上海普通住宅和非普通住宅的区别,房地产开发公司-入门初步财税过程

张强律师法律头条 2022-10-15 23:31:57

导读：上海普通住宅与非普通住宅、房地产开发公司的区别——入门初步财税流程1.公司的成立2019年4月，信和房地产公司成立，经营范围为:房地产开发。注册资本为10000万元(实缴)，以下货

上海普通住宅与非普通住宅、房地产开发公司的区别——入门初步财税流程

1.公司的成立

2019年4月，信和房地产公司成立，经营范围为:房地产开发。注册资本为10000万元(实缴)，以下货币单位均为万元。

设立环节主要涉及资金账簿印花税，印花税税率为万分之五，减半征收。政策依据:《财政部国家税务总局关于降低经营性图书印花税的通知》(财税〔2018〕50号)。

此环节的计税

应缴印花税= 10000× 0.5× 50% = 2.5

会计处理

1.应计印花税时:

借:税和附加2.5

贷:应交税费-应交印花税2.52。缴纳印花税时:

借:应交税费-应交印花税2.5

贷款:银行存款250万

2.征地环节

2019年5月，信和房地产公司以政府出让方式，以6000万元获得一块面积为12万平方米的国有土地。当月签订国有土地出让合同并缴纳土地出让金，后按规定缴纳市政配套费800万元。取得土地涉及的税种主要有印花税、契税和土地使用税。根据印花税产权转让文书，适用税率为0.5%，地方契税税率为4%。土地使用税每年每平方米9元，按季征收。注:此环节中，土地出让金由政府返还的，返还部分的契税正常征收，不减免。

本环节计税:

5月应付印花税=6000×0.5‰=3

5月份应缴纳的契税=(6000+800)×4%=272

5月份应缴纳的土地使用税=12×9÷12×1=9

会计处理

1.应计税时

借:税和附加12

贷:应交税费-应交印花税3

应交税费-应交土地使用税9

借:开发成本-征地拆迁补偿费272

贷:应交税费-应交契税272

2.纳税时

借:应交税费-应交印花税3

应交税费-应交土地使用税9

应交税费-应交契税272

贷:银行存款284

3.探索和设计链接

2019年7月，信和置业公司与A公司签订了该项目设计合同，约定设计费500万元。与B公司签订勘探合同，约定勘探费50万元。这个环节主要涉及税种:印花税、应交税费——应交增值税(进项税)。根据建设工程勘察设计合同印花税，适用税率为万分之五。而设计和勘察服务都是现代服务业，适用的增值税税率是6%。

印花税计算:

印花税=(500+50)×0.5‰=0.275

会计处理

借:预付款—某设计公司500

预付款—B公司50

信用:银行550元。

借:开发成本-前期工程费(设计费)471.7

应交税费-应交增值税(进项税)28.3

信用:预付款——设计公司a 500元

借:开发费用-前期工程费用(勘探费用)47.17

应交税费—应交增值税(进项税)2.83

贷项:预付款-B公司50

1.应计印花税:

借:税和附加0.275

贷:应交税费-应交印花税0.275

2.付款时:

借:应交税费-应交印花税0.275

贷款:银行存款0.275。

4.项目开发

2020年3月，信和置业与丙建筑工程公司签订建筑安装合同，合同总价2000万元(以下单位均为万元)。

这个环节涉及增值税和印花税。建筑劳务增值税税率为9%，建筑安装合同印花税税率为万分之三。

印花税计算:应缴印花税=2000×0.3‰=0.6

会计付款:借:预付款—丙建筑公司2000贷:收到发票时银行存款2000贷:借:开发成本—建筑安装工程费(主体工程)1834.86应交税金—应交增值税(进项税额)165.14贷:预付款—丙建筑公司2000计提印花税时贷:税金及附加0.6贷:应交税金。

注:根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第三款规定，(三)纳税人提供建筑劳务时，应自行开具增值税发票或税务机关在发票备注栏中注明建筑劳务发生地县(市、区)名称和工程名称。信和房地产公司取得的建筑劳务发票必须在备注栏注明“项目名称”和“项目所在地”，否则视为不合规票据，不能抵扣增值税，不能在企业所得税前列支，也不能在土地增值税清算中抵扣。

5.预售环节

2020年12月，信用社房地产公司拿着商品房预售许可证，开始预售。当月预收3270万元，其中:普通住宅预收2200万元，非普通住宅预收800万元，商铺预收270万元。2020年共发生管理费用15万元、销售费用34万元、财务费用3万元、税费192.15万元(其中土地增值税71.12元、城镇土地使用税108元、城建税6.3元、教育费附加2.7元、地方教育费附加1.8元、印花税2.23元)。这个环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税和附加税。

注:商品房预售中增值税、所得税、土地增值税的计税依据不完全一致:预缴增值税=预缴款÷(1+税率)×预缴增值税税率3%；预缴企业所得税=(特定业务计算的应纳税所得额-三项费用及附加)×25%，特定业务计算的应纳税所得额=预收账款÷(1+税率)×预计毛利率；土地增值税预缴额=(预缴额-增值税预缴额)×土地增值税预缴率。预缴税金的计算:预缴增值税=(3270÷1.09)×3% = 90万元。企业所得税预计毛利率为10%，适用税率为25%。预缴企业所得税= (3，270 ÷ 1.09×毛利率为10%-192。

河南省土地增值税采用三点法预缴，适用税率普通住宅为1.5%，不适用税率普通住宅为3.5%，除普通住宅和non 普通住宅以外的其他适用税率为4.5%。普通住宅=(2200-2200÷1.09×3%)×1.5% = 32.09非普通住宅=(800-800÷1.09×3%)×3.5% = 27.22印花税=3270×0.5‰=1.63城建税=90×7%=6.3教育费附加=90×3%=2.7地方教育费附加

会计:借:应交税金——预付增值税90贷:银行存款90预提所得税:借:所得税费用26.96贷:应交税金——应交所得税26.96支付时:借:应交税金——应交企业所得税26.96贷:银行存款26.96预提税金及附加:借:税金及附加110.55贷:应交税金——应交土地增值税71。应交城建税6.3应交税费-应交教育费附加2.7应交税费-应交地方教育费附加1.8应交税费-应交印花税1.63应交税费-应交城镇土地使用税27

(注:按照收入确认配比原则，预缴环节不需要计提税金及附加依据，所得税预缴环节不能抵扣。年度汇算清缴应在表A105010第25行填报，这样在预缴环节预缴企业所得税，在汇算清缴环节形成多缴的退税款，最好在预缴环节计提和填报。)

何时缴纳:借:应交税费—应交土地增值税71.12应交税费—应交城建税6.3应交税费—教育费附加2.7应交税费—地方教育费附加1.8应交税费—印花税1.63应交税费—应交城镇土地使用税27贷:银行存款110.55

6.完成链接

2021年1月，信和房地产公司项目竣工，竣工资料报送房地产管理部门备案。该项目可销售面积19万平方米，累计开发成本3.5亿元，进项税2750万元，销售面积12万平方米。预付房款58000万元，预付增值税1596.33万元，土地价款6000万元(以下货币单位为万元)。注:根据国税发(2009)31号文件第三条第一款“开发产品竣工证明已报送房地产管理部门备案。”这个项目应该算是完成了。

该环节的会计处理如下:

结转成品

借:35000元开发产品

贷款:开发费用3.5万元。

计算出让面积要分摊的地价。

已售面积分摊地价=已售面积÷可售面积×地价=12÷19×6000=3780

销售面积分摊地价扣除销售金额对应的增值税= 3780÷(1+9%)×9% = 312.10。

借:应交税费-应交增值税(销项税额抵扣)312.10

贷款:主营业务成本312.10元。

注:此处从土地价款中扣除销售额对应的增值税，是根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知/[/K2](2016)36号第10项第1条第3款附件2规定，以一般纳税人销售其开发的房地产项目(计税方法简单的旧房地产项目除外)取得的总价和价外费用，

按销售区域确认的收入

借:预付58000元。