导读：车库买卖合同协议书有没有法律效力？《商品房买卖合同》约定地下车库和小区房屋的转让权及合同效力案件来源:(2020)最高人民法院执字第4493号。再审申请人栾德刚与被申请人铁
车库买卖合同协议书有没有法律效力？《商品房买卖合同》约定地下车库和小区房屋的转让权及合同效力
案件来源:(2020)最高人民法院执字第4493号。
再审申请人栾德刚与被申请人铁鑫公司、龙飞公司发生商品房买卖合同纠纷。
栾德刚申请再审称:
(1)双方签订的《商品房买卖合同》从合同名称、约定单价等方面表明转让的权利性质为地下车库、小区房屋、商铺的所有权。二审法院判决双方约定的标的物为地下车库和小区房屋，理由是双方对地下车库的权利转让性质没有明确约定。
(二)由于栾德刚无法取得地下车库和小区房屋的产权，其购买地下车库和小区房屋无法享受物价上涨的溢价收益，无法对外抵押融资，租金收益无法覆盖利息成本，因此出现亏损。
(三)地下车库是人防工程，属于国家财产，不能转让和出售。铁鑫公司未告知栾德刚地下车库和小区房屋不能出售、不能办理产权的权利瑕疵，将“小区办公用房”表述为“小区商品房”，构成合同欺诈。信托公司擅自出售国有资产，损害国家利益。《商品房买卖合同》中关于地下车库和小区房屋转让的约定无效。
(四)补充协议中已删除双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金条款，铁鑫公司已失去要求栾德刚支付违约金的权利依据。
综上所述，栾德刚根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
信公司提交书面意见称:
(1)双方在签订合同时明确约定“甲方应在办理产权的条件具备时协助乙方办理产权手续，所需费用全部由乙方承担”。地下车库和小区房屋的产权无法办理时，栾德刚购买了使用权。地下车库只能卖使用权，不能办理产权，这是众所周知的事实。公司未在合同中明确指出这一点，不构成欺诈。铁路公司已经完全履行了合同义务。
(二)栾德刚购买小区房屋、商铺、地下车库的目的是出租给国药控股吉林制药公司作为经营场所和药品仓库。栾德刚本人是医药公司的总经理。栾德刚以个人名义购买了上述商铺、店铺和地下车库，并全部出租给医药公司。它们一直使用到现在，合同的目的已经达到。
(3)栾德刚购买地下车库后，向吉林市规划局申请将车库的性质变更为仓库，并以仓库作为担保，向银行申请抵押贷款。可见地下车库是可以交易流通的。
最高法院认为:
论商品房买卖合同中约定的地下车库和小区房屋转让权的性质。
合同转让标的的认定，应当结合合同文本和双方真实意思表示综合考虑。《商品房买卖合同》未明确约定转让的标的物为地下车库和小区房屋的所有权。不能仅将合同名称作为商品房买卖合同，合同中确定的转让对象为地下车库和小区房屋的所有权。由于地下车库和小区房屋的产权无法办理，且不属于商品房，这一点双方都应该清楚，双方的真实意思表示应该是转让地下车库和小区房屋的使用权。
原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权，并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于商品房买卖合同效力的疑问。由于地下车库具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不能转让，但地下车库的使用权可以转让和流通。吉林市人民防空办公室已对涉案地下车库(人防工程)出具了《人防工程防护质量竣工验收确认书》，称防护质量合格，并已按规定办理了竣工档案移交，允许其使用。铁鑫公司依法享有涉案地下车库(人防工程)使用权。其与栾德刚签订《商品房买卖合同》，将地下车库和小区房屋使用权转让给栾德刚，不违反法律的强制性规定。
栾德刚应该知道法律法规中有地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。信公司在商品房买卖合同中未对此进行具体提示和明示，不构成故意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励企业、事业单位投资建设人民防空工程。人防工程通常由投资者管理，收益归投资者所有。法律不禁止转让人防工程使用权。人民防空工程平时由权利人管理和使用，战时人民防空工程权利人有义务保证人民防空工程用于人民防空需要。铁路公司转让地下车库使用权并未损害国家利益。一审法院认定商品房买卖合同合法有效，并无不妥。栾德刚申请铁鑫公司再审，构成欺诈，损害国家利益，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
补充协议书仅对《商品房买卖合同》进行补充说明，并未约定变更或废止《商品房买卖合同》约定的违约金。不能因为补充协议书中没有列明违约金，就否定商品房买卖合同中约定的违约金。一审法院认定商品房买卖合同约定的违约金标准过高，已酌情将违约金降低至利息损失的30%。栾德刚主张铁鑫公司已丧失请求再审违约金的权利不能成立，本院不予采纳。
综上所述，栾德刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款、第六款的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款及最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉第三百九十五条第二款规定的解释》，裁定如下:
驳回栾德刚的再审申请。
总结:以上内容是对车库买卖合同协议书有无法律效力、商品房买卖合同和合同中地下车库和小区房屋的权利转让性质效力的详细介绍。文章内容部分转载自网络，希望你能知道车库
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