北京市物业管理办法2020,物业服务不跟劲

导读：北京市物业管理办法2020，物业服务不跟实力漫画/高月海淀区中关村有这样一个住宅小区，北京市。自2012年物业管理公司弃管后，该小区由物业管理委员会接管，由业主自行管理(以下简称

北京市物业管理办法2020，物业服务不跟实力

海淀区中关村有这样一个住宅小区，北京市。自2012年物业管理公司弃管后，该小区由物业管理委员会接管，由业主自行管理(以下简称自管)。自办公司给业主提供物业服务已经10年了。

在业主眼里，10年来，小区物业费没涨，物业服务却焕然一新。破旧的电梯更换了，小区环境改善了，生活秩序维护了。

这个小区是东升苑公寓小区。近日，法治日报记者实地探访该社区，探寻自我管理之道。

业主拒绝物业涨价。

物业不再提供服务。

资料显示，东盛苑公寓于1996年开发，1999年竣工。小区10栋，配套4栋，业主881人。

第一个入住的业主对物业公司印象并不好。今年70多岁的业主李全(化名)告诉记者，他入住时，开发商需要与之前的物业公司签订物业服务合同，并预付一年物业费，否则不给钥匙。物业公司2000年9月开始提供物业服务，但是服务质量很差，业主很不满意。

多位业主回忆，当时小区没人打扫，环境很脏；秋天落叶多，由于没有及时清理，经常被大风吹到楼道里，弄得满地都是；自行车摩托车随便停，其他人随便进出，管理秩序混乱；业主生活用水不干净，物业公司未按规定清洗二次供水蓄水池。

更让业主气愤的是，小区有14部电梯。入住几年后，一次只有4部电梯正常运行，5部电梯停运，另外5部电梯年检不合格。他们跑病了，说停就停。

李全记得大概在2002年的时候，物业公司说有一部没用的电梯需要大修。他觉得奇怪，去找物业公司的负责人问为什么。对方拿出一份特种设备检验所的报告作为依据，说电梯大修价格14万多。

李全要求物业公司解释这笔钱是怎么算出来的。结果对方算下来是4万多元。对此心存疑虑的几位车主跑到特种设备检验所咨询相关情况。他们被告知电梯门锁坏了，存在安全隐患。他们没有说它需要大修。最后物业公司花了十几块钱换了电梯门锁。

业主与物业公司矛盾不断，双方甚至围绕小区共用配套设施收益问题对簿公堂。

小区业主王(化名)回忆，2000年5月，经海淀区有关部门批准，东升园公寓成立了业主管理委员会(后更名为业委会)，接收了小区5000平方米的共用设施的管理权，然后将共用设施和配套设施委托给物业公司管理。

2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》。据此，东升园公寓业委会要求物业公司返还小区共用配套设施的经营收益。由于物业公司不予理会，2006年，业委会向海淀区相关部门投诉，得到的答复是小区部分经营收益归小区业主所有。

王表示，海淀区相关部门也已派专人指导督促业委会与物业公司签订部分委托租赁业务合同，其中收益的20%归物业公司，80%归全体业主。但此后，物业公司并未执行这份合同。拖了几年，2010年，业委会将物业公司告上法庭，要求返还经营收益。

2012年6月，物业公司向东升苑公寓业委会和业主大会书面提出提高小区物业服务收费标准。

经业主大会书面表决，业主不同意增加物业费。业主认为物业管理服务不到位，电梯停运，绿地荒芜，环境脏乱。

于是，2012年8月1日，物业公司贴出通知，称从2012年11月1日起不再为东升苑公寓提供物业服务。

业主投票赞成。

实现所有者管理的属性

社区呢？

根据2010年10月1日实施的“北京市物业管理办法”(《物业管理条例》2020年5月1日起施行)规定，业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理。

王记得小区第四届业委会讨论决定召开业主大会，要求业主大会讨论表决，是聘请物业公司管理，还是自行管理。

在海淀区和中关村街道办事处相关主管部门的指导和协助下，在社区居委会的帮助下，业委会在小区门口和各楼门口张贴了为期半个月的通知，通知全体业主于2012年9月至10月书面召开业主大会，就“选择物业管理模式、服务水平和收费标准以及业主自行管理方案”进行讨论和表决。

统计显示，该小区881名业主共发放881张投票票，已回收502张，超过投票人数的一半。其中498人同意自行管理。

业主宣布，根据投票结果，东盛苑公寓将于2012年11月起由业主自行管理。随后，海淀区相关主管部门派员审查确认，东升苑公寓业主大会的召开符合业主大会议事规则，自管决定程序合法有效。

王说，小区决定自管后，业委会接受了北京市相关主管部门工作人员的建议，向海淀区市场监管部门申请注册成立了服务公司，从而取得了小区物业自管的主体资格。根据业主大会通过的《小区业主自我管理方案》，委员会招聘了财务管理、客服、工程维护、保安、保洁等人员并进行业务培训，组建了由业主管理的物业服务团队。

然后，业委会聘请物业服务评估监理公司，对住宅建筑设计图纸、物业公共部位、配套公共设施设备、物业服务用房进行全面验收评估，摸清业主共有的全部“物业”。随后委员会代表业主与物业公司签订了物业交接协议，约定了物业交接的范围、内容、标准，以及土地使用证、设备产权手续等原始材料。

据王回忆，双方约定2012年11月24日18时为交接期限。18: 00后，所有与小区物业服务相关的问题，由业委会自管物业服务企业处理。“双方交接过程平稳有序”，人员、资金、备件按岗到位，小区运行正常。

物业费是业主自己定的。

共享和谐社区

据小区业主赵大强(化名)回忆，小区自管后做的第一件事，就是召开业主大会，表决物业费标准。投票结果是，物业费按照接管时的原收费标准收取，即有电梯每月每平方米1.08元，无电梯0.43元，每户每年132元杂费。

目前小区物业费年收入约115万元，停车费和广告总收入105万元，合计220万元；除了支付公司员工工资和维护管理费用180多万外，每年还有30-40万的结余，作为公司资本公积记入公司账户。

据赵大强介绍，小区内部分租赁经营由自管公司管理，收益全部归业主所有，由业委会代收，存入业主公共维修基金账户。作为大修费用，自办公司不会留一分钱。目前，这部分收入补充了业主公共维修基金1000多万元，为小区的开发改造预留了资金。

李全告诉记者，对于当时业主反映最强烈的电梯问题，经过自管，经过业主投票，自管公司动用公共收入112万元，将5台停运的电梯全部更换为名牌电梯，维修了9台带病运行的电梯，解决了高层住宅楼500多户居民上楼难的问题。几年后，小区的电梯进行了改造。在政府资金的支持下，使用超过15年的9部电梯全部采用业主集资、公共收入补充的方式进行更换。

当时拍的一张照片显示，乘坐新电梯时，主人面带微笑。

赵大强还用手指着介绍了一个案例:自管一年，社区还投入了2万多元，种了6000棵大黄杨，修了600平方米草坪；根据业主反映，搭建停车棚，有序停放自行车、摩托车；从社区的公共积累中，陆续拿出600多万元为6栋高层住宅楼的生活供水系统安装无负压供水设备，安装使用智能机动车设备管理机动车。

在李泉看来，东盛苑公寓小区已经管了10年了。物业费虽然没涨，但小区环境干净有序，物业服务用报纸修...

东园公寓业委会一位人士告诉记者，自管拉近了与业主的感情，业主觉得自管公司就是自己的管家，收支盈亏都是全体业主的，不像物业公司要盈利，但却欠全体业主物业费，很抱歉没有理由欠物业费。小区物业费收缴率连续多年超过98%。

“自管理以来，业主从未因欠款被起诉过，自管理公司和业主也不搞对抗，不制造矛盾。”这位人士说。

看到社区越来越好，王有自己的担忧。如何调动广大业主参与自主管理的积极性和主动性，确保业委会后继有人，是一个亟待解决的问题。另外，小区的自我管理还有一块“硬骨头”要啃，就是小区的一些物权登记。只有权属登记清楚了，业主的权利才会更清晰。

在赵大强看来，东升苑小区业主的实践证明，业主不仅能管理好自己的物业，而且比一些物业公司管理得更好；实行业主共有产权，实行业主共有物业管理，是共建共享和谐社区的有效途径。

专家:物业自管应完善业主组织立法。

今年三四月份，《小康》杂志联合国家信息中心，联合相关专家和机构，在全国范围内进行了“2022年中国现代住宅发展指数”调查。结果显示，在居住面积、住宅建筑质量、住宅设施与环境、社区关系、物业服务五个方面，物业服务指数得分最低，刚刚及格。

根据这项调查，65.8%的受访者对物业服务不满意。其中，人们对物业最不满意的两件事是服务不到位(74.4%)和服务态度差(43.7%)。

中消协发布的数据印证了这一点。中国消费者协会今年1月28日发布的2021年全国消协组织受理投诉情况分析显示，去年全国消协组织共受理消费者物业服务投诉8929件，比2020年的5818件多了不少。今年8月2日发布的全国消费者协会2022年上半年受理投诉分析显示，今年上半年物业服务投诉6197件，已经超过2020年全年。

基于对物业公司提供的物业服务的不信任或不满，近年来，全国很多小区开始探索物业自我管理(以下简称物业自管)。

江苏省无锡市春江花园是较早实行物业自我管理的小区之一。

春江花园业主委员会主任常本敬近日在接受法治日报记者采访时表示，2003年10月，春江花园业主搬进小区，2007年12月召开第一次业主大会，选举产生了由法律工作者、财务人员、政府工作人员等15名成员组成的业主委员会。2008年6月，春江花园业主大会终止了与某知名品牌物业服务企业的合同，决定由业主自行管理物业。

根据常静发给记者的信息，实施物业自管，并不是业委会成员直接从事物业管理，而是自管加专业服务的复合模式。具体操作是:在业主委员会下设物业管理办公室，聘请有管理资质和经验的人担任管理办公室主任，依法独立全面负责小区日常物业管理工作。大会是议事决策机构，业主委员会是议事组织的执行机构，业委会物业管理处是服务机构，业主监督委员会是监督机构。

常本静说，春江花园自管理以来，十几年物业费一直没有增加，但通过专业物业团队的管理，小区累计已达1500多万元。如果物业的自我管理不落实，这些积累就会成为物业公司的利润。

十几年了，小区的冬天，满是绿色；更新了小区监控设施，增加了33个主干道探头，新购置了3辆公安巡逻车，提高了安全感；小区新增草坪停车位近450个，新增停车位733个。停车难问题得到初步缓解...

在常本静看来，虽然春江花园小区没有物业公司，但小区业主还是可以享受到专业规范的物业服务。

随着无锡春江花园、广州齐乐园的“自管”模式受到关注，很多地方迅速效仿。据相关统计，到2020年底，长沙有20多个自管社区，广州有20多个自管社区，福建、四川、安徽等地也有自管社区。

值得注意的是，《民法典》第二百八十四条规定，所有权人可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人员。

对此，中国人民大学公共政策研究院副教授陈有红认为，根据一些地方的民法典和物业管理立法，业主可以自行管理小区物业，也就是说，业主自行管理物业是业主的自然权利，也是业主的合法权利。

据陈有红观察，在实践中，自我管理的方式多种多样。有直接管理物业的业主，有聘请管理人员管理物业的业主，有成立公司管理物业的业主，有成立物业管理团队的业主。“在各种物业管理模式中，业主自我管理是业主可以拥有最高自主权的一种模式，尤其是在人、财、物方面”。

在陈有红看来，现在的问题是，法律和地方法规并没有限制业主管理自己的物业，但这些规定的可操作性有待进一步提高。“法律法规赋予业主这种权利，但很多业主找不到明确的行使权利的方式”。

李殊是北京市在海淀区长期从事社区工作的专业人士。在他看来，目前的法律法规并不明确和到位:没有召开业主大会选举业主委员会的强制性规定；没有明确界定业主作为共有物业的业主、物业服务合同的第一方、社区协商和治理的主体的地位；业主委员会作为业主代表的民事主体的法律地位没有明确界定；没有明确规定政府管理部门进行指导和帮助的职责和程序；业主委员会的建设和报酬没有明确规定；并且没有明确的根据建筑区划产权归属划分社区的定义

李淑铮认为，正因为如此，业主组织的建筑空间被压缩了。前期物业管理垄断小区多年。大部分小区业主自治组织缺位，业主共有权、共管理权受到限制甚至被取代，合法权益受到严重侵害。物业公司被视为治理主体，业主却成为治理对象。

中国物业管理学会法律政策工作委员会委员王兵也认为，业主作为小区的权利主体，管理自己的物业是业主的合法权利。

然而，他观察到，在实践中，住宅区的物业自我管理仍然是少数现象，因为这种管理模式的运作存在许多障碍。“第一，业主组织作为自我管理的主体，运营成本过高；其次是自办主体的资质，如无法顺利开设银行账户，无法作为法律主体与第三方签订相关合同，缺乏相应的人力、财力、物力等配套制度。另外，自管缺乏专业的物业管理人员。目前，为了解决这些问题，一些小区采用业主注册自己的物业企业的形式”。

陈有红建议，在民法典和地方物业管理条例之上，迫切需要制定专门的业主组织法，赋予业主法律主体资格，拥有独立的人事管理和物业管理权利，可以用人，可以理财，可以开设公共账户，可以享受税收减免，可以开设专门的公共维修基金账户，方便召开业主大会等。，保障业主依法管理小区物业的权利，使物业自我管理更具可操作性。

“完善业主组织立法，确立业主、业主大会、业委会的法律地位势在必行。”李淑铮建议。

李淑铮认为，为了尽快解决业主大会召开难、业主委员会选举难、基层业主权利缺位等问题， 要明确业主是共有物业的业主，住宅小区必须成立业主大会作为业主行使共有、共管权利的自治法律组织，业主选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，是业主民事主体、议事协商和区域治理主体的代表。

“根据《民法典》相关司法解释，基于谁投资、谁所有的原则，依法详细界定了业主所有的部分工程属于全体业主所有，建设规划用地使用权应当经业主大会公示登记。依法规范政府部门、街道办事处、乡镇政府指导帮助的具体职责、程序和边界，有序推进物业自管和基层自治。”李政说道。

(来源:法治日报)

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总结:以上内容是对北京市物业管理办法2020，物业服务不跟的详细介绍。文章内容部分转载自网络，希望对你了解北京市 Property 管理办法有帮助和参考价值。