公寓转让,公寓转让税费怎么算

导读： 今年以来，人们偶尔会问到位于五四运动北部的一个相对偏远的地区。虽然很多人知道它，但它通常是一个不起眼的社区。这是位于状元岭古道入口旁的省府人才公寓。 之所以广为人知，是因为这个楼盘是省级人才限价商品房。 福州作为省会城市，有很多省直单位的工作人员落户。这个小区面积不小，当年申请的人也不少。

公寓转让,公寓转让税费怎么算

今年以来偶尔有人问起一个位于五四北比较偏僻的地段，虽有不少人知道，但平时又毫不起眼的小区，这便是位于状元岭古道入口旁的省直人才公寓。之所以说它为人熟知，是由于这个楼盘是省直人才限价商品房。福州作为省会城市，有不少省直单位工作人员定居，该小区面积不小，当年申请的人也不少，省直单位上班的人都会知道。

之所以又说它不起眼，那是因为限价房要想出售有着诸多限制条件，迟迟难以进入二手房市场，更何况那地块已经到了福州盆地北部山脚，边缘地带的小区更是少有人看。加之状元岭也不是鼓山鼓岭和森林公园那样的主要景区，比较少人来走这条登山道。

此前偶有人问的时候我还觉得奇怪，潜意识中觉得这种政策性住房小区怎么会有房子卖，于是也没有多花时间去关注。但最近我发现省直人才公寓挂在网上出售的房源越来越多，又想起今年2月曾经看过一份文件，福州四部门出台了《省人才限价商品住房上市交易工作规程》，这时我才注意到这个小区已经进入二手房市场。

早年福州市区的限价商品房一般规定取得房产证5年之后才能转让，近年来限价房可以出售的年限被延长到了10年，但如今挂在网上卖的这些房源，应该都属于最早一期的省直人才限价房，销售时间一般都在2012年以前，所以至今取得房产证已满5年，确实可以上市交易了。

不过，我们知道各地的限价商品房（经济适用房）等用低于市场价格定向销售的房子，在上市之前都必须取得完全产权，必须补缴一笔土地收益价款，即房屋增值部分的50%。在福州四部门文件中这笔钱的计算方式被明确为：房屋市场价值与购房总价之间差价的50%。这里面购房总价很好理解，当年买来多少就是多少，省直人才限价房的售价大约是每平方六千元左右。可是房屋市场价值又该如何评估呢？

我们看到省直人才公寓挂在网上出售的这些房源，报价低的1.4万多，高的正常也就是1.6万，倘若讨价还价之后以1.3万的单价成交，并以此来计算土地收益价款，那么65㎡的一套房就得补22万多。但福州市的这份工作规程又明确这些限价房的市场价值要按照“一套一办、逐套评估”的原则，由不动产登记中心委托评估机构进行评估。按照以往经验，我们知道评估价一般都会比实际市场成交价低上一截，所以一套65㎡房源实际要补缴的金额很可能不会有22万那么多，我估计十几万也就是了。

省直人才公寓的优势在于房子并不老旧，房龄不到十年，并且基本都是小洋房，容积率低，空气清新，自然环境良好。然而之所以环境好，也是因为到了山脚，这些房子盖在新店外环之外的一个小山坡上，与五四北主城区分隔开。距离象峰地铁站超过一公里，路程较长还要上下坡，每天来回步行实在辛苦了点，乘坐接驳公交还要多花时间。

固然看上去位置偏僻了点，但毕竟五四北有着紧邻鼓楼的天然优势，这就是为什么当年很多人踊跃申请，除了价格便宜之外，离市中心也不算太远，并非难以接受的通勤时间。不过话说回来，这个价格看起来不贵，可五四北有的是高性价比的小区，大家都还记得前不久我写过祥园新苑那套1.5万单价的成交案例，火车站边上的崭新小区与状元岭下的人才公寓相比，地段更好房子更新，生活更加便利。

就算我们不看那么远，只看与省直人才公寓隔着外环相望的象峰新苑，房屋价格相当，人家多么靠近地铁。因此，接近十年前一平方六千买来，现在翻倍卖出看似大赚，但其实早已错过了房价巅峰的最佳时机。扣掉补缴的土地收益价款，再考虑到付出的利息，并不像表面上看起来那么赚钱。

或许有些中介又会忽悠你说土地收益价款可以让买方来交，但这种市场状态下，想这么容易就

嫁祸于人简直是痴心妄想

。地段偏僻的房子唯一优势就是价格低廉，何况福州四部门文件已经写得很清楚，这些房子想要上市必须先向不动产登记中心申请评估，把款缴清取得完全产权之后才能卖房。既然同样价格还有地段更好的选项，你自己若是不把程序办妥，不能卖的房子人家更没必要浪费时间去看去谈。

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