淘宝法拍房有哪些风险需要注意什么,想要捡漏法拍房

导读：淘宝有哪些风险需要注意的拍卖行，想用追涨的方法拍房子？想用漏拍的方法拍房子？清场难，税高，前方能量高。[/K2/]请注意！随着新冠肺炎疫情对经济和生活影响的减弱，上海拍卖行市场正在

淘宝有哪些风险需要注意的拍卖行，想用追涨的方法拍房子？

想用漏拍的方法拍房子？清场难，税高，前方能量高。[/K2/]请注意！

随着新冠肺炎疫情对经济和生活影响的减弱，上海拍卖行市场正在复苏。

据上海国拍统计，5月上海住宅共成交110套，环比4月上涨约44%；7月份售出172套，比6月份上涨约72%。

在沪工作多年的毕恭持续关注拍卖行市场，是因为拍卖行的价格比普通二手房便宜很多，且不限购。

“拍卖行的价格一般比普通二手房便宜20%。几年前开始关注拍卖行，之前借钱不方便，所以一直没有开始。据我观察，现在情况好多了。我在拍卖网站上浏览拍卖行信息的时候，可以直接看到哪些拍卖行可以贷款，哪些银行可以贷款，可以贷多少。”毕恭说。

拍卖行的主要来源是银行贷款纠纷、民间借贷纠纷、国家没收和财产所有权。由于拍卖行的价格普遍低于市场价，且部分城市没有购房资格限制，近年来受到不少购房者的青睐。那么，买房值得吗？有哪些规律风险？

拍房子不是白菜价。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网络拍卖规定》)，网络司法拍卖的起拍价不得低于评估价或市场价的70%。在拍卖的情况下，第二次拍卖可以在第一次拍卖价格的基础上给予高达20%的折扣。所以第二家拍卖行的起拍价可能是市场价的5.6%。

在北京、上海、广州、深圳四个特大城市中，上海是目前唯一一个购买期房完全不限购的城市。

但事实上，在上海，想用遗漏定律拍房子的概率越来越低。

据上海国拍统计，5月份有32%的拍卖行以低于评估价的价格成交，超过68.18%的拍卖行以高于评估价的价格成交。7月份，超过68%的投标以高于评估价的价格售出。

蓝鲸拍卖创始人、国家注册拍卖师王胜兰告诉第一财经记者:“今年3月底以来，上海拍卖行溢价严重，500万元以下的拍卖行基本溢价5%~20%。据我们统计，平均8个人参加一套房子的拍卖，最大的一套被50多人拍走。以前以为错过的拍卖行，现在大多只有超过市场价才能买到。”

为什么疫情过后拍卖行会有溢价？

拍卖行市场是上海二手房市场中比较小的一个市场。2019年上海二手房交易量约24万套，而拍卖市场交易量为1703套，仅占二手房交易量的0.7%。

王胜兰对第一财经记者表示，越来越多的刚需用户想买房拍卖。一是因为疫情让很多人认识到房子的重要性，一些在上海打拼的外地人回到上海后急于买房。二是因为疫情，很多客户的孩子去不了海外，江浙很多客户最近在上海买房。

“另外，受疫情影响，法院迟迟不开门，办案速度会慢下来。去年上海拍卖行上架3000多套，成交1700多套。疫情也导致今年拍卖行上架数量较少。”王胜兰说。

拍拍房子的坑。

毕恭迟迟不拍房子，是担心依法拍房子会有后续法律纠纷。“如果房子已经定了，需要购房者自己解决，拍卖网站不会详细说明情况。这很讨厌。如果最后一家坚持不搬走，可能还要再打一场官司。”毕恭说。

拍脑袋拍不出房子。王胜兰告诉第一财经记者，据她估计，上海30%~40%的拍卖行或多或少都存在一些问题。

吴伟几年前曾经拍过一套上海宝山区的拍卖行，没想到遇到了清仓问题。

“当时房子的主人因为套路贷被骗，把房子抵押了。房子拍卖后，房东一直待在里面。法院不负责清场，他欠的小贷公司经常来骚扰。”吴伟告诉第一财经记者。

直到2019年底，吴伟终于通过各种渠道，通过春风除恶，拿回了房子。

“收回房子后，我做了一本平装本卖了。还好当时收购价低。我算了一下，本金没亏，只是这几年的房租亏了。”吴伟说。

如果拍卖行有长期租赁记录，拍卖公告中会显示“带租拍卖”，但私下签订的租赁合同一般没有租赁记录。王胜兰提醒拍卖行的买家，在拍卖完成之前，一定要调查清楚拍卖行的租赁情况。如果他们在拍卖完成后与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，风险对买方来说太大了。

而过户税费的问题也是拍卖行买家经常遇到的坎。

2017年，蓝心拍下一套位于上海虹桥地区的拍卖行。拍照后发现实际面积比公布面积少了2平方米。另外，拍卖时约定所有税费由下家承担，而原业主只登记了预告，没有办理正式的产权证。二次转让的成本要高得多。

在上海购买拍卖行的过程中，一般来说，都是单独缴税，买家只需要承担契税，原房东承担个人所得税、增值税、印花税。但在个别拍卖行的拍卖公告中，也会出现“所有税费由买方承担”的情况。

“这个房子的所有税费都是我交的。第一次买房需要办理契税，第二次期房交易的增值税和个人所得税。”蓝欣说，“如果被执行人不出面，税务局会按照最高3%的缴纳系数，默认征收第一笔契税。如果被执行人出面证明这套房子是他家唯一住房，契税只需要交1.5%，就会产生十几万元的成本差异。更糟糕的是，增值税将按全额的5.35%征收，这是一笔很高的成本。”

为了解决这一系列问题，蓝心最终找到了当时开发商的集团公司，几经周折，找到了被执行人处理后续问题。

“为了避免拍卖转让房屋的困难，购房者在拍卖前应仔细阅读拍卖公告，确认税费负担。最好能查询到房产的历史交易记录和产调信息。”王胜兰说。

王胜兰提醒拍卖行的买家，要特别注意一些不能过户的房屋类型:市政配套房屋所有权登记在市政主管部门名下，只有特定人员才能办理过户；一些公房的部分或全部产权归国家所有，转让条件非常苛刻；历史建筑未经批准不得买卖、交换、捐赠；土地为集体土地的房屋，即“小产权房”，没有产权证。

盈科律师事务所房地产金融律师郭仁也认为，拍卖行的陷阱很多，税收很可能是大坑。特别要注意拍卖中“所有税收买家承担”的情况。

“我们一个客户曾经看中了静安区的一个写字楼，比市场上的房子便宜200万到300万。调整后发现这个房子买不到了。最大的异常是:18年前，房东当时的收购价是20万元，差价580万元；因为办公室性质，董芳缴纳的税费是差额的60%，也就是300多万元的税费。因为约定了所有的税费购房者都要承担，如果拍下来，这个房子的价格和市面上的住宅差不多，后期要卖的税费也高，没有投资价值。”郭仁说道。

和税费有关的坑，也可能涉及溢价。郭仁介绍，有买家拍下一套商铺，去交易中心办理房产证时，发现买家需要支付很高的地价款，因为这套房子也是商品房，只有支付地价款后才能正常入市。

如何保护司法拍卖

目前主要的网络司法拍卖平台有Gongpai.com、淘宝。com(阿里拍卖)和JD.COM.com。拍卖网站会列出很多关于购房的重要信息，比如房屋类型、地段状况、权属状况、是否出租、是否被占用、账户状况、缴纳税费的方式、欠款情况等。但拍卖公告通常会标注:我院不承担标的物瑕疵担保责任。竞买人决定参加竞买的，视为对拍卖财产有完整的了解，并接受拍卖财产所有已知和未知的瑕疵。

司法拍卖不能像普通网购一样7天退货。《网络拍卖条例》第二十四条规定，买受人在拍卖成交后后悔拍卖的，已支付的定金不予退还。后悔后重新拍卖的，原买受人不得参与竞买。

对于高风险拍卖行，法律将如何保护买家？买家如何避免风险？

关于拍卖行的清理与交付，上海市浦东新区人民法院执行局法官赵表示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，除依法不能移交的情形外，人民法院应当在裁定书送达后十五日内，将拍卖的财产移交给买受人或者继承人。被执行人或者第三人拥有拍卖财产，拒不交出的，应当强制执行。

最高人民法院多次要求，执行法院不得在拍卖公告中注明法院不负责清理场地，即原则上应在拍卖前清理场地。拍卖房屋移交交付后，案外人或被执行人侵害买受人生活利益和占有权的，买受人可依法向执行法院起诉或举报，人民法院将追究相关人员的法律责任。

此外，法院还提供拍卖全程协助，包括但不限于推广、样品检验、竞买人登记、登记协助、过户、纳税等。，不收任何中介费。

“上海有40多家拍卖行入围法院辅助机构，法院会摇号决定哪个拍卖行负责哪个拍卖项目。协助法院做一些拍卖工作。拍卖公告中的信息一般都是由这些辅助机构制作，并经法院确认；辅助机构也负责看房，接听客户咨询电话，但一般不对公告以外的内容进行解释和调查。”王胜兰告诉第一财经记者。

“拍卖网站还会提供律师全调、委托验样、过户证明、税费计算等第三方拍卖服务。至于是否能真正帮助买家避免风险，那就要看服务商的专业能力和资源了。”王胜兰说。

(应采访对象要求，毕恭、蓝欣、吴伟为化名)

作者:孙维维

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总结:以上内容详细介绍了淘宝拍卖行有哪些风险需要注意以及你想了解的内容。文章内容部分转载自互联网。希望对你了解风险需要注意拍卖行有哪些有帮助有价值。