不动产登记暂行条例实施细则,专家解读不动产登记法征求意见稿

导读：不动产登记暂行条例实施细则专家解读不动产登记法征求意见草案本报记者陈雷2014年，国务院颁布不动产登记暂行条例。2021年1月1日起施行的民法典也对完善不动产登记制度提出了

不动产登记暂行条例实施细则专家解读不动产登记法征求意见草案

本报记者陈雷

2014年，国务院颁布不动产登记暂行条例。2021年1月1日起施行的民法典也对完善不动产登记制度提出了新的要求。近日，自然资源部发布不动产登记法(征求意见草案)(以下简称征求意见草案)，向社会公开，为期一个月。征求意见草案共9章126条，包括总则、登记机构和人员、登记簿和权属证书、登记程序、权利登记等。

征求意见草案设计的注册制主要有哪些？有哪些亮点？草案征求意见的公布是否意味着不动产登记的立法进程加快？有什么建议吗？围绕这些问题，法治日报记者采访了北京理工大学法学院教授、民法典研究中心主任孟强和北京市物权法研究会副会长毕。

它关系到千家万户的切身利益。

不动产注册急需合法化。

记者:不动产为什么登记立法如此重要？

孟强:不动产是人民群众最重要的财产，而不动产登记关系到千家万户的重要财产利益和财产安全。对于不动产这种非常重要的财产权来说，通过依法登记明确其归属关系到我们每一个人。从《物权法》到《民法典》，对不动产物权变动的一般原则是采用登记生效制度。比如不动产买卖、赠与，不需要登记过户，也就是不需要过户。当事人之间的约定不能产生物权变动的效力，受让方不能取得不动产的权利。因此，有必要依法对登记制度进行具体规定，包括不动产登记机关的设置、具体的登记审查要求、登记错误的赔偿责任等。，通过专门的不动产登记法，从而保护交易安全和普通人的不动产权利。

毕:近年来，产权保护越来越重要，国家也越来越重视不动产登记立法。制定不动产登记法刻不容缓。

随着“不动产登记暂行条例”、“不动产登记暂行条例实施细则”、“不动产登记操作规范(试行)”的颁布实施，我国逐步建立了不动产登记制度，在统一登记方面积累了丰富的实践经验。

新时期不动产统一登记面临新形势、新要求。一方面，随着改革的深入，产权保护的重要性与行政法规规章效力水平低下的矛盾日益突出；另一方面，各地也有很多好的经验，需要通过立法进行总结和提炼，推动不动产登记合法化。

记者:从不动产登记立法的进程来看，此次征求意见草案的发布有什么意义？

孟强:2014年国务院颁布不动产登记暂行条例。2015年，中共中央、国务院印发的《生态文明体制改革总体方案》提出，推进所有权登记法制化。2016年，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》要求，进一步完善现代产权制度，推进产权保护法治化。2021年1月1日起施行的民法典也对完善不动产登记制度提出了新的要求。

从2014年《不动产登记暂行条例》的出台，到今天征求意见草案的公布，一方面说明在八年的时间里，我们对不动产登记合法化达成了一定的共识，为不动产登记法的制定奠定了坚实的社会基础；另一方面不动产统一登记的丰富实践经验和立法成果也为不动产登记法的制定奠定了坚实的立法基础。

所以征求意见草案的公布，意味着不动产登记法的制定已经提上了立法日程。

记者:不动产注册法预计多快出台？

孟强:征求意见草案共9章126条，包括总则、登记机构和人员、登记簿和权属证书、登记程序、权利登记等。，内容都挺完善的。不动产注册法已经列入十三届全国人大常委会立法计划第一项，所以立法进程应该会很快，三到五年内颁布实施是有可能的。

设置不动产注册器

提出不动产电子注册。

记者:与不动产的《注册暂行条例》相比，征求意见征求意见稿的主要亮点是什么？

毕:从立法目的和立法框架来看，草案在不动产登记实践的基础上，对征求意见进行了系统梳理，使我国不动产登记制度首次有了统一的逻辑框架，更具系统性和实用性。

注册权利的类型增加了。由原来的9类增加到13类，增加了国家自然资源的所有权、居住权、探矿权、采矿权和取水权。同时，在森林、林木原有所有权的基础上增加了使用权，土地承包经营权增加了土地经营权，也是可以登记的一类权利。

建立不动产注册商制度。本法设立不动产登记人员的称谓，对登记机构和登记人员有明确的要求。登记机构明确要求向申请人询问登记事项并制作询问笔录，对询问内容有特别规定；明确了注册人员的审查和现场检查职责。对登记机构和人员的登记有明确系统的标准和规范。

对登记的种类、原则、权利作了详细的规定，对实际操作很有帮助。首次提出了申请注册、属地注册、集成注册、连续注册的原则，特别是集成注册和连续注册，将对有效保护申请人权益起到积极作用。同时，各类权利的登记也得到细化。例如，对于因继承或者受遗赠取得不动产申请登记的人，细化了不动产登记机构确认继承权的依据种类，如人民法院生效法律文书、告知承诺制、遗产管理人、公证等。提出先告知承诺制可以确认继承权，并对告知承诺制有所规定。

完善土地承包经营权、土地经营权、宅基地使用权确权登记，有利于乡村振兴和农民权益保护。我们进一步完善了土地承包经营权登记规范，还规定了土地经营权登记确权，进一步从法律上保障了农村集体土地的流转，进一步维护了交易安全。同时，宅基地使用权的完善也有利于农村宅基地的进一步改革，对进一步盘活农村资产、增加农民收入渠道具有更加重要的影响。

孟强:征求意见草案严格落实了民法典中不动产登记的一些基本原则和重要制度，使之细化，有利于民法典相关规定的落实。

征求意见征求意见稿内容十分丰富，吸收了《关于不动产登记的暂行规定》实施以来的有益经验，完善了相关登记规则，体现了不动产近年来登记实践的法治进步。

草案征求意见特别强调借助互联网和大数据技术对不动产进行电子登记，体现了科技发展的时代特征。

征求意见草案反映了民法典和其他法律中不动产财产权的新类型，并使这些权利得以登记。比如民法典规定了居住权，草案征求意见明确提出居住权登记。比如农村土地三权分置改革以来，《土地承包管理法》和《民法典》都做了相关规定，征求意见草案还细化了土地承包经营权和土地经营权的登记规则。

注册程序应尽可能详细。

权利的行使和救济应当明确。

记者:您认为草案征求意见还有哪些地方需要补充或完善？

孟强:对于不动产权利的一些重要类型，比如不动产信托登记，草案征求意见没有相应的规定。根据信托法规定，设立信托时，有关法律、行政法规规定信托财产应当登记的，应当依法登记。但草案征求意见并未提及信托登记，导致以不动产为信托财产的信托仍无法登记信托财产，对信托制度的根基和功能产生不利影响。因此，建议草案将/

另外不动产的登记制度主要是一个程序性的规定，目的是为其保护不动产权利人建立一个具体的规范过程。不动产登记法应尽可能具有实用性、可操作性和可执行性。因此，建议征求意见草案尽可能详细地规定登记程序，这将有利于登记部门的实际操作和不动产权利人的行使和救济。

毕文强:征求意见草案第十六条、第十七条、第十八条对于首次提出的登记代理制度、登记责任保险、登记赔偿基金等内容需要进一步完善。

建议征求意见补充不动产登记与确权(确权)的区别，登记机关只对权属无争议的不动产进行登记。有权属争议的不动产权的确定可以明确申请人的救济途径。

征求意见草案第二十九条规定，自然人处分不动产并委托代理人申请登记的，授权委托书应当由不动产登记机关见证。建议解释一下如何见证。

权利人忘记撤销或者不撤销的，建议法律明确规定权利灭失或者可以依职权撤销。

来源:法治日报

总结:以上内容为不动产登记暂行条例实施细则专家登记法不动产草案解读。文章内容部分转载自网络，希望对你了解不动产注册暂行条例有帮助和价值。