大产权房是什么意思有房产证吗,“小产权房”法律问题解析

张强律师法律头条 2022-11-16 20:33:49

导读：大产权房间是什么意思？是房产证？解析“小产权房”法律问题什么是“小产权房”？很多人不知道，只是因为便宜，但是你知道吗？买小产权房子真的风险很大！如果没有办法取得国家房管部门颁

大产权房间是什么意思？是房产证？解析“小产权房”法律问题

什么是“小产权房”？很多人不知道，只是因为便宜，但是你知道吗？买小产权房子真的风险很大！如果没有办法取得国家房管部门颁发的房产证，卖方就可能面临卖掉几套房子的风险。甚至在房屋拆迁或地段价格暴涨时，卖方也可能以签订的合同无效为由毁约。这样的风险是大概率引发纠纷的原因。在这里，我就带大家简单了解一下“小产权房”的相关要点。

一、什么是“小产权房”？

我国现有法律规范中没有“小产权房”的法律概念，但它是社会实践中形成的有别于“大产权房”的约定俗成的称谓。

简单来说，“小产权房”是指农民集体所有的土地上的建筑，但

缺乏规划审批程序

房子。比如没有被国家征用转为建设用地，没有缴纳土地出让金。目前，国家房管部门并没有对“小户型产权房屋”出具具有法律约束力的产权证明。即使有证书，也不是真正意义上的房产证。一部分是镇政府或者村委会背书。颁发的证书是房屋绿本的产权共有(使用)证书，享有的权利完全不同。它的主人并不享有法律意义上的真实产权。

二。判断“小户型产权房屋”合同效力的规则

笔者检索查阅了大量相关案例，发现各个法院的判决意见大致分为两种思路:

1.确认买卖合同无效。

山东省高级人民法院《山东省民事审判工作会议纪要》明确规定，“对在集体所有土地上开发的小型房屋产权买卖产生的纠纷，要严格执行国家的公共政策和善意的交易秩序，依法确认小型房屋产权买卖合同无效，避免因出卖人的缔约过失责任导致当事人之间利益失衡”。这是省高院下发的文件，规范明确，可以直接认定无效。还有一些省市没有出台明确的规定，但是一些法院判决已经认定买卖合同无效，因为违反了效力的强制性规定。[引用-案例编号:(2021)鲁04 304号，(2020)豫14民段1929号，(2019)豫13民段7020号，(2019)琼922号，(2016)京民段525号]

2.不接受或驳回起诉

当事人向法院提起民事诉讼，应当符合法律规定的起诉条件。人民法院立案后，发现起诉不符合受理条件，决定驳回起诉。因双方争议的房屋性质为建在集体所有土地上且缺乏相应建设用地等审批手续的小户型产权房屋，本案争议涉及小户型产权房屋的权属认定及买卖合同的效力问题。由于关于如何处理小产权房的相关法律政策尚未出台，如果涉及小产权房买卖合同，因此，本案涉及的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。[引用-案例编号:(2021)京第3913号，(2021)京0113民初第13128号，(2020)京0117民初第2444号，(2020)京03第12601号，(2021)苏08第2872号

三。“小产权房”可以继承分割吗？

继承:“小产权房”因为自身取得方式的特殊性，限制转让和交易。虽然不是法律概念，但也是合法的东西，可以占有，可以使用，可以获利。它也可能由于死亡的事实而发生。继承人可以继承小产权房的使用权。[引用-案例号:(2014)高敏审字第00097号]

划分:已被主管部门认定为非法的小产权房不予处理；但如果违法建筑已经通过行政程序合法化，其所有权是可以处理的。对于未经管理部门批准，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，其用途可以处理。人民法院在办理和使用时，应当向当事人说明相关的诉讼请求变更情况。在处理相关房屋权属时，能分割的可以分割，不能分割的可以通过协商、竞价、询价等方式适当补偿。

【提示:本文引用的引用案例不是指导性案例，对类似案件的审理和判决没有约束力。而且在司法实践中，每个案件的细节都不一样，一定不能直接引用本文的判断点，仅供参考！】

附相关法律依据:

旧土地管理法(2004年修订)

第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形导致土地使用权依法转让的除外。

新土地管理法(2020年1月1日实施)

第六十三条土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业和其他经营性用地，并已依法登记。

集体建设用地

，土地所有者可以

通过转让、租赁等方式。

由单位或者个人使用的，应当签订书面合同，载明土地界线、面积、建设期限、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利和义务。

前款集体管理的建设用地的转让和出租，应当经村民会议三分之二以上成员或者本集体经济组织成员的三分之二以上村民代表同意。

山东省高级人民法院关于印发《山东省民事审判工作会议纪要》的通知[高露法[2011]297号]