房地产信托投资基金公司,浅谈什么是房地产投资信托基金

导读：房地产投资基金公司，浅谈什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金什么是房地产基金？我国房地产开发投资过于依赖商业银行体系的房地产融资模式，需要通过金融创新拓宽房地产

房地产投资基金公司，浅谈什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托基金

我国房地产开发投资过于依赖商业银行体系的房地产融资模式，需要通过金融创新拓宽房地产融资渠道。培养房地产投资信任是重要的工作内容之一。

I. 房地产投资信托基金概述

(一)信托基金的概念

房地产投资 REITs(不动产投资信托)是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资人(客户)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票进行房地产投资或不动产抵押投资，信托投资人资金，委托或聘请专业机构和专业人员实施运营管理的一种资金信托投资方式。

在众多投资工具中，房地产投资因其收益丰厚、价值较好，一直是资金投资的热点。REITs为个人投资者投资房地产提供了一个很好的渠道，在市场经济发达的国家和地区得到了广泛的应用。同时，房地产投资具有资金量大、回收期长的特点，使得很多社会闲散资金或个人投资者无法进入。

房地产投资信托基金(REITs)作为一种购买、开发、管理和销售房地产的产业基金，投资领域广泛，涉及各类房地产(公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等。).相应投资的净收益主要分配给投资者，它只起到投资代理的作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现。资金来源有两种:①发行股票，由机构投资者(如退休基金、保险公司、共同基金)和个人投资者认购；②从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。REITs股票可以在证券交易所交易，也可以直接在柜台交易，因此具有较高的流动性。

REITs通常会聘请专业的咨询公司和管理人员负责公司的日常事务和投资运营。与共同基金一样，房地产投资信托基金可以实施投资组合策略，利用不同地区和不同类型的房地产项目和业务来分散风险。中小投资者在承担有限责任的同时，可以通过REITs间接获得大规模房地产投资收益。

房地产投资信托基金拥有广泛的公众基础。在享受税收优惠待遇(REITs不属于应税财产，免征公司税)的同时，也受到严格的法律规范和监管。比如美国的REITs，对股东人数和持股数量有限制，防止股份过度集中；筹集的大部分资金必须投入房地产业务；超过75%的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；至少75%的总收入来自租金、抵押贷款收入和房地产销售。

㈡信托基金的房地产投资职能

1.提供收益更高的投资工具。

REITs，尤其是中小投资者，提供了投资房地产的渠道。REITs主要通过发行股票来筹集资金，将投资房地产所需的资金拆分成部分。投资者可以根据自己的经济能力选择投资金额。此外，EITs没有硬性的购买金额下限，优于其他普通股形式。此外，用REITs设定的法律也充分维护了投资者的权益。例如，相关法律规定了企业所得税收入。

给投资者，从而保证投资者能够获得更多的现金流。其中至少75%来自房地产；超过90%的REITs净收入必须以股息的形式返还。

2.房地产投资的流动性提高。

由于房地产是非货币资产，投资者很难在短时间内将其转换为现金。因此，直接投资房地产要承担较大的变现风险，即当投资者因债务偿还或其他原因想要将房地产变现时，投资者会因房地产市场的不完善而遭受损失。相比之下，REITs以股票的形式筹集资金，具有流动性强的特点，可以随时在股票市场上变现，投资者可以控制投资金额和范围。

3.为投资者有效规避风险。

REITs较高的流动性也降低了其波动性，可以用β系数的值来衡量。B系数是投资工具市场价值的波动性和标准指数(例如，标准普尔500股票指数)的波动性的相对值。从美国市场来看，1987-1996年的10年间，REITs的贝塔系数为0.59，即REITs的波动率为标准普尔500股指的0.59，充分体现了其波动率低、抗风险能力强的特点。此外，REITs可以抵御通货膨胀的不利影响。通货膨胀率的提高会增加REITs所拥有的房产的价值，提高租金水平，促进投资者收入的增长。

4.为房地产企业提供直接融资渠道。

REITs可以促进房地产开发商和产权人融资渠道的多元化，改变银行贷款融资向机构投资者和个人投资者融资的单一形式，吸引资本市场的资金流入房地产市场。

REITs的发行将优化公司资本结构，降低负债率，增强公司资产的流动性。

在美国，采用REITs也可以享受一定程度的税收优惠。同时，由于税收优惠是法律规定的，房地产企业不需要花费太多的研究代理费进行避税，从而降低了成本。

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