北京二手房首付比例2022,北京楼市：现阶段买房逻辑

张强律师法律头条 2022-12-06 19:07:40

导读：北京二手房首付比例2022，北京楼市:现阶段买房逻辑北京房协拥有十余年的楼市实战经验，已为11000多位购房者提供投资建议。,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节

北京二手房首付比例2022，北京楼市:现阶段买房逻辑

北京房协拥有十余年的楼市实战经验，已为11000多位购房者提供投资建议。

是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;

积累了超过10，000个实地调查社区和超过1，500次交易经验；帮助那些在皇城打拼的人买一套优质的房子，赶上城市经济增长的红利，获得确定的回报！

北京跑赢大盘的房子不超过20%。我们的集资人跑在大盘前面，关注微信官方账号|北京房友会可以进入知识星球提问。

问:提问:

感谢北京总理的友好输出。在我对通州何春景明举棋不定的时候，看到景将军的文章，一下子把我拉回了理智，意识到自己应该重新学习，重新梳理思路。先说一下家庭情况:我是全职妈妈，和老公还有2岁的女儿住在百子湾。这两个月，独居西四环的72岁老母亲身体状况频繁。我们要经常从东四环跑到西四环应急。考虑到我妈年纪大了，以后一起住方便照顾，加上我们可能生二胎，我们考虑利用现在的政策，一年内置换房子。

置换的目的:一是解决三代同堂的问题，提高生活质量。二是整合置换当前不动产，资产保值。先说流动资产:我妈名下有一套荣丰2008(一手房，贷款购买)，480w左右。在定慧北里还有一套三居室，是我妈和我老公的公寓共有的，大概980w。另外，我手里的积蓄大概可以支持一些。综合现状

我们的更换要求是:1。适合三代同堂的房子，4间卧室，至少2个卫生间，暖气好(地暖最好)，有电梯。2.新房或二手房都可以，大户型或复式都可以。(我妈一个人住了很多年，东西很多。如果她有一个复式或地下室，她可以有一个更私人的空间。) 3.预算大概是1500w W. 4。需要考虑周边的医院和学校。

咨询:1。我们考虑卖掉所有的两处房产，用母亲的名字替换一处大的。本来考虑买通州的(主要是那里医院多)。看了你的文章，我调整了思路。是否应该首先考虑朝阳的朝青、望京、耐西路段？其次考虑亦庄？有推荐的区域和楼盘吗？2.老年人买房不能贷款吗？我们这种情况还建议贷款吗？3.近日获悉，中海、金茂府项目将在大红门南马开盘。你觉得适合我们的情况吗？相比这两个项目，持有金茂大厦是否有更大的升值空间？总觉得在这个区域，一下子有两个高端板块，有点格格不入。

4.二手房我们还不了解。如果考虑二手房，有推荐的区域或者楼盘吗？是否应该考虑在百子湾再买一套二手房来改善居住条件？我家人是这么认为的。但我总觉得资产要有布局，不必全部集中在这里。也可以租房解决住房问题。买了就应该买，保值。目前两套房还没挂。我在考虑明年3月让它们上市。你觉得合适吗？再次感谢！

答:回答；

您好，感谢您的信任！1.荣丰2008，你现在住的鼎晖北里和百子湾板块。这三套房都是区域内的高价值板块。荣丰2008在广外乃至西城都属于登车热盘。主要客户是学校购房者和在西城工作的年轻人。因为大部分住宅区都是小户型，所以流通性很好。只要面积不是特别小，保值增值也不错。定慧寺北里和定慧寺富力北里也是定慧寺涨幅居前的。百子湾主要价值是承接国贸地区刚需上车的群体，也是朝阳的热门区域。以上房产保值增值都还不错。

及格

16#北京区2017-2022房产上涨收益分析(历史成交大数据)

查询房地产的详细行情；以上三套房如果任意两套房置换，理论上只能换成更高档更高档的楼，这样房子的增量才不会损失。北京现在每一轮的龙头板块都是从核心区开始，然后是上面的次级板块。离实际需求1500万的总价也要布局到北京的龙头板块。这类资产含金量和流动性都很高。

2.大红门开盘的中海、金茂公馆项目，随机配的话，并不是所有优质板材都会涨价。这是一个错误的概念。房地产的高品质需要符合该地区的购买力。如果购买力跟不上或者大部分购买力来自通勤，有很大概率你会站岗。大红门这种情况，相当于矮子拉出来一个将军。现在买房的逻辑是想要凤尾而不是鸡头；关于选择和融资的建议:仔细阅读星球精华专栏。

81#北京房地产投资的核心逻辑和原则

理解文章核心，投资很简单，结合区跑赢大盘选股指导图和成交大的数据做选股融资套餐；

3.从近五年的市场反馈来看北京的房价，尤其是核心区的优质市场，跌的可能性较小，涨的可能性较大。至于会到多高，要看宏观市场。房价整体下跌是因为过去五年上涨过快，被政策盯上了，所以出现了严重的下跌。回顾过去五年北京的房价并没有明显的上涨，从11。21年来，受疫情影响的国家都给中小企业贷款，北京表面上没有资金流入楼市。深圳因为高调而被调控。北京的淡季正是更换的好时机。这期间可供选择的房源更多，溢价权在我们自己手里；这是一般情况。可以根据自己的实际情况选择手术时间。

4.关于贷款:与第一套和第二套年龄无关。只要你想借，都可以按照第一套来算，供参考。

07#巧用杠杆，善用贷款；

5.选择和融资:百子湾的价值主要是有大量刚需人群。如果1500元以上的总价会略高，这个板块这么高的总价会导致流通不畅。如果认为是百子湾附近，可以去朝阳大悦城看看。逸翠园160平复式房五房总价1600元左右，西岳上郡200平带花园复式房一楼五房总价1500元左右。这两个板块首先满足你对居住空间的要求，其次满足对高品质的要求。06年的逸翠园，16年的西岳尚军，潮清的现象是优质板块都是一样的，可以承接大部分朝阳东部刚需+置换和改善的群体。房价比较坚挺，保值增值能力也很强，高于大红门的价值。望京和乃溪也可选，但居住品质和面积要求可能难以满足。如果只能压缩面积，扩大单价，这样的板块就失去了投资属性。祝一切顺利。如有疑问，欢迎交流！

问:提问:

你好，我儿子刚满18岁，有资格买房。原户型是星河湾270，管庄保利花园89平米。现在考虑以下几点:1。资产的保值增值；2.我儿子再过两年左右就要自己住了；3.如果他不是自己住，租金相对好一点。投资约1200万元。

问题如下:1 .因为现在在朝青板块，所以比较关注。这个板块天鹅湾罗马花园润峰水和方化宜城逸翠园哪个好？2.最近在天鹅湾看了一套复式，原房子面积66平米，实际建筑面积100平米左右，报价890万。装修风格和质量都很好。两年前，业主以730万元买下。你认为你能从多少价格开始？

3.该板块星河湾单价从2000年的8万涨到现在的10万，但实际成交价在9万左右。星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年了。4.像盈科中心麒麟公馆这种有70年居住手续的公寓有投资价值吗？5.亚城一里、朝青板块的这种经适房是否具有投资价值，主要考虑的是未来是否会装修或拆迁。

答:回答:

你好，1。超清的交易额常年位列北京前三。这种优质商业区楼盘的综合指数越高，越容易跑在市场前面；这些板块涨幅最好的是天鹅湾，其次是逸翠园；罗马嘉园、冯润水上、方化逸城在同一增长线上，可以通过行星精华柱。

16 #北京2017-2022年各区房产上涨收入分析(历史成交大数据)

查询房地产的详细行情；这些性质的质量是肉眼可见的；市场质量越高，涨幅越高是因为这一带不缺购买力，常年供小于求，物业好的房源越来越稀缺；自然涨价；

2.在具体的选号盘上，建议不要标注新的，而是用普通大众的眼光去挑选；正规户型；南北朝向是不错的户型，小户型利用率很差，住起来也没那么舒服。它的面积不大，所以如果分成两层，每层的活动空间会更小；3.星河湾的保值属性不错。如果住房质量高，升值也会跑在市场前面。因为都是大户型，这个指标在市场上已经很不错了；投资字大的户型并不是最好的选择，其流动性也会相差无几。以租、借、住、卖为核心的优质房产才是原则。根据明星精华专栏的文章

81#北京房地产投资的核心逻辑和原则

选个套餐赚！

4.盈科中心、麒麟公馆为原商业写字楼住宅产权，房源享受区域优质配套和物业；这种性质的公寓，后期物业基本很差，因为住户少，没有利润；5.常颖目前的价值主要是当地置换+只是通勤。不是说所有区域都要追求品质商品房，而是要看这个区域的购买力是否与区域价格相匹配。我在星球精华专栏87#朝阳润赢大盘选筹图中对朝阳部分区域做了详细分析；单价太高会有溢价，导致上涨动力不足，标准更好；或者只需要上车；祝你一切顺利！

问:提问:

景总你好！本人30+，年收入40+，父母名下牡丹园一套，本人名下海洋景观一套两居室(本人首套首贷)。现在和父母住在海洋里，在西城工作。考虑到独立生活，牡丹园房产老旧等诉求和因素，想卖掉牡丹园房产(查下目前市价600-650)+现金加贷款筹集100-150，总预算700-800。我不太在乎学区房，因为我不打算要孩子。父母以后还是会生活在海洋里。

1.方案:变更户型，如双井首城A公寓、苹果社区等。、或冯润潮清天鹅湾等地区的loft。主要考虑:朝阳地区配套发达，可满足自住或出租需求，流通性好。从西城通勤成本来说可以接受，未来进一步置换的空间很大。缺点是均价高，预算有限，只能买一套。方案二:换成青塔地区万科紫园的两居室或三居室。

主要考虑:兼顾独立生活，同时在不更换远洋房的前提下，考虑从父母那里取一些方便照顾。考虑到健康的父母，生活在阳光下的便利性，可出租性和保值性，个人倾向于为阳光牺牲自己的面积。问题:1。牡丹园卖老房子的想法正确吗？2.房屋面积、楼盘、户型选择位置是否合适，或者有没有其他面积、户型可供参考？感谢

答:回答:

您好，感谢您的信任！1.关于老小区的未来，我在星球精华专栏写。

81#北京房地产投资的核心逻辑和原则

详细分析后，建议阅读全文。首先北京房价上涨的逻辑是积分分配逻辑而不是环路逻辑，而老房子是环路逻辑。二环比三环好，三环比四环好，但增值逻辑是集中资源辐射的优质商圈优质楼盘；如国茂、亦庄、望京周边的优质商圈；这些地区的资源相对集中，市场上的购买力也相对充足，对房价起到较大的推动作用。其次，靠近市中心的老小区只能跟随市场普涨，保值尚可。我对这种住房的建议是，只要你认为合适，就接受它。如果你有条件投资更好的市场，当然可以用更好的市场换取更好的市场。上升空间和未来天花板都高于老小区。

2.关于选房和融资，万科紫苑是丰台的明星楼盘，居住体验和小区管理优于同区域的大部分楼盘；保值性强，升值适中。17年后，这个市场处于横盘状态，近一年的市场处于上升趋势，10个点左右；可以去星球精华专栏看看。

16 #北京2017-2022年各区房产上涨收入分析(历史成交大数据)

查询房地产的详细行情；论行政区朝阳的价值大于丰台，从纯投资的角度看，朝阳的价格较低，配套也高于丰台，流动性和价格上限也更有优势。其次，不建议选择loft，因为它的小户型面积有限。如果分两层实用性不高，可以看看青年家辉花园800左右的两居室。这个80平的两居室价格在750左右，所以800以内很容易下来，方化逸城的85平两居室也在。请参考星球精华专栏的文章。

8 #朝阳跑赢大盘。筹集资金指南图

；祝你一切顺利。问我任何问题！

问:提问:

你好，景总经理。读了那些精华文章，我受到了启发。目前处于选房阶段，还有一些问题需要解答！我和老婆是北京首套家庭，现在手头有400人民币首付。目前准备在西城上车，总价650人民币左右。我妻子的通勤原因是沿着19号线。由于还没毕业，孩子上学估计要8∽10年，短期内也没有更换的打算。前期看房，比较关注新街口附近的玉桃园和如意巷的一居室，牛街康乐里小学附近的两居室，都是90年代的老房子。从保值的角度来说，我觉得前者更好，但后者似乎生活条件和学校更好。应该如何权衡？在预算范围内还有其他更好的建议吗？谢谢景总。

答:回答:

你好，我在行星精华专栏写作。

81#北京房地产投资的核心逻辑和原则

我对国内不同类型的房子做了详细的分析北京并预测了未来。建议看全文。西城、海淀，包括东城的老房子，保值性很好，增值的主要逻辑是房产。这三个行政区同面积的部分旧房增值高于2000年以后的商品房小区，主要是因为物业管理资源，物业持续时间长。东里西里，牛街，泰和嘉园，稍微新一点的，和平。

16#北京区2017-2022房产上涨收益分析(历史成交大数据)

查询这两个区楼盘的详细行情；一个是海淀学区，一个是西城学区。如果离学区远，可以优先考虑前者。如果在西海这两段之间选，这两个位置都还可以。或者你可以看看右安门。整体建筑年代在2000年以后。房产较新，保值性较强。祝一切顺利！

问:提问:

房间总是好的！我住在莲花桥。现在，我拥有两套50平米的房子，都已经五年多了。一套位于昌平北京北，一套位于海淀吴家村路10号院，贷款400w。两个人都没活下来。伍家村的房子中等，96年的，不想留着，怕以后不好卖，没有合适的房子卖。

一个是卖掉吴家村的房子，换下常颖50平米的金域丽景园。感觉环境一般，替换效果一般。另一种是把金隅东郡的房子全部卖掉，置换亦庄，但是价格太高怕在高位站岗。另外，听说董进宇县有学区房加持，所以暂时不能用，比较浪费。两换一有一定风险。最后一种是卖掉吴家村的房子持有现金进行理财，怕继续贬值。目前，

答:回答:

你好，我在行星精华专栏写作。

8 #丰台跑赢大盘，精选募集。

对整个地区进行了详细的分析。吴家村路10号院属于六里桥板块中的尾盘，六里桥片区综合价值一般。吴家村路10号院的升值属性很弱。区域内综合指标较好的板块为丰和屈原、金圣嘉园、桔子时代。伍家村路10号院在未来市场的表现会非常差，小户型不是这个区域的主流户型。北京。北京同区域北方竞争力突出；可以去星球精华专栏看看。

16 #北京2017-2022年各区房产上涨收入分析(历史成交大数据)

查询房地产的详细行情；

如果两套都卖完了，可以考虑市区相对稳定的地段。两套房本金800左右，400-500总杠杆价格1200-1300。可以在优质地段选择一套优质物业板块，比如望京朝庆；保值增值优于六里桥、立水桥；如果两套都卖完了买亦庄没有住房需求，不是很合适。如果把伍家村的一套置换贷款卖出去，杠杆可以提高300-400左右，总价可以在600-700左右。亦庄的万科董进宇郡可以优先考虑。

单单把金隅丽景花园换成吴家村，实际效果不会太明显。常颖属于国贸的细分行业，细分行业涨价的逻辑是，部分买家会在压力过大或者资金预算有限的核心区域上车，所以会选择在交通便利的溢出板块尽快上车。首选是居住体验好，价格比核心区低的次新。金隅丽景花园作为纯投资，近两年盈利能力不错。是持有现金150-200元的目标。300元以上要关注更高级的盘，比如苹果派、北京新天地、柏林爱乐等类似的盘；请参考星球精华专栏的文章。

8 #朝阳跑赢大盘。筹集资金指南图

祝你一切顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%。我们的集资人跑在大盘前面，关注微信官方账号|北京房友会可以进入知识星球提问。

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宏类(部分文章)

1 #北京楼市十年主流预测(2022-2032)

08#史诗般的通货膨胀正在路上，普通人的权利和政策

03#北京楼市价值荒漠化。

04#未来五年，我们会换仓，卖短杂，只保留主导产品。

05#因为保障房足够多，商品房B涨了。

07#巧用杠杆，善用贷款