最高额抵押和一般抵押的区别 通俗理解,注意！最高额抵押合同所担保的最高限额如何确定

导读：大多数高额了解房贷和一般房贷的区别通俗，注意！抵押合同限额担保的最大高额如何确定？银行与公司之间最高额的金融贷款抵押案例。[裁判要点]虽然双方在[/K0/]抵押合同中约定抵押

大多数高额了解房贷和一般房贷的区别通俗，注意！抵押合同限额担保的最大高额如何确定？

银行与公司之间最高额的金融贷款抵押案例。

[裁判要点]

虽然双方在[/K0/]抵押合同中约定抵押担保的范围包括主合同项下的全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用及其他一切应付费用、本金、利息、复利、罚息、违约金等的总额。在此保证范围内已超过登记的最大值限额。据此，抵押担保的债权将超过最大债权额，事实上变成了nil 限额。这与抵押人签订“最高额抵押合同”的合同预期不符，也与《物权法》、《担保法》的立法本意相矛盾。

[基本事实]

2020年3月18日，甲公司与某银行签订两份抵押合同，均约定甲公司提供甲银行与乙公司签订的2020年3月10日至2021年3月10日借款合同的抵押担保，最高担保责任为限额201万元和1001万元。

2020年4月14日，A公司按合同约定办理了房产抵押登记，所有人是某银行。某银行发放贷款1500万元后，乙公司未按合同约定还款，某银行遂将乙公司诉至法院。至起诉时，尚欠本金7471961.46元及相应利息。

[判断结果]

阜宁法院(2021)苏0923第3516号中华民国民事判决书:乙公司偿还借款，甲银行对甲公司提供的抵押物拍卖、变卖价款分别在201万元、1023万元范围内享有优先受偿权。

某银行不服，主张其债权本金低于201万元和1023万元之和，要求其债权优先于抵押物的全部价款。市中级人民法院经二审审理，作出(2021)苏09第6282号判决:驳回上诉，维持原判。

[裁判意义]

最高额抵押是指抵押人与抵押权人约定，在最高债权额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权进行担保。长期以来，最高额房贷被理解为本金的最高额度。当债权本金不高于债权最高额时，误解利息、复利、违约金等费用在担保范围内的情况相当普遍。

但根据《物权法》第203条和《担保法》第59条的规定，最高额抵押的实质是其所担保的债权为不特定债权，具有最高限额。高额抵押所担保的债权范围可以包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等。，但总额不得超过登记的预定最高限额限额，超过部分抵押权人不能行使抵押权。《民法典》进一步澄清了这一概念。因此，最高额抵押权人在发放贷款时应预估债权总额，本息之和不能超过最大债权额，否则超出部分不予优先受偿。

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