租赁合同补充协议怎么写才有效,拍卖公告认定承租人优先购买又裁定去除租赁

导读：租赁合同补充协议如何生效？拍卖公告确定承租人有优先购买权，决定解约。本文由《复议与执行异议之诉》(qzzxlaw)整理发布。总结裁判观点，辅助实际操作，保持与优秀裁判相同的思维

租赁合同补充协议如何生效？拍卖公告确定承租人有优先购买权，决定解约。

本文由《复议与执行异议之诉》(qzzxlaw)整理发布。总结裁判观点，辅助实际操作，保持与优秀裁判相同的思维高度。转发文字开头请注明出处和作者。可以搜索案例和法规。

裁判要点

拍卖公告即承租人有优先购买权，表示认可租赁权，执行裁定解除承租人租赁权。两者有矛盾，事实不清，发回重审。

实用要点

第一，承租人提出，先设定租赁，后设定抵押，需要带租拍卖，必然影响不动产的处置和转让。因此，法院重点审查了租赁关系的真实性和租赁关系能否消灭(查封前后、抵押前后)。理由是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求防止被执行房地产在租赁期间转让给受让人，在人民法院查封前已签署合法有效的书面租赁合同的，人民法院应予支持。

第二，在不动产执行中，法院有义务审查租赁是否消灭，包括租赁与抵押的关系。理由是《最高人民法院关于人民法院中级人民法院民事执行工作的规定》第三十一条第二款关于拍卖财产上的原租赁权和其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利在拍卖财产上继续存在，对优先担保权或者其他优先受偿权的实现产生影响。人民法院应当依法拆除后拍卖。

第三，我们注意到，执行依据确定的优先受偿权不一定意味着租赁关系的终止，但对拍卖物交付给买受人有重大影响。江苏高院评论称“淮安中院认定拍卖公告王步喜为拍卖标的的优先购买人。淮安中院在拍卖前并未解除王步喜的租赁权，即不认可王步喜的租赁对淮安农商行的抵押变现产生影响。"

第四，承租人提出租赁关系，以买卖不违反租赁为由阻止标的物交付给买受人，执行异议数高。中级法院的一些指导意见供参考。详见《关于不动产执行中租赁权处理的指导意见》。

案例介绍

1.淮安农村商业银行诉王、、金融借款合同纠纷案。淮安中院民事判决书:1。王偿还淮安农村商业银行贷款本金580万元及利息。2.淮安农商行对王、位于丹桂园北街汇通商城2-4室、丹桂园22号楼22、23、25室135-139室、60号楼107室的房屋折价、拍卖、变卖价款580万元及利息范围内享有优先受偿权。

王以173.225万元竞得丹桂园22套22室住房。王请求裁定不承认原房主与承租人之间的租赁协议，并配合其尽快过户。

二。向淮安中院提交了“租赁合同”、《房屋补充协议租赁合同”、被执行人王出具的两张收据、王补喜缴纳房租税的三张发票、王欠第三人王补喜夫妇890万元的收据。

三。淮安中院的结论是，争议的焦点是租赁合同是否对拍卖房屋的竞买人有约束力。

2017年9月14日，淮安市中级人民法院作出(2017)苏08执一第151号执行裁定书认为:

关于租赁合同是否对拍卖房屋的竞买人有约束力。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，

因王不喜与王签订的房屋租赁合同晚于王将丹桂园22号楼22室房屋抵押给淮安农商银行的时间，该租赁合同对房屋竞得人王不具有约束力，租赁关系不得对抗淮安中院的执行。

综上所述，汪少君要求不予承认王步喜与王金柱所签租赁合同的异议理由成立，予以支持。裁定淮安市××室房屋拍卖成交裁定生效后，淮安中院可依法定程序将涉案房屋清场交付给异议人汪少君。

裁判的主要观点和理由

江苏省高级人民法院认为，《最高人民法院关于中级人民法院拍卖、变卖财产民事执行工作的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产的原租赁权和其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利在拍卖财产上继续存在，对优先担保权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法解除并拍卖。”

淮安中院认定拍卖公告已明确王步西为拍卖标的物的优先购买人。淮安中院在拍卖前未解除王步喜的租赁权，即未认定王步喜的租赁对淮安农商行的抵押变现有影响。

现淮安中院在（2017）苏08执异151号执行裁定主文中裁定将案涉房屋清场交付给买受人汪少君，该处理结果与上述认定自相矛盾。案涉房屋是否应清场交付在拍卖公告中未予明确说明，该情形对竞买人是否决定参加竞买有重要影响，并对是否应撤销拍卖产生实质影响。淮安中院认定事实不清，对上述相关问题未予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。”淮安中院（2017）苏08执异151号执行裁定主文直接裁定将案涉房屋清场交付给买受人汪少君，亦不符合上述规定中“异议成立的，裁定撤销相关执行行为”的表述形式。综上，淮安中院认定相关事实不清，本院发回重新审查。裁定撤销江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08执异151号执行裁定，发回江苏省淮安市中级人民法院重新审查。

标签:

执行异议、执行复议、租赁、优先购买抵押权

案例索引:

江苏省高级人民法院(2017)苏执复226号《王不喜与江苏淮安农村商业银行股份有限公司、王、金融借款合同纠纷执行裁定书》(审判长赵建华、审判长李静、审判长唐)，中国裁判文书网(20180403)。

法律依据

财产法

第一百九十条抵押合同订立前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释

第六十六条抵押人出租抵押物的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不产生约束力。抵押人出租抵押财产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人应对出租抵押物承租人造成的损失承担责任；抵押人已书面告知承租人该房产已抵押的，实现抵押权所造成的损失由承租人自行承担。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

第二十六条被执行人转移法院查封的财产、设定权利负担或者有其他妨碍执行行为的，不得对抗申请执行人。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

第三十一条拍卖财产上原有的租赁权和其他优先受偿权利不因拍卖而消灭，但该权利继续存在并影响优先担保物权或者其他优先受偿权利实现的，人民法院应当依法解除并拍卖。

江苏省高级人民法院审理执行异议案件指引

二十六、承租人作为案外人提起执行异议之诉，如何处理？根据“买卖不破租赁”的原则，当承租人租赁标的物被人民法院拍卖时，并不一定导致租赁权的消灭。因此，承租人当然无权对执行提起诉讼。如果法院在执行过程中没有否定承租人享有的租赁权，而承租人只是对法院要求其腾退的房屋的执行提出异议，则属于民事诉讼法第二百二十五条规定的对执行的异议，应通过执行复议程序解决。承租人提起执行异议之诉的，不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。但是，如果执行法院否认承租人租赁权的成立或者存在，并且承租人主张其享有足以阻碍执行的租赁权，则在执行异议被驳回后，可以对执行异议提起诉讼。在执行异议之诉的审理中，对承租人租赁权的认定，应根据不同情况分别处理:(1)租赁与扣押问题。承租人人民法院采取查封等保全或执行措施前，已与被执行人签订合法有效的房屋租赁合同，并已按合同约定支付租金，实际占有、使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时承租人享有的租赁权受“买卖不破租赁”原则的约束。执行法院对租赁物采取拍卖等强制执行措施时，影响承租人的租赁权行使的，应当支持承租人停止执行的诉讼请求。承租人人民法院采取查封等保全或者强制执行措施后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。根据《查封、扣押、冻结规定》第二十六条第一款规定，被执行人不得以转移、设定权利负担或者其他妨碍执行已被查封、扣押、冻结的财产的行为，对申请执行提出异议。故承租人在法院采取诉讼保全或执行措施后取得租赁权的，不得对申请执行人使用其租赁权，其停止执行的诉讼请求不予支持。(2)关于租赁和抵押的问题。承租人债权人设立抵押权前，已与被执行人签订合法有效的房屋租赁合同合同，并已按合同约定支付租金，实际占有使用租赁物，应认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第一百九十条规定，抵押合同订立前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。执行法院根据抵押权人的申请对租赁物采取拍卖等强制执行措施时，影响承租人租赁权行使的，应当支持承租人停止执行的诉讼请求。承租人债权人设立抵押权后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后出租”。抵押权设立后出租抵押财产的，承租人不得将其租赁权对抗申请人(即抵押权人)，其请求停止执行的请求不予支持。

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