土地使用税和房产税计入哪个科目,房产税是如何计算的

导读：土地使用税和房产税包含在哪个科目中，以及房产税是如何计算的？我国现行房产税采用比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和租金计征两种形式，因此房产税也有两种税率:一

土地使用税和房产税包含在哪个科目中，以及房产税是如何计算的？

我国现行房产税采用比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和租金计征两种形式，因此房产税也有两种税率:一种是房产原值扣除10% -30%后的残值，税率为1.2%；另一种是以不动产出租的租金收入为计税依据，税率为12% o自2008年3月1日起，个人出租房屋，不论其用途如何，均按4% 房产税的税率征收。对企事业单位、社会团体和其他组织按市场价格将房屋出租给个人居住的，减按4% 房产税税率征收。

税收基础

房产税计税依据是房产的纳税残值或者房产的租金收入。财产税按残值征税，称为从价征收；根据不动产的租金收入，称为租金征收。

1.从价税。

“房产税暂行条例”规定，从价计征的房产税应税残值，是指按照税法规定，不动产原值一次性扣除10% -30%的损失价值后的残值。扣除的比例由省、自治区、直辖市地方人民政府确定。

(1)财产的原值，

指纳税人根据会计制度在会计账簿“固定资产”科目中记录的原房屋价格。因此，凡按会计制度在账簿中记录原房价的，应在原房价中扣除一定比例作为房屋残值房产税；未记载房屋原价的，参照上述原规及类似房屋确定房屋原值，并按规定评估房产税。

值得注意的是，自2009年1月1日起，按房产原值计算的房产，无论是否记入会计账簿的固定资产科目，均应按房屋原价房产税计算缴纳。房屋的原价应按国家有关会计制度计算。未按国家会计制度进行核算和记录的纳税人，应按规定进行调整或重新核定。

自2010年12月21日起，无论房地产原值如何计算，房地产原值均应包含土地价款，包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的费用等。容积率低于0.5的，按该房地产建筑面积的2倍计算土地面积，并相应确定计入该房地产原值的地价。

(2)房地产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或其价值一般不单独计算的配套设施。

主要有:供暖、卫生、通风、照明、燃气等设备；各种管道，如蒸汽、压缩空气、石油、供水和排水管道以及电力、电信和电缆导体；电梯、电梯、过道、露台等。水管、下水道、暖气管、煤气管等。属于房屋附属设备的，应当从最近的探井或者三通管道计算；电灯网和照明线的原值应从进线箱的连接管开始计算。

自2006年1月1日起，为保持和增加房屋使用功能或者使房屋达到设计要求，给排水、采暖、消防、中央空调、电气、智能建筑设备等一切以房屋为载体且不能随意移动的附属设备和配套设施，，应计入房屋原值，无论在会计上是否单独核算和核算，均分摊房产税。对于附属设备和配套设施的重置，其价值计入财产原值时，可扣除原相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中容易损坏、需要经常更换的备件，更新后不计入房产原值。

(3)纳税人改建、扩建原有房屋的，房屋原值应相应增加。

此外，关于房地产税的从价计征和租金计征，还应注意以下问题:

①评估时应区别对待投资联营的财产房产税。

对于不动产投资合资企业，投资者参与投资利润分红和风险共担，应以不动产的残值作为计税依据房产税；不动产投资收取固定收益，不承担联营风险的，不动产租金实际上是以联营名义取得的，应由出租人根据《房产税暂行条例》的有关规定，按照租金收入房产税缴纳。

②融资租赁房屋，租赁费包括购房款、手续费、贷款利息等。，与一般房屋租赁中“租金”的含义不同。租赁期满后，承租人偿还最后一笔租赁费时，房屋产权转移给承租人。

其实这是一种变相的分期付款购买固定资产，所以在计算房产税的时候应该按照不动产的残值计算征收。根据财税[2009]128号文件，承租人应自融资租赁合同生效日的次月起支付房产税该房产的剩余价值。合同未约定起始日期的，自合同签订次月起，承租人按房产残值房产税支付。

③住宅区内业主共有的经营性物业交房产税。

从2007年1月1日起，住宅区内业主共有的商业不动产，由实际管理(包括自营和租赁)的托管人或使用人缴纳房产税。其中，个体户按房产原值扣除10% ~30%后的残值评估。没有财产原值或者共有财产原值与其他财产无法准确分割的，由当地税务机关参照类似财产核定财产原值。出租的，按照租金收入评估。

(4)所有房产税征收范围内具有房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑、完全建在地下的建筑、地下人防设施等。，应按有关规定征收。

具有上述住房功能的地下建筑，是指有屋顶和维护结构，可以遮风挡雨，供人们生产、经营、工作、学习、娱乐、生活或储存物资的场所。个人使用的地下建筑按下列方式征税:

①对于工业房地产，以原房价的50% -60%作为应税房地产的原值。

应纳税额房产税二应税财产原值x [1-(10% 30%)] x 1.2%

②商业及其他用途，以房屋原价的70%至80%作为应税房产的原值。

应纳税额房产税二应税财产原值x [1-(10% 30%)] x 1.2%

房屋原价折合应税财产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政、地税部门在上述范围内确定。

③与地上房屋相连的地下建筑，如房屋地下室、地下停车场、商场地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按地上房屋的有关规定计算征收房产税。

2.从租金中征税。

出租房产的，以房产租金收入房产税为计税依据。所谓不动产租金收入，是指产权所有人出租不动产使用权的报酬，包括货币收入和实物收入。

以劳务或其他形式支付租金收入的，应根据当地同类物业的租金水平确定一个标准租金金额。对于租赁房产，双方签订的租赁合同约定免租期的，产权人在免租期内按照房产原值支付房产税。出租的地下建筑按地上出租建筑的有关规定征收房产税。

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