效促进楼市信心的恢复，带动行业走向更加健康的发展道路。

新京报壳牌财经记者编辑周校对贾宁

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