开发商一房二卖的法律后果及处理原则,遇“一房二卖”怎么办

导读：开发商一房二卖定律后果和待遇原则。遇到“一房二卖”怎么办在现实生活中，很多人可能会遇到“一房二卖”或者“一房多卖”的情况，那么，当出现这种情况时，会产生哪些法律后果?出

开发商一房二卖定律后果和待遇原则。遇到“一房二卖”怎么办

在现实生活中，很多人可能会遇到“一房二卖”或者“一房多卖”的情况，那么，当出现这种情况时，会产生哪些法律后果?出卖方又该承担哪些法律责任呢?现实生活中，很多人可能会遇到“一房二卖”或者“一房多卖”的情况。那么，当这种情况发生时，会产生哪些规律后果？卖家要承担什么法律责任？

“一房二卖”会产生什么样的规律后果

(1)不同出卖人出卖同一房屋时，没有确凿证据证明其房屋所有权的一方不能对抗证据充分的一方，没有确凿证据的一方所签订的房屋买卖合同无效。

甘肃省高级人民法院再审申请人刘绍连在与被申请人兰州亚太房地产开发集团有限公司、兰州恒达房地产开发有限公司、刘洪中房屋买卖合同纠纷再审一案中辩称:“我院经审查认为，本案系一房二卖纠纷。由于买卖双方不同，申请人与恒达公司签订的合同标的物与刘洪中与亚太公司签订的合同标的物相冲突。但是，恒达公司不能保证申请人的房屋销售权，即恒达公司缺乏房屋销售的权利依据，而亚太公司具有充分的房屋销售的权利依据。因此，恒达公司与申请人签订的合同的效力难以对抗亚太公司与刘洪中签订的合同。因此，当争议房屋所有权人亚太公司否认申请人持有的房屋买卖合同时，申请人的诉讼请求难以得到支持。此外，原审根据案件事实和法律规范作出了相应处理，符合法律精神。综上，原审判决有理有据，应当适当。”【以上内容摘自甘肃省高级人民法院(2016)甘民审第1444号民事裁定书“本院认为”部分】

此类案件涉及的相关法律法规:

(1)《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源的所有权可以不登记。”

(2)《中华人民共和国物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

(2)在“一房二卖”纠纷中，应结合合同成立的时间、支付购房款的时间和涉案房产被占用的时间确定维权的优先顺序。优先维权的合同是合法有效的。

广东省高级人民法院在、王、、欧亮房屋买卖合同纠纷再审审查及审判监督民事裁定书中认为:“本案系房屋买卖合同纠纷。根据赵斌的再审申请，本案的焦点主要是一套房屋多次出售，所有购房人都主张取得房屋的情况下的维权顺序问题。二审法院认为，“与王签订的二手房买卖合同的成立时间、购房款的支付时间、涉案房产的入住时间均晚于林方宽、徐章华、李孝义。当林方宽、徐章华、李孝义、赵斌均主张涉案财产的物权时，赵斌的权利保护顺序在林方宽、徐章华、李孝义之后，并无不当。对于赵斌遭受的损失，在一房多次出售，各买受人主张取得房屋的情况下，无论哪一方的权利地位受到人民法院的保护，其他权利地位的当事人都会遭受损失。这个损失是对方违约造成的。如果合同有效，无法履行，当事人可以通过解除合同，向违约方索赔来解决损失问题，把责任推给法院也无济于事。”【以上内容摘自广东省高级人民法院(2016)粤民审第1397号“本院意见”部分】

此类案件涉及的相关法律法规:

《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要(民事部分)》第十五条规定:“审理一房买卖纠纷案件时，如有数份合同有效，买卖双方均要求履行合同的，一般应按照房屋所有权变更登记、房屋合法占有、合同履行、买卖合同成立的顺序确定维权顺序。但是，恶意登记的买受人的权利不能优先于合法占有房屋的买受人。买卖合同的成立时间，应当结合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

(3)卖方就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同。虽然最终不可能双方都拿到房子，但只要房屋买卖合同是双方自愿签订的，且内容合法，不侵害国家、集体或第三人的利益，都应认定合同合法有效。

此类案件涉及的相关法律法规:

(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的，合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的的；(四)损害社会公共利益的；(五)违反法律、行政法规强制性规定的。”

(2)《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立的关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力。”

(四)房屋买卖合同签订后，出卖人将房屋出售给第三人并完成所有权转移的，原购房人无权要求继续履行合同。

此类案件涉及的相关法律法规:

(1)《中华人民共和国合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非货币债务或者履行非货币债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外: (一)依法或者实际不能履行的；(二)债务的标的物不适于强制履行或者履行成本过高；(三)债权人未在合理期限内要求履行

(2)最高人民法院法办〔2011〕442号《全国民事审判工作会议纪要》第十六条:“数份房屋买卖合同合法有效，买卖双方均要求履行合同的，按照房屋所有权转移登记、房屋合法占有、买卖合同成立的顺序确定维权顺序。在确定买卖合同成立时间时，应当综合考虑合同向主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间。”

(5)房屋已由买受人出售并占有，但未办理房屋过户手续，业主将房屋出售给第三人的，房屋买卖合同无效。

最高人民法院在审理张与房屋买卖合同纠纷再审审查和审判监督一案时表示:“关于一、二审判决认定的事实和适用法律是否正确的问题。一、二审判决根据在案证据认定以下事实并无不当: (一)远洋公司作为房屋的出卖人，在明知涉案商铺已出售给并由其占有使用多年，且未办理产权过户手续的情况下，与张签订房屋买卖合同。签订合同后对张的产权进行了登记，其行为具有明显的恶意；(2)本案中，张仅提供了向其他个人转账的证据，不足以证明转账款项实际支付给远洋公司的主张。因此，不清楚抵销债务的基本事实是否成立，张应承担不利于举证的法律后果。(3)虽然张声称不知道欠款2685.8万元的涉案商铺已被出售的事实，但从常理判断，张在涉案商铺大量债务清偿前，本应实地查看涉案房屋状况，在涉案房屋已被承租人占用的情况下，本应尽力查明出租人的相关信息。因此，张称不知道涉案商铺已被出售的说法不能成立。基于上述事实，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，认定张与远洋公司签订的房屋买卖合同无效，适用法律没有过错。”【最高人民法院(2017)最高人民法院第2614号民事裁定书“本院认为”部分。】

此类案件涉及的相关法律:

(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条(同上)。

如何处理“一房二卖”或“一房多卖”的合同纠纷

(1)商品房买卖合同中，出卖人将房屋出售后抵押或者出卖给第三人的，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已支付的房价款及利息、赔偿损失。并可要求出卖人承担不超过已付房价款一倍的赔偿责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“有下列情形之一，不能实现商品房买卖合同目的的，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失， 并可要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后，出卖人在未告知买受人的情况下将房屋抵押给第三人的； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人的。”

(二)卖方将房屋出售给第三方，并办理了过户手续。这种情况下，前买受人不可能取得房屋所有权，合同中的债权转化为损害赔偿的债务。卖方应负责赔偿不满意的买方的损失。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务，给对方造成损失的，赔偿损失的数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后能够获得的利益，但不得超过违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

(3)出卖人将该房屋出售给买受人，办理了所有权转移登记，并与后一买受人就同一房屋订立了买卖合同。此时，出卖人不再是房屋的所有权人，出卖人无权处分该行为，因此该房屋的买卖合同当然无效。

《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定:“出卖的标的物，属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让标的物的，依照其规定。”

《中华人民共和国合同法》第五十一条:“第五十一条无权处分他人财产的人订立合同后，经权利人追认或者无权处分人取得处分权的，该合同有效。”

(四)出卖人将房屋出售给两个以上买受人，且均未办理过户手续的，以签订合同的先后顺序确定合同效力，顺序在先的合同有效。如果买受人既没有办理所有权转移登记，也没有办理预告登记，就要查看是否有买受人合法占有房屋。从承担风险的角度来说，给予合法占有房屋的买方相应的优先权是合理的。

《中华人民共和国合同法》第一百四十二条:“第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

《中华人民共和国物权法》第二百四十四条:“占有的不动产或者动产的所有人因毁损、灭失请求赔偿的，所有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金返还所有人；对人的权利的损害得不到充分赔偿的，恶意占有人还应当赔偿损失。”

(五)买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:“买受人以出卖人与第三人恶意串通另订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

(6)一房二卖中，预售合同经登记的，对其他买受人具有效力。

《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定:“当事人就房屋或者其他不动产物权订立买卖协议的，为了保障将来物权的实现，可以按照约定向登记机关申请预告登记。登记后，未经登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。”

《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房认购、订购、预订的协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人按照约定接受了购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

总结:以上内容是对开发商后果一房二卖定律及其处理原则的详细介绍，以及遇到“一房二卖”怎么办。文章内容部分转载自网络，希望能帮助你了解后果一房二卖的规律及其处理原则。