北京在明律师事务所排名第几,2022年城市更新组团来袭

导读：北京排在明律分区办公室第一，2022城市更新组来袭■本文作者:王小明北京就职于明律律师事务所。（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）相对于近两年才出现的“城市旧社区改

北京排在明律分区办公室第一，2022城市更新组来袭

■本文作者:王小明北京就职于明律律师事务所。

相对于近两年才出现的“城市旧社区改造”的提法，“城市更新”作为一个新概念已经存在了10多年。然而，随着大规模城市棚户区改造的完成，2021年以来，一些地方陆续制定了最新的城市更新法规或办法，这标志着城市更新进入了一个新时代。那么，团来袭下的城市更新会给老年居民带来什么？「拆旧房住新房」还有希望吗？以这个名义进行的项目和征收拆迁有什么联系和区别？在明律分部，我们会对很多地方的新政策做一个分析。

日前发布的2022年政府工作报告明确提到城市更新，并将其列入“坚定实施扩大内需战略，促进区域协调发展和新型城镇化”部分:

有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，排查整治老旧建筑和设施安全隐患，启动一批城市老旧小区改造，支持安装电梯等设施，推进无障碍环境建设和公共设施老化改造。

“有序推进城市更新”短短的八个字，对于在旧城区、城中村老房子里生活多年的人来说，并不是无足轻重的。

结合2021年颁布的新规，明律司可以确定的一点是，2022年，大家的“拆旧住新”的梦想还是有成为现实的希望的。城市旧社区的修缮改造绝不是老房子的唯一归宿。

【第一点:城市更新将继续保留“拆除重建”的形式】

深圳作为全国城市更新试点的前沿，于2021年3月发布了《深圳经济特区城市更新条例》。

其中，对城市更新的最新定义是“本条例所称城市更新，是指在城市建成区内具有下列情形之一的区域(即需要进行城市更新的部分情形)，按照本条例的规定进行拆除、重建或者综合整治的活动”。

正如我们所见，市区重建明显分为两类——拆卸和非拆卸。那些没有的我们就不说了。我们将向你展示如何拆除旧的，并建立一个新的。

【要点二:拆迁重建门槛提高，必须实现双95%】

怎样才能拆除城市中的旧住宅区和村庄，并建设新的住宅区和村庄？城市更新的基本原则是充分发挥开发商等市场主体的作用，让民意来做决定。

《深圳经济特区城市更新条例》第25条规定:

申报城市更新单元拆迁改造计划时，拆迁范围内产权人的更新意愿应当符合下列要求:

(一)土地为单一地块的，应当经全体共有人或者四分之三以上产权共有人同意。建筑物区分所有权的，应当经专有面积占总人数四分之三以上的产权人同意。其中，旧住宅区所在地块应当经专有面积占总人数95%以上的产权人同意。

大家都很乐观，但这就是面积+人数的“双95%”，堪称旧城改造项目中起步门槛最高的情况。

文章最后还要求，申请纳入城市更新单元计划拆迁重建的旧居住区，自征集意向公告发布之日起12个月内未达到前款规定的产权人更新意向要求的，3年内不得纳入城市更新单元计划。

说白了就是征求意愿的最长期限是一年。如果涉案区域的产权人不能在一年内达成一致，这个区域将在三年内与城市更新完全脱节。其他更新意愿较强的区将使用相关优惠鼓励政策。

【要点三:旧房“拆了盖成新”，竣工期需要20年以上】

《条例》进一步规定，旧住宅区申请纳入城市更新单元计划进行拆除重建的，建筑竣工年限应当在20年以上。

申请将旧工业区、旧商业区纳入城市更新单元计划进行拆除重建的，应当有不少于十五年的建筑竣工期。

也就是说，一些2000年左右建造的房屋，理论上是有可能被纳入城市更新拆迁重建范围的。当然，必须符合“公共利益需要”的要求，即服务于重大基础设施建设项目或者存在严重的居住安全隐患。

【要点四:拆迁重建的城市更新如何补偿？】

《条例》第三十四条规定，城市更新拆迁补偿可以采取产权调换、货币补偿或者两者结合的方式，由产权人自愿选择。住房政策原则上采取产权置换的方式，对与被拆迁住房具有相同产权限制条件的住房进行补偿。

已登记的商品住宅产权调换为原地产权的，按照不低于套内面积一比一的比例进行补偿；

产权调换的实际面积不得少于约定面积。因误差导致超出面积小于3%的，产权人可以不再支付超出面积的房价款。安置补偿最迟应在产权人迁出之日按约定支付。

前款规定以外的其他合法建筑和历史违法建筑的拆迁补偿标准，由市场主体和产权人参照本市房屋征收的有关规定协商确定。

综上所述，从补偿方式到补偿标准，城市更新拆迁补偿与征收补偿非常相似，基本遵循一个“1:1”的原则，不会有太高的“拆补比”。

这意味着选择同意更新房屋的产权人要把握好自己的心态，“先拆后富”的说法是历史，不是现实。

【第五点:城市更新拆迁改造合同签不下来怎么办？】

以往在广东省的“三旧改造”项目中，并不少见合同未签就已消费的现象。这也是为什么一些地区很多“城中村”始终无法拆除的原因。

敢为人先的深圳特区显然希望在条例中植入一种不一样的手段——约定搬迁在一定条件下转为政府征收。

具体来看，《条例》第三十五条是指，当承包比例达到面积或者人数的95%时，市场主体可以向区政府申请组织与非承包户进行调解。

第三十六条进一步指出，一旦签约比例达到面积和人数的“双95%”，区政府有权在调解未果的情况下启动征收拆迁，对仍不签约的“个体户”作出房屋征收决定。

也就是说，对于拒绝签约配合更新的，占比不到5%，协议不成可以强制。这种打通“协议搬迁与征收拆迁”之间通道的政策，此前在广东省已经试行多年，落地的做法已成定局。

这个未来的征收程序应该是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行的，也就是区政府需要依法做出征收补偿决定，最后申请法院强制执行。

也就是说，开发商等市场主体和村集体经济组织等民事主体无权强拆房屋。

在明律划分中，需要强调的是，上述“协议与强制执行”的运行模式已经不是广东省独有的了。2021年9月实施的《上海市城市更新条例》第三十二条规定，公有住房承租人拒不配合拆迁、重建和完全改造的，公有住房产权单位可以向区政府申请调解；

调解不成的，区政府为了维护和增进社会公共利益，促进城市规划的实施，可以依法作出决定。

承租人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由作出决定的区政府依法申请法院强制执行。

这里的“拆改”指的是涉及危房的旧公房改造。还需要凑够前面95%的协议续约比例，才能启动后面的强制“决定”程序。

在明律划分的最后，我要提醒大家，新出台的城市更新政策，无论是深沪还是安，都明确包括征收、拆迁、强拆、改建、重建等内容这意味着，城市更新绝不是完全意义上的“协议搬迁”。只要同意拆旧建新的面积和人数达到足够高的比例，剩下的滞留户就会被拉入强制搬迁的过程。大家一定要及时学习和掌握当地的城市更新标准，积极行使自己的参与权。如果搞不清楚具体问题，要及时咨询专业律师，确保在新的城市更新政策下，能够有效改善居住条件，过上更加幸福稳定的新城市生活。

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总结:以上内容是2022年北京在明律办公室的排名和城市更新组来袭的详细介绍。文章内容部分转载自网络，希望对你了解北京在明律办公室的价值有所帮助和参考。