导读： 政策悬而未决，但各角色心态早就分化了。 “怕它不来，又怕它乱来。”最纠结的就是卖一个买一个的置换。 想趁着热把房子卖个高价，又怕想买的房子也涨价。 刚想上车，有点害怕，怕真的上去了。 继续观望，根本不屑于政策，“哼，我看能掀起多大风浪！”站在预期分化的十字路口，何去何从？
天津二手房交易,天津二手房交易流程及费用标准
政策悬而未决，但各角色的心态，早已大分化。
“怕它不来，又怕它乱来”，卖一买一的置换，最纠结。
想趁热把房子卖个高价，又怕想买的房子也跟着涨价。
纯刚需想上车的，多少有点小恐慌，怕真会涨。
继续观望的，干脆对政策抱以不屑，“哼，我看能掀起多大风浪！”
站在预期分化的十字路口，往哪个方向跑的都有。
所以，现在的天津楼市，依旧上演剧烈的“拉锯战”。
抽屉里的“津十条”，更多利好改善购房。
但事实上，卡住改善的，不仅是政策，更重要的是：
二手房，卖不出去！
大多数老百姓，都要“用房换房”。
可天津楼市的容量，几乎撞上了天花板，90%的二手房失去流动性，难！
来咨询的，10个人8个要“卖一买一”。
“怎么才能尽快卖出去？”
“降价割肉吧”，这话我说不出口，不忍心再往人家伤口撒盐。
可现实就是这么残酷，成年人的游戏没有过家家。
最悲催的，2017年买入的人，将面临“高买低卖”的艰难抉择。
生活不易，没有余地。
有业主终于看见点希望：最近看房人变多，也有人出价了。
可又在犹豫。
左手想等政策出了，看能不能多卖点，右手又怕丢了买主。
毕竟还要再买房，多点预算，贷款压力还能小点。
真是左右为难。
看似尚未落地的新政，给了改善一丝突破口。
但楼市发动机，在于二手房的流动性。
核心问题解决不了，依旧是满屏大写的——难！
对于很多业主纠结的“现在要不要卖”，可以肯定的说：
除了和平、河西一片、南开北片学区房，高品质次新房，其它别犹豫、别贪心，能卖就卖！
楼市已失去“普惠性质”，即便出政策，也绝不是普涨。
况且，房住不炒之下，政策注定只能“撕小口”，不能“大开闸”。
当下二手房成交情况，已指明方向。
2月，贝壳、我爱我家、中原地产，二手房共成交3314套。
相比以往每月4000多套的成交量，“半月行情”的成绩挺不错了。
春节后，新房没启动，二手房确实回暖了。
工作日在100-150套，周末能冲破300套
（贝壳数据）。
不过疫情“又开好几瓶”，这周末不会冲高了。
虽说回暖，但这“暖”回的，很“定向”，全凭学区房带节奏。
成交量高的板块，基本都在和平、河西。
河西二手房成交量最高，已占全市20%
（贝壳数据）。
2月21日-3月11日，19天的时间，河西成交630套，平均一天33套。
比南开434套高出45%。
河东、河北、红桥形成明显反差，三区加一起，才能跟河西掰手腕。
（贝壳在和平占有率不高，算上佳诺的成交，实际和平成交量并不比河西低）
“和平831”的限时抢购行情，让和平、河西学区房，大泄洪。
除此，其它二手房几乎都是“小透明”。
150万以内的成交量，占比高达60%。
2019-2021年，基本在55%，如今比例又提高。
其次150-250万的，占比约26%。
这部分二手房，是“工具房”，能有流通性。
有量才有价。
如果出政策，涉及到外地人购房，这些房源有机会涨5%，只是有机会而已。
250万以上的老破大，没什么机会涨价。
最好的结果是——卖的出去。
从去年9月开始，二手房成交价“打了个大滑梯”，12月跌幅触底。
1、2月继续跌，但已收窄，2月跌幅0.15%。
突然回弹，也是和平学区房的功劳。
房价“猪血红”，刹不住的飙涨，单价涨1万/平米都很正常。
本来成交占比就高，一下子就把均价拉上去了。
和平南营门街，2月全市涨幅第一名。
前十名中，和平区占三个。
去年底至今，和平涨了大概30%。
低价房源不断出清，说有些小区“被买空”也不为过，详见#天津学区房滚动调查。
到什么地步呢？法拍房也“没被放过”。
鞍山道小学学片的一套法拍房，四箴北里，2楼62平米。
2月首拍340万流拍了，二拍必须降价，290万起拍。
竟然11人报名，最终3月10日362万成交，比首拍还高20多万。
疯魔！
三片普小私产门槛已突破260万，2个月15%的涨幅。
按逻辑，有可能逼出政策。
但又恰逢楼市宽松的大环境，涨幅还真可能刹不住。
还有业主不断涨价，5万、10万……
河西一片学区房，也要提高警惕，涨价小火苗出现。
楼市没有金钟罩铁布衫，和平学区房火，河西业主看得见也听得见。
正在涨价边缘疯狂试探，降过价的，一点点往回涨……
南开北片学区房，也受到波及。
中营学片的如意大厦，180万以内买不到了，现在挂牌基本200万左右。
天津二手房，分三类：
和平、河西、南开重点学区房；优质改善次新房；其它。
重点学区房，能让人不顾一切。
“其它”都在降价，落魄不如鸡，被按在地上摩擦。
高总价的老破大就不说了，就连关注度高的性价比盘，也免不了降价命运。
比如河西纯皓家园。
一周能带看5、6次，但半个月内还是降了15万。
王顶堤故里，有的房源一周也能带看5-10次。
降到250万以内，还是出不了手。
如果出政策，优质改善次新房，是有机会的。
一方面，政策利好改善，另一方面，所见即所得，安全。
每个区都有，比如新八大里、惠灵顿、中建悦东方、仁恒河滨花园……
房子最后的价值，只能在二手房市场兑现。
屠龙少年，也免不了成为恶龙。
现在，天津二手房成交“聚合效应”太明显。
政策出台，是难得的卖房时机，别错过。
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